O que aconteceu e desde quando
Valência passou em pouco mais de um ano da moratória total a um sistema de cotas por zona. O plenário municipal aprovou a nova ordemança. 31 de março de 2026 (PP e Vox, com os outros grupos contra), e assim o confirmou o próprio município: a norma fixa que as VUT nunca podem superar o 2 % do parque total de casas de cada bairro e distrito, e só podem ser localizadas em baixos ou primeiras plantas de edifícios mistos, com acesso independente desde a rua (escalera e elevador separados dos vizinhos) desde que não haja habitações no mesmo rellano. A isso é adicionado um segundo teto, do 8 % de lugares turísticos sobre a população empadronada do bairro, e um terceiro, do 15 % de baixo por maçã.
O passo anterior tinha sido uma moratória total sobre novas licenças, que o TSJCV anulou o 14 de abril de 2026, embora a sentença não seja firme. Na prática, essa moratória foi substituída pela zonificação definitiva aprovada em pleno de Março, que é a que rege hoje a alta de novas habitações.
Ciutat Vella Fica fora deste regime geral: mantém um regime próprio, muito mais restritivo, que a data de hoje não tem aprovação definitiva. É, de facto, a zona fechada da cidade.
O quadro autonômico também mudou o campo de jogo: o Decreto-lei 9/2024 da Generalitat Valenciana limita a estadia em VUT a um máximo de 10 dias seguidos, fixa a licença em 5 anos e torna obrigatório o relatório de compatibilidade urbanística municipal (ICU), que é precisamente a alavanca que os municípios usam para aplicar moratórias. Além disso, a comunidade de proprietários pode vetar a atividade turística com uma maioria de 60/60 (propietários e quotas), ou impor uma sobretaxa do 20 % nas despesas comuns às habitações turísticas se não a veta.
O relatório de compatibilidade urbanística (ICU) é a peça que conecta o quadro autonômico com a ordemança municipal: sem ICU favorável, a prefeitura não tramita alta, e é precisamente através deste relatório como Valência foi aplicando primeiro a moratória e agora a zonificação por vagas. É um mecanismo diferente do de outras comunidades, onde o filtro costuma ser diretamente urbanístico (uso do solo) ou de zonificação por ordemança; na Comunitat Valenciana, o ICU é o passo administrativo obrigatório antes de qualquer declaração responsável por VUT.
O que você pode fazer quem já tem licença
- Manter a licença e operar com normalidade Enquanto estiver em vigor. A licença autonômica dura 5 anos; há que estar atento à renovação antes que caduque, porque se o seu bairro tiver esgotado enquanto algum dos três lugares municipais, não é garantido que uma renovação equivalga automaticamente a uma nova alta se houver que voltar a processar.
- Transmitir ou vender a habitação. Não estamos localizados na regulamentação valenciana uma proibição geral a transmitir a licença junto com o imóvel; o que muda com cada venda é que o novo proprietário deve voltar a acreditar o cumprimento dos requisitos (acesso independente, planta, cessão completa da habitação) perante o ICU se for exigido de novo.
- Cuidar da comunidade de proprietários. El veto de 60/60 aplica también a viviendas con licencia antigua: una comunidad puede acordar ahora prohibir la actividad hacia adelante, o aplicar el recargo del 20 % en gastos comunes si no llega a la mayoría para prohibir.
- Ceder a moradia completa, nunca por quartos. O Decreto-lei 9/2024 exige que a VUT seja ceda ao completo; a cessão por quartos não é permitida sob esta figura.
- Respeitar o limite de estadia de 10 dias. É um requisito da própria definição de VUT na Comunitat Valenciana: superá-lo de forma sistemática pode reclassificar a atividade e tirar do regime de moradia turística.
- Planejar a renovação quinquenal com margem. Como a licença dura 5 anos, é conveniente iniciar o procedimento de renovação com antecedência suficiente para verificar se o bairro ainda tem margem em qualquer uma das três vagas no momento exato de renovar, em vez de deixá-lo para o último mês de validade.
O que não pode fazer quem não tem licença, e a alternativa legal
Se a sua habitação estiver em Ciutat Vella, hoje não pode dar-la de alta como VUT: o regime próprio da área, mais restritivo, continua sem aprovação definitiva e na prática bloqueia o acesso. Se estiver em outro bairro, a chave é verificar se esse bairro ou distrito já esgotau uma das três vagas —2 % de parque, 8 % de praças ou 15 % de baixo por maçã —; se algum está cheio, não são concedidas novas licenças nessa zona, embora os outros dois não o estejam.
A prefeitura mantém um ritmo de enforcement ativo: perto de 449 dossiês de cessação por ano contra casas que operam sem licença ou cumprindo condições. Operar sem cobertura não é uma zona cinzenta que se resolve com o tempo, é um risco de fechamento e sanção.
