Como tirar a licença VUT no País Basco (guia 2026)

O que é a "licença VUT" no País Basco (e por que não é uma licença)

O primeiro que convém esclarecer: em Euskadi não existe uma licença turística prévia Que o Governo Basco conceda antes de operar. O mecanismo é a declaração responsável. O titular declara, sob sua responsabilidade, que a moradia cumpre os requisitos legais; com essa apresentação fica habilitado para exercer a actividade e a administração inscreve a habitação no Registo de Empresas e Atividades Turísticas de Euskadi (REATE).

A figura está definida no Artigo 53 da Lei 13/2016, de 28 de julho, de Turismo: São VUT as casas oferecidas ou comercializadas como alojamento por motivos turísticos ou Aluguéis de temporada, cedidas temporariamente em troca de contraprestação econômica, de forma reiterada ou habitual e em condições de disponibilidade imediata. El Artigo 54 regula também a modalidade de alojamento em habitações particulares.

Cuidado com uma confusão habitual: a VUT não é o mesmo que o apartamento turístico. Em Euskadi, os edifícios completos explorados profissionalmente como hospedagem seguem outro regime (apartamentos turísticos), diferente da habitação particular cedida pontualmente. Este guia cobre A VUT, que é a figura que interessa ao proprietário individual.

Quadro normativo: as regras que você tem que conhecer

O quadro autonômico da VUT no País Basco assenta nestas normas:

• Lei 13/2016, de 28 de julho, de Turismo (País Vasco). Norma-quadro que reincorporou a VUT ao ordenamento turístico basco e a define (arts. 53-54).
• Decreto 101/2018, de 3 de julho, casas e quartos de casas particulares para uso turístico (BOPV de 26 de julho de 2018). É a norma regulamentar que detalha requisitos, procedimento de declaração responsável, inscrição no REATE e regime da actividade.
• Decreto 112/2019, que introduziu uma primeira modificação do Decreto 101/2018.
• Decreto 52/2025, de 25 de fevereiro (BOPV nº 53, de 18 de marzo de 2025). Deroga la disposición adicional primera del Decreto 101/2018 —que excluía a las viviendas en núcleos rurales y suelo no urbanizable— y abre un plazo de 6 meses para que esas viviendas ya inscritas se adapten al régimen general. Lo desarrollamos más abajo.

Isto soma três camadas Estado que afetam qualquer proprietário em Euskadi:

• Real Decreto 1312/2024: registro único estatal anulado. Ele criou um registo único Estado (NRA/NRUA) e a Janela Única Digital de Arrendamentos, operacional do 1 de julho 2025, mas a Acórdão do Supremo Tribunal 620/2026, de 19 de maio de 2026, O anulou por falta de competência do Estado: já não é exigível. O identificador válido para anunciar é a inscrição autonômica no REATE, que as plataformas continuam obrigadas a exigir Nos termos do Regulamento UE 2024/1028.
• Real Decreto 933/2021, que obriga o registo de passageiros e a comunicação de dados a através da plataforma SES.HOSPEDAJES do Ministério do Interior.
• Lei Orgânica 1/2025, de 2 de janeiro, Reformou o artigo 17.12 da Lei Propriedade Horizontal: a partir do 3 de abril de 2025, destinar um piso em propriedade horizontal para uso turístico requer acordo expresso da comunidade por maioria de 3/5.

O fator decisivo em 2026: as zonas tensionadas

Antes de pensar no processo turístico, há que resolver uma pergunta prévia: Apermite o município uma nova VUT? E aqui está a grande mudança recente em Euskadi. Nas zonas declaradas de mercado residencial tensionado, rege desde 2026 a proibição abrir novas habitações de uso turístico, em aplicação da legislação autonômica de habitação.

