Comment obtenir la licence VUT à Pays basque (guide 2026)

Qu'est-ce que la « licence VUT » au Pays Basque (et pourquoi n'est-ce pas une licence)

Première chose à expliquer : à Euskadi Aucune licence touristique antérieure que le gouvernement basque accorde avant son fonctionnement. Le mécanisme Déclaration responsable. Le titulaire déclare, sous sa responsabilité, que le logement est conforme à ses exigences législatives et que restant à présenter activé de mener l ' activité et logement Registre des activités et entreprises touristiques d'Euskadi (REATE).

La figure est définie comme suit: artículo 53 de la Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo: sont des logements VUT qui sont offerts ou échangés comme logement pour des raisons touristiques ou ont été accordés temporairement en échange d'une compensation financière, à plusieurs reprises ou et dans des conditions de disponibilité immédiate. Les 54 et modèle d'hébergement dans des logements privés.

Méfiez-vous de la confusion habituelle: VUT n'est pas la même que l'appartement touristique. À Euskadi, les bâtiments complets exploités professionnellement comme logements sont suivis d'un autre régime (appartements touristiques), autre que celui du logement dédié donné à la fois. Ce guide couvre La VUT, qui est la figure qui intéresse le propriétaire individuel.

Cadre politique : les normes que vous devez connaître

Le cadre autonome de la VUT au Pays Basque établit ces normes :

• 13 / 2016 Loi de Juillet 28 du Tourisme (Pays basque). Règle-cadre réintégrée VUT à et définit le système touristique basque (art. 53-54).
• 101 / 2018 Décret de juillet 3 et chambres d'hôtes pour une utilisation touristique (26 BOPV Juillet 2018). C'est la règle réglementaire qui détaille les exigences, la procédure de déclaration de responsabilité et d'inscription au REATE et au régime d'activité.
• Decreto 112/2019qui a introduit une modification initiale au décret 101 / 2018.
• 52 / Décret 2025, 25 Février (BOPV nº 53, de 18 de marzo de 2025). Deroga la disposición adicional primera del Decreto 101/2018 —que excluía a las viviendas en núcleos rurales y suelo no urbanizable— y abre un plazo de 6 meses para que esas viviendas ya inscritas se adapten al régimen general. Lo desarrollamos más abajo.

A cela sont ajoutés trois calques État qui affectent tout propriétaire d'Euskadi:

• Décret royal 1312 / 2024: annulation de l'enregistrement unique de l'État. Il a créé un disque unique État (NRA / NRUA) et guichet de prêt numérique Unite, opérationnel depuis 1 Juillet de 2025 mais Sentencia del Tribunal Supremo 620/2026, de 19 de mayo de 2026, Cette décision a été annulée en raison d'un manque de concurrence de la part de l'État. L'identificateur valide pour Pour être annoncé est un enregistrement autonome au REATE, que les plateformes continuent d'exiger en vertu du règlement UE 2024 / 1028.
• Real Decreto 933/2021et information à travers la plateforme ESS.HOSPEDAJES du Ministère de l ' intérieur.
• Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, que reformó el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal: desde el 3 de abril de 2025, destinar un piso en propiedad horizontal a uso turístico requiere acuerdo expreso de la comunidad por mayoría de 3/5.

Le facteur déterminant à 2026 : les zones tendues

Avant de penser à la procédure touristique, nous devons résoudre une question précédente: Peut le Une nouvelle ville VUT ? Et voici le grand changement récent à Euskadi. À Zones résidentielles déclaréesde 2026 règle l'interdiction Ouvrir de nouveaux logements à usage touristique, dans le cadre de la réglementation du logement autonome.

La déclaration des zones resserrées au Pays Basque a été élargie : elle comprend les trois capitales (Bilbao, Donostia - San Sebastian et Vitoria - Gasteiz) et dix autres municipalités. Au début de 2026 Ils ont incorporé, entre autres, les municipalités de Gipuzco, Hernani, Tolosa et Lezo. Selon les sources et la presse spécialisée, les zones tendues ont déjà touché plus de 60% de la population basque (fig.). La liste mise à jour est disponible sur le portail du Gouvernement basque.

