O que você paga e o que paga o comprador
Seu custo tem três blocos: mais-valia municipal, IRPF sobre o ganho e despesas da operação (notaria da escrita, certificado energético, cancelamento de hipoteca e, se você vendesse com imóveis, seus honorários).
O comprador paga o imposto da compra (ITP em habitação usada), a primeira cópia da escrita e do registo. A foto completa:
| Conceito | Quem o paga | Base jurídica |
|---|---|---|
| Plusvalia municipal (IIVTNU) | Vendedor, em compravenda | art. 106.1.b TRLRHL |
| IRPF por ganho patrimonial | Vendedor | Arts. 33 a 35 LIRPF |
| Escrita matriz | Vendedor, salvo pacto | art. 1455 Código Civil |
| Primeira cópia, registo e despesas posteriores | Comprador, salvo pacto | art. 1455 Código Civil |
| Certificado de eficiência energética | Dono | art. 17 RD 390/2021 |
| Certificado de dívidas com a comunidade | Ele traz o vendedor | art. 9.1.e LPH |
| Cancelação de hipoteca pendente | Vendedor | Contrato de empréstimo e pautal |
| Honorários da imobiliária | Quem a contrata (normalmente o vendedor) | Contrato de encomenda |
Plusvalia municipal: a da prefeitura
Grava a subida do valor solo, não da construção. Em compravenda a paga quem vende (art. 106.1.b do Texto Refundido da Lei das Finanças Locais).
- Prazo: treinta días hábiles desde a escrita para declarar ou autoliquidarla (art. 110.2. a).
- Tipo: fixa cada prefeitura, nunca acima do 30 % (art. 108.1).
Objectivo ou real: Escolha o mais barato
Convivem dois métodos, e aplica-se o que dá menos base:
- Objectivo: valor catastral do solo ao vender × um coeficiente segundo os anos de tenência (art. 107 TRLRHL). El ayuntamiento aprueba los suyos sin pasar de los máximos legales. Los máximos vigentes en 2026 van de 0,09 a 0,40 según los años: 0,15 con menos de un año, 0,40 con veinte o más y 0,10 con 16 años completos. La ordenanza puede aplicar un coeficiente reductor de hasta el 15 % sobre el valor catastral del suelo (art. 107.2.a).
- Real: diferença entre venda e compra, apenas na parte do solo. Se a instância sua se constata que é menor que a base objetiva, tributas pela real (art. 107.5).
IRPF: o que quer vender
Vender gera lucro ou perda patrimonial (art. 33 LIRPF): valor de transmissão menos valor de aquisição, segundo o Artigo 35.
- Valor de aquisição: O que pagou + investimentos e melhorias + despesas e tributos da compra (notaria, registo, ITP ou IVA). Os interesses da hipoteca não contam. Se foi alugado, resta-se o reembolso, segundo o regulamento.
- Valor de transmissão: preço de venda (nunca inferior ao de mercado) menos custos e tributos da venda que você paga: honorários, notaria da matriz, mais-valia municipal.
O lucro vai à base de poupança. Escala estatal (art. 66.1 LIRPF) mais autonômica (art. 76 LIRPF), em vigor desde o 22 de Dezembro de 2024:
| Base de poupança | Estado | Autonômica | Tipo total |
|---|---|---|---|
| Até 6.000 € | 9,5 % | 9,5 % | 19 % |
| 6.000 a 50.000 € | 10,5 % | 10,5 % | 21 % |
| 50.000 a 200.000 € | 11,5 % | 11,5 % | 23 % |
| 200.000 a 300.000 € | 13,5 % | 13,5 % | 27 % |
| Mais de 300.000 € | 15 % | 15 % | 30 % |
Quando não tributa o ganho
- Você tem mais de 65 anos e vendes a sua casa habitual: isenta (art. 33.4.b LIRPF).
- Reinviertes de habitação habitual: Se você vender a sua e reinvestir tudo em outro padrão, fica excluída; se reinviertes uma parte, a parte proporcional (art. 38.1 LIRPF). Prazos e condições no regulamento: revísalos antes de assinar.
