El problema del propietario en Palma: la ETV que no rinde
En Mallorca hay aproximadamente 8.500 ETVs vigentes repartidas entre pisos y viviendas unifamiliares. Son licencias escasas porque la moratoria de nuevas inscripciones lleva activa desde 2017. Muchos de esos propietarios obtuvieron la licencia hace años pero no la gestionan bien, o directamente no la están usando.
Los motivos son siempre parecidos. Un propietario de 65 años con un ático en el centro histórico de Palma que tiene ETV desde 2014 pero que lleva tres años sin operar en Airbnb porque la gestión se le hizo demasiado grande. Un heredero que ha recibido un piso en La Lonja con ETV incluida y no sabe qué hacer con ella. Un propietario que subió las reservas a una gestora que cobra el 25% y que ve cómo el bruto fluctúa cada mes sin certeza.
La ETV es un activo legal escasísimo y caro en Mallorca. Tenerla sin rentabilizarla bien es literalmente dejar dinero en la mesa. El alquiler garantizado es la forma más eficiente de rentabilizarla sin complicaciones: Bliss te firma contrato, te paga renta fija el primer día del mes y opera la vivienda con todos los riesgos a nuestro cargo.
3 pasos para cobrar tu renta fija en Palma
¿Cuánto puedo cobrar por mi vivienda en Palma?
Palma de Mallorca tiene los ADR turísticos más altos de la España peninsular e insular después de Ibiza. Los rangos siguientes son para propiedades con ETV vigente:
| Tipología | Zona | Renta fija mensual |
|---|---|---|
| Apartamento 1 hab (con ETV) | Centro histórico, La Lonja | 900–1.500 € |
| Apartamento 2 hab (con ETV) | Palma centro, El Terreno | 1.400–2.200 € |
| Piso 3 hab o ático (con ETV) | Santa Catalina, Génova | 2.000–3.500 € |
| Casa o adosado con jardín (con ETV) | Son Vida, Establiments | 2.500–4.500 € |
| Villa con piscina (con ETV unifamiliar) | Portixol, Coll d'en Rabassa | desde 4.000 € |
Rangos orientativos 2026. Solo para propiedades con ETV vigente. Renta neta de operación. Cifras exactas tras valoración.
La normativa de vivienda turística en Baleares: lo que necesitas saber
Las Illes Balears tienen la normativa de vivienda turística más restrictiva de España. El marco legal es la Ley 6/2017, de 31 de julio de turismo de las Illes Balears (BOIB), desarrollada sobre la base del Decreto 20/2015. Las dos figuras principales son:
- ETV (Establiment de Turisme Vacacional): para viviendas unifamiliares o plurifamiliares en zonas permitidas.
- ETVF (ETV en Edifici Plurifamiliar): para apartamentos en edificios de pisos. Esta figura tiene restricciones adicionales y está sometida a la moratoria en la mayoría de zonas.
La moratoria de nuevas ETVs está activa en las zonas más demandadas de Mallorca desde 2017. Fuera de zonas saturadas (ciertos municipios del interior o zonas declaradas de expansión turística) puede haber posibilidades de obtener ETV nueva, pero son casos excepcionales que evaluamos individualmente.
Desde el 1 de julio de 2025, el NRA estatal es obligatorio además de la ETV autonómica. La inscripción en el Registro General de Empresas, Actividades y Establecimientos Turísticos de Baleares es el documento de identidad de la licencia.
Si ya tienes ETV vigente, no necesitas tramitar nada nuevo en el modelo R2R. Bliss verifica el estado de la licencia y opera con ella. Más información en nuestra guía: Cómo funciona la ETV en las Illes Balears.