A declaração de zonas tensionadas no País Basco foi ampliada: inclui as três capitais (Bilbao, Donostia-San Sebastián e Vitoria-Gasteiz) e dezenas de municípios mais. No início do 2026 incorporaram, entre outros, os municípios guipuzcoanos de Hernani, Tolosa e Lezo. Segundo fontes oficiais e imprensa especializada, as zonas tensionadas afectavam já mais do 60% da população basca (cifra orientativa; a lista atualizada é consultada no portal do Governo Basco).

Além disso, as prefeituras impõem suas próprias restrições urbanísticas. Donostia Tem uma ordem reguladora do uso urbanístico de moradia turística desde 2017. Em Bilbau, em boa parte da cidade só se admite a VUT com acesso independente e acessível desde a via pública, requisito que quase nenhum piso convencional cumpre. O resultado prático: nas capitais bascas, abrir uma nova VUT hoje é, na maioria dos casos, inviável.

Requisitos-chave de uma VUT em Euskadi

Uma habitação que possa ser destinada a uso turístico deve cumprir, conforme o Decreto 101/2018, uma série de requisitos materiais e formais:

• Conformidade urbanística municipal. Obter o certificado de conformidade da atividade turística com as normas municipais de usos urbanísticos, de edificação e ambientais. É o filtro anterior: sem ele, não se pode apresentar a declaração responsável.
• Habitabilidade. A habitação deve acreditar nas condições de habitabilidade exigidas (cédula ou documento equivalente segundo o município).
• Superfície mínima em função das praças. O número máximo de passageiros está ligado à superfície útil da habitação: não se pode sobreocupar.
• Equipamento e mobiliário. A VUT deve estar mobilada e equipada para uso Imediatamente, com os serviços e instalações que exigem o decreto.
• Informações de emergência. O titular deve fornecer ao hóspede informações sobre Como agir diante de uma emergência e dos números de atenção.
• Placas identificativas. Há que colocar um distintivo no portal do edifício e outro na própria moradia indicando que é de uso turístico. O anteprojecto de nova lei de turismo (febrero de 2026) levanta o facto de o número de registo REATE constar dessas placas.
• Autorização da comunidade (propriedade horizontal). Desde abril de 2025, un piso en propiedad horizontal necesita acuerdo expreso de la comunidad por mayoría de 3/5 (LO 1/2025, art. 17.12 LPH).

O número de inscrição do REATE deve também figurar em toda a publicidade da habitação (anuncios em plataformas, web própria, etc.). Anunciar sem ele é infração.

VUT rurais: o que mudou o Decreto 52/2025 (e o que vem)

O Decreto 101/2018 incluía uma disposição adicional primeira que excluía do seu âmbito às habitações situadas em núcleos rurais ou em terra não urbanizável, repetindo-as a Uma norma de alojamento rural que, na prática, não se encaixava com a figura da VUT. Isto gerou uma lagoa: muitas casas rurais estavam inscritas no REATE cumprindo a Lei 13/2016 mas não as prescrições do decreto.

El Decreto 52/2025, de 25 de fevereiro, resolveu a situação: Derogou essa disposição adicional primeira, de modo que as casas em núcleos rurais e chão não urbanizável ficam sujeitas ao regime geral do Decreto 101/2018. As já inscritas dispuseram de 6 meses desde a entrada em vigor para se adaptar, apresentando a declaração responsável ajustado ao modelo oficial.

Convém, no entanto, ter presente que o anteprojecto de nova lei de turismo de Euskadi, apresentado no 25 de fevereiro de 2026, levanta voltar a restringir a implantação de VUT em explorações agrícolas e construções de arquitetura tradicional nos núcleos rurais. É um anteprojecto, ainda não é lei, mas marca a direção. Antes de investir em uma VUT rural, verifica A situação em vigor.