Les municipalités ont leurs propres restrictions urbainesDonostia Il a une ordonnance réglementant l'utilisation urbaine des logements touristiques de 2017. Dans Bilbao, dans beaucoup de la ville seulement VUT avec accès indépendant et accessibles de la voie publique, exigence que presque aucun plancher conventionnel ne satisfait. Résultat Une nouvelle VUT est aujourd'hui, dans la plupart des cas, impossible.

Exigences clés pour une VUT à Euskadi

Un logement pouvant être utilisé pour le tourisme doit, en vertu du décret 101 / 2018, être conforme à une série de documents et exigences formelles:

• Conformité urbaine municipale. Pour obtenir un certificat de conformité du l'activité touristique avec les normes municipales des usages urbains, de la construction et Environnement. C'est le filtre précédent : sans cela, vous ne pouvez pas déposer la déclaration responsable.
• Habilité. Le logement doit apporter les conditions de vie requises (papier ou document équivalent par municipalité).
• Superficie minimale selon le lieu. Le nombre maximal de passagers est lié ne peut être dépassé.
• Équipement et mobilier. La VUT doit être fournie et équipée pour utilisation avec les services et installations requis par le décret.
• Informations d'urgence. Le titulaire devrait fournir à l'invité des renseignements sur comment effectuer une urgence et le nombre de soins.
• Plaques d'identification. Nous devons placer une fonctionnalité sur le portail du bâtiment et un autre à la maison elle-même indiquant que c'est à usage touristique. Le projet de nouvelle loi sur le tourisme (février de 2026) propose d'exiger que le numéro d'enregistrement ReATE apparaisse sur ces plaques.
• Autorisation communautaire (propriété horizontale). Desde abril de 2025, un piso en propiedad horizontal necesita acuerdo expreso de la comunidad por mayoría de 3/5 (LO 1/2025, art. 17.12 LPH).

Le numéro d'enregistrement du REATE devrait également apparaître à l'adresse suivante: toute publicité C'est pas vrai. logement (annonces plate-forme, propre web, etc). Annoncer sans lui est une infraction.

VUT rurale : ce qui a changé le décret 52 / 2025 (et ce qui vient)

Le décret 101 / 2018 comprend Première disposition supplémentaire hors de son champ d'application logement Noyaux ruraux ou Terrain non urbainvisée à une règle du logement rural qui, dans la pratique, ne correspond pas à la figure de la VUT. Cela a généré Lagune: de nombreux ménages ruraux ont été enregistrés avec le REATE conformément à la loi 13 / 2016 mais ils n'ont pas Les dispositions du décret.

Les 52 / Décret 2025, 25 Févrieret résolu la situation: abrogé que Première disposition supplémentaire, de modo que las viviendas en núcleos rurales y suelo no urbanizable quedan sujetas al régimen general del Decreto 101/2018. Las ya inscritas dispusieron de 6 meses à partir de l'entrée en vigueur à adapter, présenter la déclaration responsable Adapté au modèle officiel.

Il convient toutefois de noter que Avant-projet de nouvelle loi sur le tourisme basque, 25 février 2026, propose de revenir à restreindre mise en œuvre de VUT à production et construction d'architecture traditionnelle au sein des noyaux ruraux. C'est Un avant-projet, mais c'est toujours une loi, mais c'est une adresse. Avant d'investir dans une VUT rurale, vérifiez La situation actuelle.