Quando a alta turística não é viável — por parte esgotada ou por estar em Ciutat Vella — a alternativa legal é o Aluguer de temporada: um contrato de locação sem licença turística, para estadias por trabalho, estudos ou motivos de saúde, regulado pelo artigo 3.2 da LAU. Não substitui o ingresso de uma VUT em alta temporada de praia, mas permite seguir rendabilizando um imóvel em uma zona sem cota disponível.
Além disso, é conveniente distinguir entre o bloqueio por cota esgotada e o bloqueio de Ciutat Vella: no primeiro caso, a margem pode ser liberada se outra VUT do bairro da de baixa sua licença ou se a prefeitura revisa a porcentagem com dados de população atualizados; no segundo, não há nenhuma via de alta prevista enquanto o regime próprio do bairro continuar sem aprovação definitiva. Antes de comprar um imóvel pensando em explorá-lo como VUT na cidade de Valência, vale a pena pedir ao Prefeitura o dado atualizado de ocupação da cota nesse bairro concreto: os três percentuais se recalculam com cada alta e baixa, e um bairro que hoje tem margem pode esgotar em poucos meses se houver vários pedidos em trâmite ao mesmo tempo.
Calendário 2026-2028
- 14 de abril de 2026: O TSJCV anula a moratória total (sentencia não firme).
- 31 de março de 2026: pleno municipal aprova a zonificação definitiva com as três vagas por bairro.
- 25 de maio de 2026: entrada em vigor da nova ordem de zonificação.
- Sem data fixa: Tratamento pendente do regime próprio de Ciutat Vella; até que não tenha aprovação definitiva, a zona continua de facto fechada.
Tabela Resumo por zona
| Zona | Alta Hoje | Condição | Risco 24 meses |
|---|---|---|---|
| Ciutat Vella | Não | Regime próprio sem aprovação definitiva | Alto |
| Resto de bairros de Valência cidade | Sim, se não esgotar a vaga | 2 % parque / 8 % plazas / 15 % bajos por manzana; acceso independiente + baja/1ª | Médio |
| Gandia | Sim | Sem ordenança municipal restritiva localizada | Baixo |
| Piles | Sim (confiança baixa, sem ordenança detectada) | Verificar na Câmara Municipal antes de comprometer uma operação | Baixo-médio |
O que fazemos em Bliss Homes em Valência
Temos casas em gestão em Gandia, Piles e Cullera, então trabalhamos diariamente com o outro lado da Comunitat Valenciana: o das zonas costeiras onde o mercado continua aberto e o volume de turismo é alto. Quando nos chega uma moradia na cidade de Valência, o primeiro que fazemos é verificar em que bairro está e se esse bairro tem margem nos três vagas antes de prometer nada; não damos de alta nada que não vá poder operar legalmente. Nossa comissão de gestão integral é do 17 % + IVA (20,57 %) sobre o total da reserva uma vez descontada a comissão da plataforma (Airbnb ou Booking); a limpeza faz parte dessa base. Sem permanência.
Se a sua habitação estiver em Ciutat Vella ou em um bairro com a vaga esgotada, trabalhamos igual ao modelo de Aluguer de temporada. O lançamento demora 7 dias desde que há chaves e documentação. Mais detalhes do serviço em Gestão VUT em Valência e Gestão VUT em Gandia e La Safor.
Perguntas frequentes
Posso continuar operando o meu VUT em Ciutat Vella se já tinha licença?
Sim, uma licença já concedida continua em vigor. O regime restritivo de Ciutat Vella afeta as altas novas, que hoje não são concedidas porque esse regime próprio ainda não tem aprovação definitiva.
O que acontece se o meu bairro esgota a cota do 2 % depois de eu já ter licença?
Sua licença não é afetada de forma retroactiva pelo esgotamento da vaga. A cota limita as altas novas a partir de que se alcança o teto, não revoga licenças existentes.
Posso alugar por quartos para não depender da cota?
Não. O Decreto-lei 9/2024 da Generalitat exige que a VUT se ceda ao completo. A cessão por quartos não é permitida sob esta figura na Comunitat Valenciana.
A comunidade de proprietários pode proibir o meu VUT mesmo que já tenha licença?
Sim. Com uma maioria de 60/60 (propietários e quotas) pode vetar a atividade turística para a frente. Se não chegar a essa maioria, pode, em troca, aplicar uma taxa do 20 % sobre as despesas comuns às habitações turísticas.
Minha moradia está em um bairro com a cota esgotada. O que posso fazer?
A via turística fica fechada até a praça ser libertada em uma das três vagas. A alternativa legal é o aluguel de temporada (artigo 3.2 LAU), sem licença turística nem limite de vagas, para estadias por trabalho, estudos ou saúde.
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