Licença de habitação turística Galiza (guia 2026)

O que é a licença VUT na Galiza e como funciona

Uma habitação de uso turístico (VUT) na Galiza é uma moradia mobilada e equipada que se cede a terceiros de forma reiterada, em troca de preço e para estadias curtas, através de plataformas como Airbnb ou Booking ou por canais próprios. Para operar legalmente Não é pedida uma autorização prévia: é apresentada uma declaração responsável início de actividade perante a Administração turística da Xunta da Galiza, que inscreve a habitação no Registo de Empresas e Atividades Turísticas da Galiza (REAT).

O regime é fixado pelo Decreto 12/2017, de 26 de janeiro, pelo qual se estabelece a ordenação de apartamentos turísticos, casas turísticas e moradias de uso turístico na Comunidade Autónoma da Galiza, ditada em desenvolvimento da Lei 7/2011 de turismo da Galiza. Esse decreto distingue, além disso, entre a habitação de uso turístico (a habitação completa cedida por um particular ou empresa) e habitação Turismo (modalidade de familiares isoladas ou pareada). Para o proprietário que quer alugar seu apartamento ou casa por temporadas, a figura habitual é a VUT.

Se você ficar com uma única ideia: o Decreto 12/2017 continua a marcar o procedimento, mas a viabilidade real do seu VUT depende cada vez mais de duas camadas novas: o acordo da comunidade de proprietários (estatal, desde abril de 2025) e a ordemança de seu município (em Corunha, especialmente restritiva). Verificar antes de investir é imprescindível.

Marco normativo: o autonômico, o municipal e o estatal

Qualquer proprietário na Galiza joga com três camadas de normativa que se sobrepõem:

Capa autonômica (Galicia)

• Ley 7/2011, de 27 de octubre, del turismo de Galicia. Norma-quadro autonômica que define os estabelecimentos turísticos, o regime de declaração responsável, o REAT e o regime sancionador.
• Decreto 12/2017, de 26 de janeiro, que estabelece a ordenação apartamentos turísticos, casas turísticas e moradias de uso turístico na Galiza. É a norma específica vigente: define o que é uma VUT, os requisitos de habitabilidade e equipamento, declaração responsável e inscrição no REAT.

Capa municipal (cada vez mais decisiva)

• Ordenança da Corunha (2025). O Concello aprovou uma ordem que limita a localização das casas de uso turístico — restringindo-as a determinadas plantas e a edifícios de uso exclusivo – para controlar a oferta e a pressão imobiliária. Afecta as VUT novas e, em parte, às que já operavam.
• Planejamento urbanístico de cada município. O uso turístico não é possível se É proibido pela organização de utilizações do sector onde se encontra a habitação. Antes de equipar, há que confirmar que o município e a zona concreta o permitem.

Capa estatal (comunião a toda a Espanha)

• Lei Orgânica 1/2025, de 2 de janeiro, Reformou o artigo 17.12 da Lei de Propriedade Horizontal. Desde o 3 de abril de 2025, as casas em regime de propriedade horizontal precisam de acordo expresso da comunidade de proprietários por maioria de 3/5 para destinar-se a uso turístico.
• Real Decreto 1312/2024, de 23 de dezembro: registro único estatal anulado. Ele criou um registro único estatal (NRA/NRUA) e a Janela Única Digital de Arrendamentos, operacional a partir do 1 de julho de 2025, mas a Acórdão do Supremo Tribunal 620/2026, de 19 de maio de 2026, o anulou por falta de competência do Estado: já não é exigível. O identificador válido é o número de inscrição no REAT, que as plataformas seguem A obrigação de exigir (Regulamento UE 2024/1028), retirando os anúncios que não o mostrem.
• Real Decreto 933/2021, que regula o registo documental e informativo viajantes (SES.HOSPEDAJES). Obriga a comunicar ao Ministério do Interior os dados dos Os hóspedes de cada estadia. É uma obrigação diferente da licença turística, não afectada pela anulação do registo estatal.

O que exige o Decreto 12/2017: requisitos da VUT

Para que uma moradia possa se inscrever como VUT na Galiza deve cumprir, em essência:

1. Legalidade urbanística e habitabilidade. Acreditadas mediante licença Primeira ocupação, cédula de habitabilidade ou documentação equivalente. A habitação deve reunir as condições técnicas e de segurança exigíveis a uma habitação.
2. Equipamento para uso imediato. Amueblada e equipada de modo que um hóspede possa ficar do primeiro dia sem necessidade de trazer nada: mobiliário, menagem, roupa de cama, água quente, aquecimento e fornecimentos básicos em funcionamento.
3. Título que habilita a exploração. Propriedade da habitação ou direito que Permitir a utilização turística (por exemplo, um contrato de locação que o autorize, como no modelo rent to rent).
4. Cesão da moradia completa. A VUT cede-se na sua totalidade; a cessão por Os quartos têm uma renda diferente na norma.
5. Placa identificativa e publicidade correta. Uma vez inscrita, há que exibir A marca e o número de registo do REAT em toda a comercialização.