Lo que viene: anteproyecto de nueva Ley de Turismo (2026)

En febrero de 2026 el Gobierno Vasco presentó el anteproyecto de una nueva ley de turismo. Aunque aún no está aprobado, anticipa cambios relevantes para la VUT:

• Interdiction de nouveaux VUT dans les zones tendueset ont été en place depuis le début de 2026 par la réglementation du logement.
• REATE renouvellement d'inscription chaque année 5 pour les nouveaux logements touristiques, permettant aux municipalités d'exiger le respect de leurs restrictions urbaines à chaque renouvellement.
• Numéro d'immatriculation requis sur les plaques Identification, et pas seulement publicité.
• Extension des canaux de commercialisation sous contrôle (non seulement les plateformes, mais aussi les sites Web de gestion).
• Reconnaissance spéciale de la figure du directeur professionnel des maisons à usage touristique au REATE.
• Procédures de retrait / moratoire plus automatique local.

Message pratique: Euskadi va à un régime plus restrictifs et plus contrôlés. Qui veut exploiter un VUT devrait résoudre la viabilité dès que possible et laisser la documentation impeccable.

Combien de VUT doit être libéré au Pays Basque ?

La déclaration autonome responsable ne prévoit pas de frais appropriés. Les coûts réels sont indirects et Elles proviennent de la documentation technique, des aménagements de logements et des procédures municipales. Les et Prévisions indicatives Part de marché:

• Certificat municipal de conformité urbaine: variable par ville avec certains avec un taux de traitement.
• Projet / certificat technique (si la municipalité l'exige): 150-500 € (estimation des orientations).
• Crédit d'habitabilité : 50-150 € si hay que tramitarla (estimación orientativa).
• Plaques d'identification (port et boîtier): faible coût, normalement sous 100 € (estimation indicative).
• Matériel de logement: de 0 € (si déjà équipé) à plusieurs milliers d'EUR si équipé à partir de zéro (estimation indicative).
• Registre unique d'État: ninguno; el NRA/NRUA fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026 y ya no se tramita ni devenga tasa.
• Frais de gestion ou frais techniques (s'ils sont pris en charge): 250-600 € une seule fois (estimation des orientations).

Dans les modèles de gestion professionnelle avec un gestionnaire comme Bliss Homes, la plupart de ces coûts et, tout, le temps et les connaissances normatives sont assumés par le gestionnaire.

Erreurs courantes qui retardent ou bloquent l'enregistrement

1. Pour manquer le chèque de la ville. C'est une erreur. Introduire une déclaration si la municipalité est conforme à la VUT (ou si elle est dans une zone tendue) se termine par la fermeture et la sanction.
2. Supposer que le capital peut être aussi loin que n'importe où. À Bilbao, Donostia et Vitoria, restrictions urbaines et situation de zone tendue bloc la plupart VUT nouveaux.
3. Ne pas avoir la permission de la communauté des propriétaires. Desde abril de 2025, una vivienda en propiedad horizontal no puede operar como VUT sin acuerdo expreso por mayoría de 3/5.
4. Fusion VUT avec appartement touristique. Ce sont des chiffres différents avec les régimes différent.
5. Ne pas placer les deux assiettes. Une distinction est nécessaire au portail et au logement et à ses C'est une infraction.
6. Annoncez sans numéro ReATE. Après l'annulation de l'enregistrement unique de l'État, nombre de REATE autonomes que les plates-formes sont toujours nécessaires à la demande (règlement UE 2024 / 1028). Ils doivent apparaître dans la publicité et, sans eux, retirer l'annonce d'office.
7. Oubliez-vous. L'immatriculation des passagers (RD 933 / 2021) est requise et Vérifiez. L'omission de déclarer les parties est punissable.

Si vous ne voulez pas gérer la procédure: Bliss vous aide

Le régime VUT au Pays Basque a été renforcé : déclaration responsable, attestation urbaine, zones serrées, plaques, REATE, SES.HOSPEDAJES et une nouvelle loi sur son chemin. C'est beaucoup pour gérez-les seuls et une erreur de viabilité peut être coûteuse.

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Pour un aperçu des politiques locales et locales, veuillez consulter notre VUT guide politique en Espagne.

Hector Clarke

Fundador de Bliss Homes. Operamos viviendas turísticas en 8 comunidades autónomas —pisos, casas rurales y un edificio completo en Toledo—, seis de ellos alquilados con nuestro propio dinero. Rencontrez l'équipe →