¿Qué haces con tu ETV? Comparativa de opciones
| Gestionas tú solo | Gestora con comisión % | Bliss Homes (R2R) | |
|---|---|---|---|
| Renta garantizada mes a mes | No (depende ocupación) | No (cobras %) | Sí · día 1 cada mes |
| Riesgo de temporada baja | Tuyo | Tuyo | De Bliss |
| Gestión operativa día a día | Tú | Gestora (tú pagas) | Bliss asume todo |
| Suministros | Tú | Tú | Bliss |
| Mantenimiento y reparaciones | Tú | Tú (mayoria) | Bliss |
| Previsibilidad de ingresos | Baja | Media | Alta · renta fija |
Un caso real: propietario con ático en La Lonja
Jordi, propietario mallorquín con un ático de 2 habitaciones en La Lonja con ETV desde 2015, lo gestionaba directamente hasta 2022 cuando dejó de tener tiempo. La vivienda llevaba meses sin operar. Renta acordada con Bliss: 2.100 €/mes. Contrato de 1 año con prórroga anual.
La ETV estaba vigente y en buen estado registral. Bliss verificó la licencia, actualizó el equipamiento interior, instaló cerradura Nuki, optimizó la presencia en Airbnb y Booking con fotografía profesional y estrategia de precios dinámica. El primer mes de operación superó la renta garantizada acordada, pero Jordi cobra su renta fija independientemente.
Jordi recibe 2.100 € el día 1 de cada mes sin haber atendido una sola llamada de huésped. El ático trabaja principalmente con turismo premium europeo (alemanes e ingleses) y con visitantes que llegan para el show náutico y los eventos culturales de Palma.
Caso anonimizado. Perfil arquetípico. Nombre cambiado por privacidad.
También operamos en Ibiza y en otras zonas
- Alquiler garantizado en Ibiza — para propietarios con ETV vigente
- Alquiler garantizado en Barcelona — para propietarios con HUTL
- Guía completa del alquiler garantizado en España
- Cómo funciona el modelo rent to rent paso a paso
Preguntas frecuentes sobre alquiler garantizado en Palma de Mallorca
¿Bliss puede contratar propiedades sin ETV en Palma?
No. En Palma y en muchas zonas de Mallorca hay una moratoria de nuevas ETV. Bliss solo trabaja en Mallorca con propiedades que ya tienen ETV vigente. Si tienes ETV y no la estás aprovechando, ahí es donde podemos ayudarte.
Tengo ETV vigente pero no sé cómo optimizarla. ¿Qué hace Bliss?
Bliss te firma contrato de arrendamiento, te paga renta fija mensual y opera la vivienda turísticamente con todos los riesgos a nuestro cargo. Cobras el día 1 sin gestionar nada.
¿Cuánto vale una ETV en Palma?
Las ETVs vigentes son activos escasos. Una ETV en el centro histórico puede valer entre 30.000 y 150.000 € como licencia sola. El R2R te permite rentabilizarla sin venderla.
¿Qué normativa regula la ETV en Baleares?
La Ley 6/2017 de turismo de les Illes Balears + Decreto 20/2015. El NRA estatal es obligatorio desde el 1 de julio de 2025 además de la ETV balear.
¿Hay demanda turística en Palma en invierno?
Sí. Turismo náutico, turismo cultural de la Catedral y casco histórico, y residentes europeos de larga estancia. La ocupación anual en el centro supera el 70%.
¿Cuánto cobraré por un apartamento de 2 habitaciones en el centro de Palma?
Entre 1.400 y 2.200 €/mes con ETV vigente. Los áticos o pisos con terraza pueden superar los 2.500 €. Cifras concretas tras visita técnica.
¿Cuánto dura el contrato?
Mínimo 1 año con prórroga automática anual. Cláusula de salida por venta (preaviso 60-90 días) y por necesidad familiar.
¿Quién paga suministros y mantenimiento?
Bliss paga luz, agua, gas, internet, limpieza y mantenimiento ordinario. El propietario paga IBI, comunidad y seguro del continente.
¿Puedo vender el piso durante el contrato?
Sí. Cláusula de venta con preaviso de 60-90 días. Se ofrece el derecho de tanteo a Bliss primero; si no compramos, libre para vender.
¿Cómo tributo la renta?
Como rendimiento del capital inmobiliario en IRPF. Sin IVA ni alta de autónomo. Bliss aplica retención del 19% mensual si procede.
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