Es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (artículo 3 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, LAU), que se rige sobre todo por lo que pacten las partes y no por las reglas protectoras del alquiler de vivienda habitual. El contrato debe fijar duración y preaviso, fianza —legalmente dos mensualidades en este tipo de arrendamiento, artículo 36 LAU—, quién tramita y sostiene la licencia turística, quién paga obras y mobiliario, y en qué estado se devuelve la casa al terminar. Todo lo que no se pacte expresamente se remite al Código Civil, así que cuanto más detallado esté el contrato, menos margen de duda queda.
Que tipo de contrato é (uso diferente de habitação) e por que
Quando você aluga seu chalet ou casa rural a uma empresa que vai explodir como alojamento turístico, você não está assinando um arrendamento de habitação habitual. É um locação para uso diferente do de habitação, definido en el artículo 3 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), que incluye expresamente los arrendamientos de fincas urbanas celebrados para ejercer en ellas una actividad, sea comercial, industrial o recreativa. La diferencia práctica es enorme: mientras el arrendamiento de vivienda habitual está lleno de reglas protectoras para el inquilino (duración mínima, prórrogas obligatorias), el de uso distinto se rige, según el artículo 4.3 LAU, ante todo por lo que pacten las partes, y solo en su defecto por el título III de la ley y, después, por el Código Civil. En la práctica: si algo no está en el contrato, no hay una red de seguridad legal que lo resuelva por ti en el sentido que esperas.
Duração, prorrogação e pré-aviso
Não existe uma duração mínima obrigatória para este tipo de locação: fixa as partes. O habitual em renda fixa sobre habitação turística é um contrato de um ano com renovação tácita ou expressa, e um prazo de pré-aviso pactado (normalmente entre um e três meses) para que nenhuma das duas partes fique sem margem de manobra: o proprietário para recuperar a habitação, a empresa para não perder a temporada que já tinha comprometida com hóspedes. Tudo isto deve ficar em cláusulas concretas, com datas e prazos exatos, não em expressões genéricas como "duração indefinida" ou "segundo acordo verbal".
Fixação e garantias adicionais: garantia, depósito, seguro
O artigo 36.1 LAU fixa a caução obrigatória em duas mensalidades de renda para o arrendamento de uso diferente do de habitação, o dobro que no aluguer de habitação habitual. É um mínimo legal, não um máximo: as partes podem pactar garantias adicionais, como garantia bancária, depósito extra ou apólice de caução, sem o limite de duas mensalidades que existe para garantias adicionais no aluguel de habitação. Quanto maior for o investimento que você faça confiando nessa renda mensal, mais sentido tem pedir uma garantia acima do mínimo legal.
Autorização para explorar e quem a licença é processada
Se a empresa vai operar a habitação como alojamento turístico, o contrato deve recolher de forma expressa a autorização do proprietário Para esse uso e deixar claro quem tramita a licença turística ou declaração responsável perante a comunidade autônoma, e a nome de quem fica durante a vigência do contrato. Em muitos casos é a própria empresa arrendatária que a tramita, precisamente porque é ela quem vai explorar a moradia, mas isso deve estar escrito, não dado por fato. Convém também fixar o que acontece com a licença se o contrato termina antes do previsto: se for cancelado, transmitido ou suspenso.
Obras, mobiliário e estado de devolução
Antes de assinar, há que deixar claro quem paga o que: se a empresa vai mobilizar a habitação para uso turístico ou fazer uma reforma menor, o contrato deve fixar se esse investimento se desconta do rendimento, recupera-se num prazo determinado ou fica na habitação ao terminar o contrato sem compensação. E no final da locação, a habitação deve ser devolvida no mesmo estado em que se entregou, salvo o desgaste normal de uso — o padrão habitual em qualquer locação —, o que na prática só é exigível se houver um inventário e reportagem fotográfica do estado inicial assinado por ambas as partes no início.
O que acontece se a empresa deixar de pagar
O contrato deve fixar o prazo de incumprimento que activa a resolução (normalmente um ou dois meses de rendimento impagado) e o procedimento a seguir: exigência fehaciente, prazo de subsanização e, se não for resolvido, recuperação da habitação. Também é conveniente pactar o que acontece com as reservas de hóspedes já confirmadas se o contrato for resolvido durante a temporada alta, para que o corte não deixe a habitação com compromissos que já não pode cumprir. Quanto mais detalhado este número estiver antes de assinar, menos margem de discussão fica se algum dia precisa usá-lo.
Perguntas frequentes
É o mesmo que alugar um particular para viver na casa?
Não. Alugar alguém para viver na moradia é um arrendamento de habitação habitual, com o regime protetor da LAU (duração mínima, prorrogação do inquilino). Alugar uma empresa a explorar turísticamente é uma locação para uso diferente da habitação (artigo 3 LAU), que se rege sobretudo pelo que pactem as partes.
Quanto é a fiança legal neste tipo de contrato?
Duas mensalidades de renda, em comparação com uma só no aluguel de habitação habitual (artigo 36.1 LAU). É um mínimo legal obrigatório; as partes podem pactar garantias adicionais, como garantias ou depósito extra, sem limite legal fixado para uso diferente de habitação.
Quem deve processar a licença turística, o proprietário ou a empresa?
Depende do que se pacte, mas convém que fique explícito no contrato quem a tramita e a nome de quem fica durante a locação, com autorização expressa do proprietário para que o arrendatário opere a habitação como alojamento turístico. Deixar sem pactar é a causa mais habitual de conflito quando algo falha com a licença.
Posso exigir que a empresa devolva a casa exatamente igual?
Você pode exigir que a devolva no mesmo estado, exceto o desgaste normal de uso, que é o padrão de qualquer locação. Para ser exigível na prática, convém documentar o estado da moradia ao entrar e ao sair, com inventário e fotos, não apenas deixá-lo escrito como cláusula genérica.
Preciso de advogado para assinar este contrato?
Não é obrigatório por lei, mas é fortemente recomendável: este tipo de locação é regido majoritariamente pelo pacto e não por regras protectoras automáticas, portanto uma cláusula mal redigida ou ausente pesa mais do que em um aluguer de habitação padrão. Uma revisão antes de assinar costuma custar muito menos do que resolver um conflito depois.
Posso negociar cláusulas do contrato ou é um modelo fechado que a empresa me apresenta?
Qualquer cláusula de um contrato de locação para uso diferente de habitação é negociável, precisamente porque o artigo 4.3 LAU remete principalmente para o que pactem as partes. Que uma empresa apresente um modelo padrão não significa que você não possa pedir mudanças em duração, fiança, repartição de obras ou qualquer outro ponto antes de assinar.
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