Sí: Bliss firma un contrato de arrendamiento y paga renta fija mensual por tu piso en la Parte Vieja, Gros o Centro de San Sebastián, con rentas de 900 a 3.500 €/mes según barrio y tipología (un piso de 2 habitaciones ronda 1.300-2.000 €). Bliss tramita la habilitación de vivienda turística (Decreto 199/2013, REATE) en 4-8 semanas, sin coste, y gestiona la autorización de 3/5 de la comunidad que exige la LO 1/2025 en edificios plurifamiliares. Contrato mínimo 1 año.
O problema do proprietário em San Sebastián
São Sebastião tem andares na parte Velha ou em Gros que valem muito e que muitos proprietários não sabem muito bem como explorar. A normativa do País Basco não é a mesma que a de Comunitat Valenciana ou Catalunha, e isso gera dúvidas. O Decreto 199/2013, a habilitação ao Governo Basco, o REATE... um proprietário que não navegou por isso pode passar meses sem saber se pode ou não alugar turísticamente o seu apartamento.
La segunda preocupación frecuente es la de la comunidad de vecinos. San Sebastián tiene edificios de la Parte Vieja con 8-10 plantas de pisos residenciales. Introducir turistas en esos edificios puede generar conflictos, y los propietarios lo saben. La LO 1/2025, que desde abril de 2025 exige que 3/5 de la comunidad autorice el uso turístico en nuevas VUT, ha añadido una capa más de incertidumbre.
O terceiro medo é o da sazonalidade. Agosto e Semana Grande são semanas perfeitas em Donostia, e o Festival de Cinema em setembro garante outra boa temporada. Mas um proprietário que gere apenas teme os meses de menor demanda e a variabilidade mês a mês.
O aluguel garantido resolve os três problemas: Bliss tramita a habilitação perante o Governo Basco, atua como arrendatário único frente à comunidade de vizinhos, e paga renda fixa todos os meses do ano, independentemente do mês.
3 passos para cobrar seu rendimento fixo em San Sebastián
Quanto posso cobrar pela minha habitação em San Sebastián?
| Tipologia | Bairro / Zona | Rendimento fixo mensal |
|---|---|---|
| Apartamento 1 hab | Parte Velha, Gros, Centro | 900–1.400 € |
| apartamento 2 quartos | Parte Velha, Gros, Amara | 1.300–2.000 € |
| apartamento 3 quartos | Parte Velha, Centro, Antigo | 1.800–2.800 € |
| Ático ou chão com terraço | Com vistas à baía de La Concha | 2.500 € |
| Casa ou dúplex | Antigo, Igeldo | 2.000–3.500 € |
Rangos orientativos 2026. Rendimento líquido de operação. Números específicos após visita técnica.
Como se processa a licença de moradia turística no País Basco
A regulamentação basca de habitação turística rege-se pelo Decreto 199/2013, de 16 de abril, de Empresas e Atividades Turísticas (BOPV). O processo consiste em solicitar a Activação de Habitação Turística ante o Departamento de Turismo do Governo Basco e obter a inscrição no REATE.
Não existe moratória geral sobre novas habitações turísticas no País Basco. O tratamento é possível em toda a Comunidade Autónoma. O prazo habitual desde a apresentação do pedido é de 4 a 8 semanas.
O registo único estatal que entrou no 1 de julho de 2025 Foi anulado pelo Supremo Tribunal em maio de 2026; o que exigem as plataformas hoje é o código da habilitação autonômica. E desde Abril de 2025, a LO 1/2025 exige que a comunidade de proprietários autorize o uso turístico por 3/5 de quotas para novas VUT em edifícios plurifamiliares. Bliss verifica e gere ambos os requisitos.
No modelo R2R, Bliss assume o trâmite completo a custo zero para o proprietário. Enquanto a habilitação se processa, podemos arrancar com aluguel temporário (art. 3 LAU).
Mais informações: Como tirar a licença de moradia turística no País Basco.
