Gestão de casas de campo e alojamento rural em Portugal
A Bliss Homes gere casas de campo e alojamento rural em Portugal por 17% + IVA sobre o que a casa fatura depois da comissão da plataforma, sem período de permanência. Primeiro vemos se o enquadramento legal é alojamento local ou turismo no espaço rural.
Alojamento local ou turismo no espaço rural
É a primeira decisão e não é uma questão de gosto. O regime do alojamento local proíbe explorar como alojamento local um estabelecimento que reúna os requisitos para ser empreendimento turístico (artigo 2.º, n.º 2 do Decreto-Lei n.º 128/2014), e o Turismo de Portugal pode fazer vistorias para o verificar, a pedido dos municípios ou da ASAE (artigos 8.º, n.º 2, e 21.º, n.º 3).
O turismo no espaço rural está no Decreto-Lei n.º 39/2008. O artigo 18.º define estes empreendimentos como estabelecimentos que prestam alojamento a turistas em espaços rurais, preservando e valorizando o património arquitetónico, histórico, natural e paisagístico, através da reconstrução, reabilitação ou ampliação de construções existentes. Divide-os em casas de campo, agroturismo e hotéis rurais.
- Casas de campo: imóveis situados em aldeias e espaços rurais que se integrem, pela sua traça, materiais de construção e demais características, na arquitetura típica local.
- Agroturismo: imóveis situados em explorações agrícolas que permitam aos hóspedes acompanhar a atividade agrícola ou participar nela.
- Hotéis rurais: estabelecimentos hoteleiros que cumpram os requisitos da tipologia; podem instalar-se em edifícios existentes ou construídos de raiz.
Em cada casa, decidimos o enquadramento com a documentação à frente. Não o prometemos antes de ver o imóvel.
O que muda numa casa isolada
- Água e saneamento. O alojamento local tem de estar ligado à rede pública de água ou ter um sistema privativo com origem devidamente controlada, e à rede de esgotos ou ter fossas sépticas dimensionadas para a capacidade máxima (artigo 12.º, n.º 1, alíneas b) e c)).
- Capacidade. O máximo é de nove quartos e 27 utentes; a capacidade resulta do número de quartos a multiplicar por dois, mais dois utentes na sala nas modalidades de apartamento e moradia (artigo 11.º, n.os 1 e 2).
- Segurança. Até 10 utentes, a lei exige extintor e manta de incêndio, equipamento de primeiros socorros e o número de emergência 112 à vista (artigo 13.º, n.º 2).
- Livro de informações. Tem de estar disponível em português, inglês e, pelo menos, mais duas línguas estrangeiras (artigo 12.º, n.os 6 e 7).
Quando a casa fica longe de quem a explora, o que pesa no dia a dia é a receção dos hóspedes, a limpeza e a manutenção. Combinamos esse trabalho consigo antes de começar, em vez de o prometer em abstrato.
Minicasas, tiny houses e casas modulares
Uma minicasa, uma tiny house ou uma casa modular só pode funcionar como alojamento se tiver título de utilização válido e se o terreno admitir a edificação. Explicamos o que a lei pergunta e o que não conseguimos garantir no guia tiny house e casa modular para alojamento local.
O que inclui a gestão
- Preço dinâmico e gestão de anúncios e reservas em Airbnb, Booking, Vrbo e no nosso canal de reserva direta
- Receção dos hóspedes, com check-in autónomo ou presencial
- Limpeza e lavandaria entre estadias
- Comunicação com os hóspedes todos os dias da semana e resolução de incidências
- Manutenção preventiva e coordenação de prestadores
- Portal do proprietário com reservas, receitas e ocupação
- Liquidação mensal com o detalhe de cada reserva
Antes de assinar, dizemos-lhe por escrito quem faz a limpeza e o check-in na sua zona.
A Bliss Homes e Portugal
Gerimos alojamentos turísticos desde 2022 e a ocupação média da carteira que gerimos em Espanha é de 87%. São números de Espanha: em Portugal ainda não apresentamos casas nem resultados próprios, e é por isso que o estudo e a verificação do registo são gratuitos e vêm antes de qualquer contrato.
Quanto custa a gestão
Cobramos 17% + IVA sobre o que fatura a sua habitação após a comissão de Airbnb ou Booking. Sem período de permanência.
A base de cálculo é o que a casa fatura depois de descontada a comissão da plataforma. Pode ver o modelo completo em gestão integral.
Perguntas frequentes
- Uma casa de campo é alojamento local ou turismo rural?
- Depende do que o imóvel é e oferece. O artigo 2.º, n.º 2 do Decreto-Lei n.º 128/2014 proíbe explorar como alojamento local um estabelecimento que reúna os requisitos de empreendimento turístico, e o turismo no espaço rural (casas de campo, agroturismo e hotéis rurais) está no artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 39/2008. Analisamos cada casa antes de propor um enquadramento.
- Quanto custa a gestão de uma casa de campo?
- Cobramos 17% + IVA sobre o que a sua habitação fatura após a comissão de Airbnb ou Booking. Sem período de permanência.
- Posso ter alojamento local numa casa com fossa séptica?
- A lei admite sistema privativo de água e fossas sépticas, desde que dimensionados para a capacidade máxima do estabelecimento e com a origem da água devidamente controlada (artigo 12.º, n.º 1 do Decreto-Lei n.º 128/2014). Se a casa tem estes sistemas, vemos a documentação de cada um.
- Quantas pessoas pode receber uma casa de campo em alojamento local?
- No máximo nove quartos e 27 utentes. A capacidade de cada moradia resulta do número de quartos a multiplicar por dois, mais dois utentes na sala (artigo 11.º, n.os 1 e 2 do Decreto-Lei n.º 128/2014).
- A Bliss Homes tem casas de campo em Portugal?
- Não. A carteira que gerimos está em Espanha e, em Portugal, ainda não temos casas nem resultados próprios para mostrar. Oferecemos o mesmo método de gestão e um estudo gratuito, sem compromisso, antes de qualquer contrato.
Fontes oficiais
- Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, com a republicação do Decreto-Lei n.º 128/2014 em anexo (Diário da República, 1.ª série, n.º 206): texto oficial, consultado a 03-10-2026.
- Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março, artigo 18.º, na redação republicada pelo Decreto-Lei n.º 80/2017: texto oficial, consultado a 03-10-2026.