Primeiro herdar, depois vender
Antes de vender você tem que aceitar a herança e adjudicar a casa em escrita. Para que o comprador possa inscrever sua compra, a herança tem que constar inscrita antes ou ao mesmo tempo (art. 20 da Lei Hipotecaria). O percurso:
| Passo | O que é | Prazo |
|---|---|---|
| 1. Certificado de defunção | O expide o Registo Civil | Desde a inscrição da óbito |
| 2. Últimas vontades | Diz se há testamento e ante que notário | É solicitado a partir de 15 dias úteis desde o falecimento |
| 3. Testamento ou declaração de herdeiros | Cópia do testamento; se não houver, declaração de herdeiros | Sem prazo legal, mas condiciona tudo o resto |
| 4. Aceitação e adjudicação | Escrita ante notário | Antes de ver Sucessões |
| 5. Imposto sobre Sucessões | Autoliquidação na sua comunidade | 6 meses desde a morte (prorrogáveis) |
| 6. Plusvalia municipal | Declaração na prefeitura da moradia | 6 meses, transitados até um ano |
| 7. Registo no Registo | A habitação passa a nome dos herdeiros | Depois de pagar os impostos |
| 8. Janela | Arras e escrita de compra | Depois de aceitar e adjudicar a casa |
Passos 1 a 3: papéis do falecido
- Últimas vontades. Com o certificado de óbito pedes ao Ministério da Justiça o de atos de última vontade. Segundo seu sede eletrônica, não pode ser solicitado até ao passado 15 dias úteis do falecimento.
- Certificado de seguro de cobertura de morte. Pídelo em paralelo: o que cobre de um seguro de vida tributa em Sucessões, e soma-se ao resto da herança se o falecido era quem contratou o seguro (art. 9.1.c da Lei do ISD).
- Testamento ou declaração de herdeiros. Cópia autorizada ao notário ou, se não houver testamento, declaração de herdeiros, quase sempre ante notário. Sem isso você não sabe quem herda nem em que proporção.
Passo 4: aceitar e adjudicar a casa
Ninguém é obrigado a herdar (art. 988 do Código Civil). Renunciar pode ter sentido se as dívidas superam os bens. Se você aceita, os efeitos são retrotrados no dia da morte (art. 989 CC).
Se o testamento já não fez o elenco nem encargou a outro fazê-lo, e todos sois maiores de idade com livre administração de seus bens, podem repartir como quiserem (art. 1058 CC). assinatura uma escrita de aceitação e atribuição de herança. Com vários herdeiros e uma única casa:
- É adjudicado a um, que compensa os outros.
- Ou a todos em proindiviso, para vendê-la depois.
Se o plano for vender, muitas vezes coordenam-se a escrita de herança e de venda na mesma notaria com poucos dias de diferença.
Passo 5: Sucessões, em seis meses
O imposto é devido no dia da morte (art. 24 da Lei do ISD) e apresenta-se em seis meses desde essa data (art. 67.1.a do Regulamento do ISD).
Base dos imóveis: o valor de referência do Catastro à data da morte, excepto se você declarar um superior (art. 9.3 LISD). Apúntalo: será seu valor de compra no IRPF quando vendas.
Que comunidade aplica e que bónus você tem
Não manda onde está a casa, mas onde tinha o falecido seu residência habitual (art. 32.5 da Lei 22/2009). Se sua mãe vivia em Madrid e te deixa uma casa no Vale do Tiétar, aplica Madrid.
Grupos de parentesco (art. 20.2.a LISD):
- Grupo I: descendentes menores de 21 anos.
- Grupo II: descendentes de 21 ou mais, cônjuge e ascendentes.
- Grupo III: irmãos, sobrinhos, tios e ascendientes e descendentes por afinidade (suegros, yernos, nueras, filhastros).
- Grupo IV: primos e parentes mais distantes, e pessoas sem parentesco.
| Comunidade | Bonificação mortis causa | Norma |
|---|---|---|
| Comunidade de Madrid | 99 % para os grupos I e II; 50 % para o grupo III, aplicável apenas aos bens declarados sem pedido prévio da Administração | art. 25.1 del Decreto Legislativo 1/2010 (vigente do 1 de julho de 2025) |
| Castela e Leão | 99 % se o herdeiro for cônjuge, descendente ou adotado, ascendente ou adotado | art. 17 bis del Decreto Legislativo 1/2013 |
Se residia em outra comunidade, consulta sua regulamentação de tributos cedidos: as percentagens mudam muito e quase todos os anos.
Passo 6: mais-valia municipal por herdar
- Quem paga: em uma herança, o herdeiro (art. 106.1.a TRLRHL).
- Prazo: seis meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta un año si lo pides (art. 110.2. b).