Por que o contrato R2R é seguro em San Sebastián
| Airbnb próprio | Inquilino tradicional | Bliss Homes (R2R) | |
|---|---|---|---|
| Rendimento fixo mensal garantido | Não | Risco de incumprimento | Sim · dia 1 a cada mês |
| Gestão operacional | Tu | Inquilino | Bliss assume tudo |
| Licença VT País Basco | A tramitação tu | Não aplicável | Bliss grátis |
| Estacionalidade / meses flojos | Risco seu | Não aplicável | Risco de Bliss |
| Interlocutor à comunidade de vizinhos | Tu | Inquilino | Bliss SL · 24/7 |
| Fornecimentos e manutenção | Tu | Inquilino | Bliss |
Um caso real: piso em Gros sem explodir
Amaia, proprietária de um apartamento de 3 quartos no bairro de Gros, o tinha alugado residencialmente com um inquilino que deixou o chão em 2024. Não sabia se processar a licença turística ou voltar ao residencial. Rendimento acordado com Bliss: 2.100 €/mes. Contrato de 1 ano com prorrogação anual.
Bliss traduziu a habilitação perante o Governo Basco, coordenou a autorização da comunidade de vizinhos (que aprovou com holgura ao entender que Bliss seria o arrendatário único responsável) e equipó o piso com mobiliário de qualidade adequado ao nível de exigência do turista donostiarra. Em menos de seis semanas desde a assinatura, o chão estava operacional.
Amaia cobra 2.100 euros no dia 1 de cada mês. O piso funciona com turistas gastronômicos, assistentes ao Festival de Cinema e casais europeus que visitam a baía de La Concha.
Caso anônimo. Perfil arquetípico. Nome alterado por privacidade.
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Perguntas frequentes sobre aluguer garantido em San Sebastián
Quanto eu cobrarei por um andar na parte Velha?
Un piso de 2 habitaciones en buen estado en la Parte Vieja o en Gros puede entrar en el rango de 1.300 a 2.000 €/mes de renta fija. El importe exacto depende de estado, planta y distribución. Te lo concretamos tras visita técnica.
Como se processa a licença turística no País Basco?
Foi processado pela Habilitação de Habitação Turística junto ao Departamento de Turismo do Governo Basco, com inscrição no REATE. O prazo é de 4 a 8 semanas. Bliss assume o trâmite a custo zero no modelo R2R.
Há moratória de licenças em San Sebastián?
Não. Não há moratória geral no País Basco ou em San Sebastián. A LO 1/2025 (desde abril 2025) requer autorização de 3/5 da comunidade para novas VUT em edifícios plurifamiliares. Bliss gere este requisito.
Que tipo de turistas vêm a São Sebastião?
Turismo gastronômico (michelines, pintxos, Festival de Gastronomía), turismo cultural (Festival de Cinema em setembro), surf na Zurriola, e turismo europeu premium. A procura é sustentada o ano inteiro.
Há temporada baixa real em San Sebastián?
A temporada baixa é menos pronunciada que em destinos de praia. O turismo gastronômico funciona todo ano. A ocupação média anual supera o 68%, suficiente para que o R2R seja viável com boas rendas.
E se a comunidade de vizinhos não autoriza?
A LO 1/2025 requer 3/5 da comunidade desde abril 2025. Bliss acompanha neste processo — apresentando a proposta à comunidade como arrendatário único responsável, o que costuma facilitar a aprovação. Se houver risco de rejeição, o avaliamos antes de comprometer renda.
Quanto dura o contrato?
Mínimo 1 ano com prorrogação automática anual. Cláusula de saída por venda (preaviso 60-90 dias) e por necessidade familiar.
Quem paga os suprimentos?
Bliss paga luz, água, gás, internet, limpeza e manutenção correntes. O proprietário paga IBI, comunidade e seguro do continente.
Posso vender o chão durante o contrato?
Sim. Cláusula de venda com pré-aviso de 60-90 dias. Bliss tem direito de tanteu; se não o exerce, livre para vender.
Como tributo o rendimento?
Como desempenho do capital imobiliário na IRPF. Sem IVA nem elevado de autónomo. Bliss aplica retenção do 19% mensal se aplicável.
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