A resposta curta: não passa sozinha
A licença turística não se endosa com a escrita. Em Madrid e em Castela e Leão é uma declaração responsável apresentada por um titular concreto e inscrita no registo turístico autonômico.
Ao vender, a habitação mantém seu histórico, mas o comprador que deseja continuar a explorá-la faz sua própria mudança de titular. E há um segundo filtro: a comunidade de proprietários, com muito mais poder desde abril de 2025.
O que é exatamente “a licença”
Eles se misturam até três coisas:
- A inscrição autonômica. Em Madrid, declaração responsável perante a direção geral de Turismo (art. 17 do Decreto 79/2014, na redação do Decreto 27/2026). Em Castela e Leão, declaração responsável e inscrição no Registro de Turismo.
- O título urbanístico municipal, onde se exija. Em Madrid capital, confírmalo com a prefeitura para o seu prédio.
- A comunidade de proprietários: estatutos, acordos e, desde abril de 2025, aprovação expressa.
Madrid: o novo titular apresenta sua declaração
El Decreto 27/2026, publicado no BOCM 6 de abril de 2026, modifica o Decreto 79/2014. Qualquer modificação, incluindo a mudança de titular, exige declaração responsável perante a direção geral de Turismo, e a apresenta o novo titular. O modelo inclui a opção «mudança de titular».
O que o comprador declara, entre outras coisas:
- Certificado de que estatutos ou título constitutivo não proíbem a actividade.
- Certificado de que a comunidade aprovou a atividade, segundo a Lei de Propriedade Horizontal.
- Que a habitação não tem proteção pública: as protegidas não podem ser turísticas.
- Licenças ou títulos municipais correspondentes e certificado de aptidão para habitação de uso turístico (CIVUT).
Prazo de adaptação: as habitações que já operavam têm três anos Desde a entrada em vigor do decreto para se adaptar aos seus artigos 10, 14, 17 quáter (CIVUT) e 18 (disposição transitória única). O decreto entra em vigor aos vinte dias de sua publicação, assim que, por nosso cálculo, o prazo termina o 26 de abril de 2029. Se reformas de fundo a habitação antes de terminar esse prazo, os requisitos são exigíveis desde então.
Na Serra Oeste, pergunta ainda na prefeitura se há ordenança ou título urbanístico próprio: San Martín de Valdeiglesias, Pelayos da Presa ou Cadalso dos Vidros. Se você vende em San Martín, veja também vender sua casa em San Martín de Valdeiglesias.
Castela e Leão: comunicar em um mês
A lei de turismo obriga a comunicar as mudanças de propriedade e o novo titular apresenta a sua própria declaração responsável (art. 23.2 da Lei 14/2010 de Turismo de Castela e Leão). El Decreto 3/2017 O concreto:
- A mudança comunica-se ao órgão periférico de turismo da província em um mês.
- O novo titular apresenta a sua declaração; segundo a ficha do processo do Conselho, também em um mês e sempre antes de operar.
- A Junta inscreve a mudança de ofício no Registro de Turismo.
- O número de inscrição está em toda a publicidade.
La única modificación del Decreto 3/2017 que recoge esa ficha es la anulación de un apartado por el Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León (Orden CYT/1318/2019), que no toca el cambio de titularidad. Aun así, revisa la versión vigente antes de firmar. En el Valle del Tiétar y el Alberche, mira vender sua casa em El Tiemblo e La Atalaya.
A comunidade: o filtro que mais pesa
Desde o 3 de abril de 2025, quem quiser exercer a atividade precisa antes da aprovação expressa da comunidade (art. 7.3 LPH).
- Maioria: três quintas partes (3/5) de proprietários que representem 3/5 das quotas, para aprovar, limitar, condicionar ou proibir (art. 17.12 LPH).
- Quotas especiais: com a mesma maioria, aumento de despesas comuns até ao 20 %.
- Sem efeitos retroactivos. Quem já operava antes, acolhido pela regulamentação turística, pode seguir em suas condições e prazos (disposição adicional segunda LPH).
O que você pode fazer:
- Pedir ao secretário um certificado: estatutos sem proibição e nenhum acordo que limite ou proíba.
- Se a junta aprovou a actividade, fornecer a acta.
- Se você operasse antes do 3 de abril de 2025, reunir o teste: data da declaração, número de inscrição e primeiras reservas.
- Sem acordo expresso, avaliar pedir a aprovação antes de vender. Se sair, é seu melhor argumento; se não, melhor saber antes de negociar.
O registo único estatal já não existe
O Real Decreto 1312/2024 criou um número de registro único estatal para rendas de curta duração. Em maio de 2026, o Supremo Tribunal anulou esse procedimento; segundo a Comunicado do CGPJ, por considerar que o Estado carece de competência para criá-lo. Seguem a venda única digital e a obrigação das plataformas de transmissão de dados (Arts. 6 e 7 do RD 1312/2024).
O BOE consolidado marca como anulados a inscrição e pedido do número (art. 9 RD 1312/2024) e sua verificação (art. 10); as autoridades autonômicas e locais competentes continuam em vigor (art. 12. d).
Para vender, mais fácil: não há número estatal que transmitir. Conta o autonômico. Antes de atualizar anúncios, pergunta na direção geral do Turismo se após a mudança se mantiver o número ou se atribuir outro.
Quanto mais vale com licença?
Não há estatística pública confiável, e não vamos dar uma porcentagem inventada. Assim o calcula o comprador:
- Inversor: compara o ingresso líquido turístico com o residencial ou de temporada e desconta riscos: comunidade, mudanças normativas e obras pendentes para o CIVUT em Madrid. Essa diferença, com contas reais, é o que paga de mais.
- Família que vai viver: A licença vale pouco ou nada, e às vezes resta se a casa está mobilada para turistas.
O prémio depende do que você prova: IRPF, liquidações de plataformas, ocupação e avaliações. Insta uma avaliação da sua habitação com os dois cenários: turística e residencial.
Papel antes de anunciar
- Justificação da declaração responsável e número de inscrição.
- Título urbanístico municipal, se a sua prefeitura o exigir.
- Certificado da comunidade (estatutos, acordos, aprovação) e dívidas.
- Em Madrid, o CIVUT ou um plano claro de adaptação antes de 2029.
- Histórico de receitas: IRPF e liquidações de plataformas dos últimos anos.
- Reservas futuras: pactad no contrato quem as atende ou como são cancelados.
Como fazemos isso em Bliss
Bliss Inmobiliaria arranca agora em Madrid, a Serra Oeste e o Vale do Tiétar para quem decide vender. Preparamos a sua habitação para quem a vai valorizar, com o dossiê turístico e de comunidade ordenado desde o primeiro dia, e damos-lhe o preço nos dois cenários: turística e residencial.
Você ainda não tem certeza? Começa por estimar o valor da sua habitação. Você já está claro? Começa em vender sua casa.
Este artigo é informativo; para o seu caso específico consulta com um assessor fiscal ou notário.