- Bonificação: até o 95 % da quota para descendentes, cônjuges e ascendentes (art. 108.4), só se a coleta da ordemança do município da casa.
- Sem ganho do solo Desde que o comprou o falecido: não sujeita (art. 104.5).
Passo 7: inscrever a casa ao seu nome
Com a escrita de herança e os justificantes de Sucessões e plusvalía, inscreves no Registro da Propriedade. Solicita uma nota simples actualizada: verifica que não tenha cargas esquecidas, como uma hipoteca antiga sem cancelar registralmente.
Passo 8: que paga ao vender
- A herança não tributa em IRPF. Não há ganho patrimonial nas transmissões por causa de morte do contribuinte (art. 33.3.b LIRPF): a chamada mais-valia do morto.
- Seu valor de compra é o de Sucessões, sem ultrapassar o mercado (art. 36 LIRPF). Súmale parte de Sucessões, maisvalia e notaria que corresponde à habitação (art. 35.1. b). Do preço de venda restas os custos e tributos da venda que você paga, como os honorários (art. 35.2).
- A mais-valia da venda conta desde o falecimento. E a não fixação é comparada com o valor declarado em Sucessões (art. 104.5 TRLRHL).
Na prática: se você vende logo e a um preço parecido ao de Sucessões, o ganho é pequeno. Exemplo com pressupostos:
| Jogo | Cálculo | Montante |
|---|---|---|
| Valor declarado em Sucessões | Suposição: valor de referência | 200.000 € |
| Despesas e impostos da herança imputáveis | Suposição | 3.000 € |
| Preço de venda dois anos depois | Suposição | 215.000 € |
| Honorários de venda | 3 % + 21 % de IVA | 7.804,50 € |
| Plusvalia municipal da venda | Suposto: a que liquide sua prefeitura | 600 € |
| Ganancia patrimonial | (215.000 − 7.804,50 − 600) − 203.000 | 3.595,50 € |
| IRPF | 3.595,50 × 19 % | 683,15 € |
Com um valor de Sucessões baixo e uma venda muito mais cara, o ganho cresce e tributa pela escala de poupança (do 19 % ao 30 %).
Se os herdeiros não os puserem de acordo
É o mais frequente e o que mais tempo faz perder. Regra de partida: ninguém é obrigado a seguir na indivisão.
Antes de repartir a herança
- Nenhum coeradeiro pode ser obrigado a seguir na indivisão, salvo proibição do testador, e até então há exceções (art. 1051 CC).
- Qualquer pessoa pode pedir ao tribunal a divisão judicial (art. 782 da Lei de Enjuiciamento Civil).
- Se a casa não puder ser dividida, é adjudicada a um que paga aos outros em dinheiro. Mas basta que um herdeiro peça a venda em público leilão, com proponentes de fora, para que se faça assim (art. 1062 CC).
- Se vendermos o seu direito a um estranho antes da repartição, os outros podem dar-lhe ao mesmo preço no prazo de um mês a contar da sua comunicação (art. 1067 CC).
Se já a tiverem em proindiviso
- Qualquer co-proprietário pode pedir a qualquer momento a divisão da coisa comum (art. 400 CC).
- Se for indivisível e não houver acordo para adjudicar a um, é vendido e distribuído o preço (art. 404 CC).
- Se vender a sua quota a um terceiro, os outros têm direito de retracto (art. 1522 CC).
Antes de chegar lá, coloque sobre a mesa um número objetivo: uma valorização da habitação com comparáveis reais. Quem quer ficar sabe quanto pagar; quem quer vender, quanto esperar. Se você decidi vender juntos, em vender sua casa Nós te contamos como trabalhamos.
Erros que te saem caros
- Deixar passar os seis meses sem apresentar ou pedir prorrogação: taxas e juros, e em Madrid a bonificação do grupo III cobre apenas o declarado sem requerimento prévio.
- Declarar em Sucessões um valor artificialmente baixo: economizas pouco (com bónus do 99 %) e pagar mais IRPF ao vender.
- Não guardaria facturas de notaria, gestoria e impostos da herança: fazem parte do seu valor de aquisição.
- Esquecer que a casa vazia custa: suprimentos, IBI e comunidade continuam correndo.
- Com licença turística, não rever se a atividade pode ser mantida: vender uma habitação turística e sua licença.
Como ajudá-lo
Bliss Inmobiliaria arranca agora em Madrid, a Serra Oeste e o Vale do Tiétar. Não substituimos o notário nem o consultor fiscal. Aportamos o preço realista, a preparação da casa e a coordenação da venda com todos os herdeiros.
Este artigo é informativo; para o seu caso específico consulta com um assessor fiscal ou notário.