O que vem: anteprojecto de nova Lei de Turismo (2026)

Em fevereiro de 2026, o Governo Vasco apresentou o anteprojecto de uma nova lei de turismo. Ainda que ainda não Está aprovado, antecipa alterações relevantes para a VUT:

• Proibição de novas VUT em zonas tensionadas, já vigente de fato desde princípios de 2026 pela normativa de moradia.
• Renovação da inscrição REATE a cada 5 anos Para as novas habitações turísticas, o que permitiria aos municípios exigir o cumprimento das suas restrições urbanísticas em cada renovação.
• Número de registo obrigatório nas placas identificativas, não só na publicidade.
• Extensão dos canais de comercialização sujeitos a controle (não apenas plataformas, também sites de gestores).
• Reconhecimento expresso da figura do gestor profissional casas de uso turístico no REATE.
• Procedimentos de suspensão / moratória municipal mais automáticos.

Mensagem prática: Euskadi vai para um regime mais restritivo e mais controlado. Quem Quer operar uma VUT deve resolver a viabilidade quanto antes e deixar a documentação impecável.

Quanto custa dar de alta uma VUT no País Basco

A declaração responsável autonômica não deve ser uma taxa relevante. Os custos reais são indirectos e provêm da documentação técnica, das adaptações da moradia e dos trâmites municipais. Las números seguintes são estimativas orientadoras de mercado:

• Certificado de conformidade urbanística municipal: variável segundo a prefeitura; em alguns leva taxa de tratamento.
• Projecto / certificado técnico (se o município o exigir): 150-500 € (estimativa orientativa).
• Acreditação de habitabilidade: 50-150 € si hay que tramitarla (estimación orientativa).
• Placas identificativas (portal e moradia): custo reduzido, normalmente abaixo do 100 € (estimativa norteadora).
• Equipamento de habitação: 0 € (se já estiver equipada) a vários milhares de euros se for equipada a partir de zero (estimativa norteadora).
• Registo único estatal: Nenhum; o NRA/NRUA foi anulado pelo Supremo Tribunal em maio de 2026 e já não se tramita nem deva taxa.
• Honorários de gestoria ou técnico (se te apoias): 250-600 € uma única vez (estimativa orientativa).

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Erros comuns que retardam ou bloqueiam a inscrição

1. Saltar a verificação municipal. É o erro número um. Apresentar a declaração responsável sem verificar se o município admite a VUT (ou se está em zona tensionada) pode Acabar com o encerramento e a sanção.
2. Assumir que nas capitais pode-se como em qualquer lugar. Em Bilbau, Donostia e Vitoria, restrições urbanísticas e condição de zona tensionada bloqueiam a maioria de VUT Novas.
3. Não ter autorização da comunidade de proprietários. Desde abril de 2025, uma moradia em propriedade horizontal não pode operar como VUT sem acordo expresso por maioria de 3/5.
4. Confundir VUT com apartamento turístico. São figuras distintas com regimes diferentes.
5. Não colocar as duas placas. É exigido distintivo no portal e na moradia; seu A ausência é violação.
6. Anunciar sem o número REATE. Após a anulação do registo único estatal, o número REATE autonômico é o que as plataformas continuam obrigadas a exigir (Regulamento UE 2024/1028); devem figurar na publicidade e, sem ele, retiram o anúncio de ofício.
7. Esquecer SES.HOSPEDAJES. O registo de passageiros (RD 933/2021) é obrigatório e obrigatório inspeccionar. Não comunicar as partes é sancionável.

Se você não quer lidar com o trâmite: Bliss te ajuda

O regime da VUT no País Basco foi endurecido: declaração responsável, certificado urbanístico, zonas tensionadas, placas, REATE, SES.HOSPEDAJES e uma nova lei a caminho. É muito para e um erro de viabilidade pode custar caro.

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• Aluguéis de temporada em San Sebastián
• Aluguer garantido em Santander (Cantabria)
• Como tirar a licença VUT em Cantabria
• Como tirar a licença VUT em Navarra

Para uma visão de conjunto da regulamentação por comunidades, consulta nossa Guia de Regulamentação VUT em Espanha.

Héctor Clarke

Fundador do Bliss Homes. Operamos casas turísticas em 8 comunidades autônomas —pisos, casas rurais e um edifício completo em Toledo—, seis deles alugados com nosso próprio dinheiro. Conheça a equipe →