Como registar um alojamento local em 2026
O registo faz-se por comunicação prévia com prazo, submetida no Balcão Único Eletrónico à Câmara Municipal. Se a Câmara não se opuser em 60 dias (90 em áreas de contenção), a casa recebe o número de registo. Sem esse número, não pode ser anunciada.
Antes de pedir o registo
O pedido só avança bem se estes pontos estiverem resolvidos antes:
- Título de utilização. A comunicação prévia tem de indicar a autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel (artigo 6.º, n.º 1, alínea a) do Decreto-Lei n.º 128/2014).
- Modalidade. Moradia, apartamento, estabelecimento de hospedagem ou quartos (artigo 3.º). Na modalidade «quartos», a exploração é feita na residência do locador e só pode ter, no máximo, três unidades (artigo 3.º, n.º 7).
- Atividade nas Finanças. É preciso apresentar a declaração de início ou alteração de atividade para o alojamento, classificado nas subclasses 55201 ou 55204 da CAE Rev. 3 (artigo 6.º, n.º 2, alínea e)).
- Condomínio. O título constitutivo ou o regulamento do condomínio podem proibir o alojamento local (artigo 6.º-B, n.º 4). Só nos «hostels» em prédio em propriedade horizontal é exigida a ata da assembleia de condóminos que autorize a instalação (artigo 4.º, n.º 4, e artigo 6.º, n.º 2, alínea f)).
- Seguro de responsabilidade civil com capital mínimo de 75 000 euros por sinistro (artigo 13.º-A, n.º 3). A falta de seguro válido é fundamento para cancelar o registo (n.º 6).
Passo a passo
- Submeter a comunicação prévia com prazo. É feita exclusivamente através do Balcão Único Eletrónico e dirigida ao presidente da Câmara Municipal territorialmente competente (artigo 5.º, n.os 1 e 2).
- Indicar as informações obrigatórias: título de utilização, nome ou firma e número de identificação fiscal do titular, endereço do titular, nome e endereço do estabelecimento, capacidade (quartos, camas e utentes), data pretendida de abertura e contacto de uma pessoa para emergências (artigo 6.º, n.º 1).
- Juntar os documentos: identificação do titular (ou código de acesso à certidão permanente, se for pessoa coletiva), termo de responsabilidade, caderneta predial (se for proprietário) ou contrato de arrendamento ou outro título que legitime a exploração, declaração de início de atividade e a modalidade escolhida (artigo 6.º, n.º 2).
- Aguardar o prazo de oposição. A Câmara pode opor-se em 60 dias, ou 90 dias nas áreas de contenção, por incorreta instrução do pedido, por vigência de prazo resultante de cancelamento anterior, por violação das restrições municipais ou falta de autorização de utilização adequada, ou por desconformidade com a legislação (artigo 6.º, n.º 9). Em qualquer fase, o interessado pode pedir, uma única vez, uma vistoria para rever uma decisão de oposição (n.º 11).
- Receber o número de registo. Se não houver oposição, o pedido recebe o número de registo (artigo 5.º, n.º 2) e o documento do Balcão Único Eletrónico com esse número é o único título válido de abertura ao público (artigo 7.º, n.º 1).
As declarações e os termos de responsabilidade que não correspondam à verdade são puníveis nos termos do artigo 256.º do Código Penal (artigo 6.º, n.º 6).
Depois do registo: o que tem de cumprir
- Indicar o nome ou logótipo e o número de registo na publicidade e na documentação comercial (artigo 17.º, n.º 2).
- Atualizar os dados no Balcão Único Eletrónico no prazo máximo de 10 dias após qualquer alteração, e comunicar a cessação da exploração no mesmo prazo (artigo 6.º, n.os 3 e 4).
- Comunicar às plataformas de reservas, no prazo máximo de 10 dias, o cancelamento do registo ou a interdição temporária (artigo 6.º, n.º 5).
- Ter livro de reclamações (artigo 20.º) e livro de informações sobre o funcionamento e as regras de utilização, disponível em português, inglês e, pelo menos, mais duas línguas (artigo 12.º, n.os 6 e 7).
