Alojamento local em zonas de contenção: Lisboa e Porto

O que diz a lei

O município pode aprovar, no regulamento municipal de alojamento local, áreas de contenção e áreas de crescimento sustentável, por freguesia ou união de freguesias, no todo ou em parte, para a instalação de novo alojamento local, com o objetivo de preservar a realidade social dos bairros e lugares (artigo 15.º-A, n.º 1 do Decreto-Lei n.º 128/2014).

• Área de contenção: área em que se verifique uma sobrecarga de estabelecimentos de alojamento, que possa justificar restrições à instalação de novos estabelecimentos.
• Área de crescimento sustentável: área em que se justifiquem medidas especiais de monitorização, para prevenir uma situação de sobrecarga.

Estas áreas têm de ser reavaliadas, no mínimo, de três em três anos, e a sua criação tem de ser fundamentada em estudo que avalie a concentração e o impacto do alojamento local (artigo 15.º-A, n.os 5 e 6).

O que o município pode decidir nas áreas de contenção

O artigo 15.º-B permite que o regulamento determine, entre outras coisas:

• que não sejam autorizados novos registos em imóveis que tenham sido objeto de contrato de arrendamento para habitação nos dois anos anteriores ao registo;
• limites ao número de estabelecimentos, por exemplo em proporção dos fogos disponíveis para habitação;
• situações excecionais em que seja admitida a instalação de novos estabelecimentos;
• condições e limites aplicáveis aos novos registos, como a duração e as regras de atribuição;
• limitações proporcionais à transmissibilidade dos novos registos nas modalidades de moradia e apartamento, sem afetar os casos de sucessão, transmissão gratuita para cônjuge, descendentes ou ascendentes, e divórcio ou dissolução da união de facto.

O município pode ainda suspender, por deliberação fundamentada da assembleia municipal e por um período máximo de um ano, a autorização de novos registos em áreas delimitadas, até à entrada em vigor do regulamento (artigo 15.º-B, n.º 2). Em áreas de contenção, a Câmara pode cancelar o registo se se verificar que, na modalidade de alojamento local onde foi instalado o estabelecimento, foram celebrados contratos de arrendamento urbano para habitação permanente nos dois anos anteriores ao pedido, em violação do regulamento municipal aplicável (artigo 9.º, n.º 1, alínea f)).

Lisboa

Segundo a página da Câmara Municipal de Lisboa de 27-11-2025, atualizada a 02-12-2025, a revisão do Regulamento Municipal do Alojamento Local foi aprovada pela Câmara e, a 2 de dezembro, pela Assembleia Municipal. Reduz para metade os rácios entre o alojamento local e os alojamentos familiares clássicos:

• Contenção absoluta: freguesias ou bairros com um rácio entre o número de estabelecimentos de alojamento local e o número de fogos de habitação permanente igual ou superior a 10%.
• Contenção relativa: freguesias ou bairros com um rácio igual ou superior a 5% e inferior a 10%.

Não listamos aqui as freguesias de cada categoria, nem a data de entrada em vigor do regulamento: não os confirmámos no texto publicado. Antes de qualquer decisão, consulte o regulamento em vigor no site da Câmara ou peça-nos que o verifiquemos para a sua freguesia.

Porto

O Regulamento Municipal para o Crescimento Sustentável do Alojamento Local do Porto, republicado com efeitos repristinatórios no Regulamento n.º 1462/2024 (Diário da República, 2.ª série, n.º 246, de 19-12-2024), classifica como áreas de contenção as freguesias com rácio de pressão igual ou superior a 15%: Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória. As de crescimento sustentável, com rácio inferior a 15%, são Aldoar, Bonfim, Campanhã, Cedofeita, Foz do Douro, Lordelo do Ouro, Massarelos, Nevogilde, Paranhos e Ramalde (artigos 2.º e 3.º).

Nas áreas de contenção não podem ser autorizados novos registos, salvo nas situações previstas no regulamento (artigo 1.º, n.º 2), entre as quais os edifícios, frações ou partes de prédio totalmente devolutos há mais de três anos e a modalidade «quartos» (artigo 5.º, n.os 1, alínea c), e 4). O regulamento diz que as classificações podem mudar com a monitorização do rácio (artigo 3.º, n.º 3), pelo que a lista deve ser confirmada na data do seu pedido.

O que fazer antes de comprar ou de pedir o registo

1. Confirmar no regulamento municipal em vigor se a freguesia está em contenção, e em que categoria.
2. Ver se o imóvel teve contrato de arrendamento para habitação nos dois últimos anos, se o regulamento o considerar.
3. Pedir o título de utilização e ver o que diz o condomínio.
4. Só então fazer contas de rentabilidade. Ver também como registar o alojamento local em 2026.

Se a casa não puder ser alojamento local, há alternativas, como o arrendamento temporário. Não prometemos nenhuma antes de ver os documentos.

Perguntas frequentes

O que é uma zona de contenção de alojamento local?

É uma área, definida por freguesia ou união de freguesias no regulamento municipal, em que se verifica uma sobrecarga de estabelecimentos de alojamento e onde o município pode restringir a instalação de novos (artigo 15.º-A do Decreto-Lei n.º 128/2014).

As zonas de contenção afetam os registos que já existem?

As regras de contenção referem-se à instalação de novo alojamento local (artigo 15.º-A, n.º 1 do Decreto-Lei n.º 128/2014). Para um caso concreto, convém ler o regulamento municipal aplicável, porque cada município fixa as suas regras.

Quanto tempo tem a Câmara para decidir nas áreas de contenção?

Pode opor-se ao registo num prazo máximo de 90 dias, em vez dos 60 dias das restantes áreas, e a vistoria municipal tem o mesmo prazo (artigos 6.º, n.º 9, e 8.º, n.º 1 do Decreto-Lei n.º 128/2014).

Quais são as freguesias em contenção no Porto?

No regulamento publicado no Diário da República de 19-12-2024, são Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória (artigo 3.º do Regulamento n.º 1462/2024). As classificações podem mudar com a monitorização do rácio de pressão.

Quais são os critérios de contenção em Lisboa?

Segundo a página da Câmara de 27-11-2025, atualizada a 02-12-2025, contenção absoluta com rácio igual ou superior a 10% e contenção relativa entre 5% e 10%. A lista de freguesias deve ser confirmada no regulamento em vigor.

Fontes oficiais

• Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, com a republicação do Decreto-Lei n.º 128/2014 em anexo (Diário da República, 1.ª série, n.º 206): texto oficial, consultado a 03-10-2026.
• Regulamento n.º 1462/2024, Município do Porto (Diário da República, 2.ª série, n.º 246, de 19-12-2024): texto oficial, consultado a 03-10-2026.
• Câmara Municipal de Lisboa, «Alojamento Local em Lisboa tem novo regulamento», 27-11-2025, atualizada a 02-12-2025: página da Câmara, consultada a 03-10-2026.

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