- Dação em pagamento da habitação habitual para cancelar a hipoteca (art. 33.4. d).
Se a casa é herdada, o valor de aquisição é o declarado em Sucessões, não o que pagou seu familiar: como vender uma casa herdada.
Notaria, registo e papéis
Regra por defeito do Artigo 1455 do Código Civil: a concessão da escrita paga pelo vendedor; a primeira cópia e o posterior, o comprador, salvo pacto. É negociado nas arras: deixe-o por escrito. Solicita orçamento de notaria e registo antes.
- Certificado energético. Uma cópia registada com a sua etiqueta é anexada à compravenda (art. 17.2 RD 390/2021). A qualificação deve sair em qualquer anúncio (art. 17.3). Vale dez anos; com qualificação G, cinco (art. 13.1).
- Dívidas com a comunidade. Declaras se você está à corrente e fornece o certificado do secretário, que deve ser emitido no máximo sete dias naturais (art. 9.1.e LPH). Sem ele não se autoriza a escrita, salvo se o comprador o exonere expressamente.
- Hipoteca pendente. É pago com o próprio preço no dia da assinatura. Insta o banco o certificado de dívida a essa data e veja se há comissão de reembolso antecipado.
- IBI do ano. O primeiro dia do período de tributação, que é o ano natural (art. 75 TRLRHL). Pacta nas arras como se reparte o recibo do ano.
Exemplo: casa de 250.000 € comprada em 2010
Supostos (cámbialos pelos de sua escrita e seu IBI):
- Compra em março de 2010 por 180.000 €, com despesas e impostos de compra do 8 % (14.400 €). Sem reformas e sem alugar.
- Venda em outubro de 2026 por 250.000 €: 16 anos completos.
- Valor catastral total de 110.000 €, solo do 45 % (49.500 €).
- Plusvalia: coeficiente máximo legal de 0,10 e tipo do 30 %, o limite legal. Sua prefeitura pode ter números mais baixos.
- Honorários do 3 % + IVA. Sem notaria, certificado energético ou hipoteca pendente.
- IRPF: sem outros rendimentos de poupança nesse ano ou mínimo pessoal. Não é habitual de um maior de 65 nem há reinversão.
| Jogo | Cálculo | Montante |
|---|---|---|
| Plusvalia, método objetivo | 49.500 € × 0,10 = 4.950 € de base | — |
| Plusvalia, método real | (250.000 − 180.000) × 45 % = 31.500 € de base | — |
| Plusvalia a pagar | Base menor (4.950 €) × 30 % | 1.485 € |
| Honorários de venda | 7.500 € + 21 % de IVA | 9.075 € |
| Valor de transmissão | 250.000 − 9.075 − 1.485 | 239.440 € |
| Valor de aquisição | 180.000 + 14.400 | 194.400 € |
| Ganancia patrimonial | 239.440 − 194.400 | 45.040 € |
| IRPF | 6.000 × 19 % + 39.040 × 21 % | 9.338,40 € |
| Te resta | 250.000 − 9.075 − 1.485 − 9.338,40 | 230.101,60 € |
Os dois impostos suman 10.823,40 €. Com honorários, o custo total ronda o 8 % do preço.
Três leituras:
- Plusvalia: com valor catastral baixo frente ao mercado, quase sempre ganha o método objetivo. Com catastral alto, ou se você comprou mais caro do que hoje, o método real ou a não fixação podem economizar todo o imposto.
- Faturas: As despesas de compra que acreditem repõem directamente do lucro. Procura os papéis de 2010.
- Mais de 65: Se é a sua casa habitual, a linha do IRPF desaparece e você ficaria com 239.440 €.
Antes de colocar o preço
- Escritas de compra e facturas de despesas e melhorias.
- Último recibo do IBI (valor catastral e proporção do solo).
- Ordenança de mais-valia da sua prefeitura (tipo, coeficientes, redução).
- Certificado energético em vigor antes de anunciar.
- Certificado de dívida do banco e do administrador da comunidade.
- Um preço realista: o que te resta depende mais do preço de saída do que de qualquer dedução.
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Este artigo é informativo; para o seu caso específico consulta com um assessor fiscal ou notário.