- Disponibilizar ao condomínio o telefone e o correio eletrónico do responsável (artigo 12.º, n.º 9).
O que mudou em 2023 e 2024
A Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação) tinha introduzido a suspensão de novos registos em apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados em fração autónoma (artigo 19.º) e a renovação do registo de cinco em cinco anos (artigo 18.º). O Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, revogou os artigos 18.º a 21.º e 52.º dessa lei e o artigo 6.º-A do Decreto-Lei n.º 128/2014 (artigo 5.º), e entrou em vigor no primeiro dia do mês seguinte ao da publicação (artigo 7.º), ou seja, a 1 de novembro de 2024. Reforçou ainda os poderes dos municípios sobre as áreas de contenção e de crescimento sustentável, aditando os artigos 15.º-B e 15.º-C (artigo 3.º).
O texto que lemos é a republicação do Decreto-Lei n.º 128/2014 em anexo ao Decreto-Lei n.º 76/2024. Não encontrámos alterações posteriores, mas as regras municipais mudam: confirmamos sempre a versão em vigor antes de avançar.
Alugar por menos de 30 dias
Presume-se que há exploração de alojamento local quando o imóvel é publicitado ou intermediado como alojamento para turistas ou temporário, ou quando, estando mobilado e equipado, oferece ao público em geral, além de dormida, serviços como a limpeza por períodos inferiores a 30 dias (artigo 4.º, n.º 2). A presunção pode ser afastada, por exemplo, com um contrato de arrendamento urbano registado nas Finanças (artigo 4.º, n.º 3).
Onde entra a Bliss Homes
Verificamos o registo, o título de utilização, o seguro e o condomínio antes de anunciar uma casa, e não anunciamos casas sem registo: a oferta, a publicidade e a intermediação de alojamentos locais não registados são contraordenação económica grave (artigo 23.º, n.º 1, alínea a)). Quem é o titular da exploração, o proprietário ou outra entidade, define-se caso a caso antes de começar. Veja como funciona a nossa gestão em Lisboa e no Porto.
Perguntas frequentes
- Quanto tempo demora o registo de alojamento local?
- A lei fixa o prazo de oposição da Câmara: 60 dias, ou 90 dias nas áreas de contenção (artigo 6.º, n.º 9 do Decreto-Lei n.º 128/2014). O número de registo é atribuído depois desse prazo, se não houver oposição (artigo 5.º, n.º 2). O tempo total depende de o pedido estar bem instruído.
- Posso anunciar a casa enquanto espero pelo registo?
- Não. A oferta, a disponibilização, a publicidade e a intermediação de alojamentos locais não registados são contraordenação económica grave (artigo 23.º, n.º 1, alínea a) do Decreto-Lei n.º 128/2014).
- O registo de alojamento local tem de ser renovado?
- Não. A renovação de cinco em cinco anos foi introduzida pela Lei n.º 56/2023 e o artigo 6.º-A do Decreto-Lei n.º 128/2014 consta como revogado na versão republicada pelo Decreto-Lei n.º 76/2024.
- Preciso de número de identificação fiscal para registar?
- A comunicação prévia tem de indicar o nome ou firma e o número de identificação fiscal do titular da exploração (artigo 6.º, n.º 1, alínea b) do Decreto-Lei n.º 128/2014). As obrigações fiscais de cada caso devem ser confirmadas com um contabilista.
- Alugar por menos de 30 dias obriga a ter alojamento local?
- Presume-se que sim quando o imóvel é publicitado como alojamento para turistas ou temporário, ou quando oferece serviços como a limpeza por períodos inferiores a 30 dias (artigo 4.º, n.º 2 do Decreto-Lei n.º 128/2014). A presunção pode ser afastada nos termos gerais, por exemplo com um contrato de arrendamento registado nas Finanças (n.º 3).
Fontes oficiais
- Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, com a republicação do Decreto-Lei n.º 128/2014 em anexo (Diário da República, 1.ª série, n.º 206): texto oficial, consultado a 03-10-2026.
- Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro (artigos 18.º a 21.º e 52.º, depois revogados pelo Decreto-Lei n.º 76/2024): texto oficial, consultado a 03-10-2026.