Restrições por zonas: Corunha, Santiago e Rías

A grande diferença em relação a alguns anos atrás é que agora a viabilidade do seu VUT depende em Boa parte do seu município. Estes são os focos a vigiar:

• Corunha. A Ordem Municipal de 2025 limita a localização das VUT (plantas concretas, edifícios de uso exclusivo) para travar a saturação. É a cidade galega com as regras mais rigorosas: antes de investir, confirma com o Concello que a zona e o edifício concretos permitem o uso turístico.
• Santiago de Compostela. Capital de forte demanda turística (Camino, capacete histórico protegido) e com debate municipal aberto sobre o controle dos andares turísticos. Verificar o estado do planejamento e as possíveis limitações no casco antigo.
• Vigo, Pontevedra e as Rías Baixas. Demanda crescente e sazonal; convém confirmar a compatibilidade urbanística área a área.
• Rías Altas, Costa da Morte e Interior (Lugo, Ourense). Em geral, menor pressão e trâmite mais previsível, sujeito sempre à ordenação municipal.

Cada prefeitura pode modificar seu planejamento ou aprovar decretos específicos. Antes de equipar a habitação, confirma com o Concello se a sua zona tiver limites ou restrições.

Quanto custa tirar a licença VUT na Galiza

A declaração responsável autonômica não deve, em si mesma, uma taxa relevante. Os custos são sobretudo indirectos — documentação técnica e adaptações — e são estimativas orientadoras que dependem de cada habitação:

• Cédula de habitabilidade ou licença de primeira ocupação: 50-150 € si hay que tramitarla.
• Certificado energético: 60-150 €.
• Equipamento mínimo de habitação: 0 € (se já estiver equipada) a vários milhares se for equipada a partir de zero.
• Placa identificativa VUT: custo menor.
• Registo único estatal: Nenhum; o NRA/NRUA foi anulado pelo Supremo Tribunal em maio de 2026 e já não se tramita nem deva taxa.
• Honorários de gestoria (se te apoias): 250-600 € uma única vez.

Erros comuns que retardam ou bloqueiam a inscrição

1. Dar por fato que seu município permite VUT. Na Corunha a Ordem de 2025 restringe localizações; em outros municípios o planejamento pode vetar o uso turístico em certas zonas. O que valeria antes pode não valer hoje.
2. Não ter autorização da comunidade de proprietários. En propiedad horizontal hace falta acuerdo de 3/5 (LO 1/2025). Sin él, no se puede destinar el piso a uso turístico.
3. Apresentar a declaração sem cumprir habitabilidade. Sem Cedula ou ocupação A habitação não pode ser inscrita como VUT.
4. Anunciar sem o número do REAT. Após a anulação do registo único estatal, é o código que as plataformas continuam obrigadas a exigir (Regulamento UE 2024/1028); retiram de oficio os anúncios que não o mostram. Operar sem ele é inviável comercialmente.
5. Não comunicar viajantes no SES.HOSPEDAJES. O RD 933/2021 obriga a registrar os Dados dos hóspedes; é independente da licença turística.

Regime sancionador

A regulamentação turística da Galiza articula sanções por infracções leves, graves e muito graves. Operar sem ter apresentado a declaração responsável, anunciar sem o número do REAT, falsear Dados ou incumprimento dos requisitos do Decreto 12/2017 pode acarretar multas que, nos pressupostos Mais graves, dezenas de milhares de euros alcançam. A inspeção turística cruza dados com as plataformas online e com o Registro da Propriedade, portanto a detecção de incumprimentos é ágil. Manter a inscrição por dia é a melhor defesa.

Se você não quer lidar com o trâmite: Bliss te ajuda

O regime da Galiza tornou-se mais exigente pela via municipal - Corunha à cabeça - e por autorização da comunidade de vizinhos. Muitos proprietários preferem não lutar com o Papel e delegar a gestão completa.

Em Bliss Homes administramos moradias turísticas de princípio a fim. De acordo com o seu caso, podemos oferecer-lhe:

• Gestão integral: orientamos o trâmite (urbanismo, documentação, declaração responsável, inscrição no REAT, equipamos a habitação e operamos o aluguer completo —preços, reservas, limpeza, atendimento ao hóspede, manutenção — em troca de uma comissão sobre As receitas.
• Consultores 1:1: se você prefere autogestionar, oferecemos sessões pontuais com um especialista (auditoria de anúncio, pricing, conversão), sem comissão ou permanência.
• Aluguer garantido (rent to rent): nas zonas onde operamos este modelo, assinamos contrato com renda fixa mensal e assumimos licença, equipamento e gestão ao nosso custo. Cobras todos os meses, esteja a habitação ocupada ou vazia.

Além disso, nosso canal direto Tudesvío reduz a comissão ao 10 % vs. 15-18 % habitual das grandes OTAs, melhorando o que recebe o proprietário em cada reserva.

Se você quiser entender melhor o quadro geral, leia a Guia de Regulamentação VUT em Espanha e o nosso detalhe Como funciona o rent to rent passo a Passo. E se o seu é a Galiza e a cornisa cantábrica, olha também:

• Aluguer garantido em Corunha e Rías Altas
• Aluguéis de temporada em Gijón
• Aluguéis de temporada em Cudillero

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Se sua moradia está na província de Pontevedra, consulta o guia provincial: licença turística em Pontevedra.

Héctor Clarke

Fundador do Bliss Homes. Operamos casas turísticas em 8 comunidades autônomas —pisos, casas rurais e um edifício completo em Toledo—, seis deles alugados com nosso próprio dinheiro. Conheça a equipe →