Licencia de vivienda turística en las Islas Baleares (guía 2026)

Antes de nada: Baleares no es como el resto de España

Si vienes de leer cómo sacar la licencia en otras comunidades, olvida buena parte de lo que sabes. Baleares funciona con un modelo de techo de plazas: el archipiélago tiene un número máximo de plazas turísticas y no se generan nuevas libremente. Para comercializar una vivienda como estancia turística (ETV) no basta con cumplir requisitos; hace falta adquirir plazas en la bolsa del CBAT, y desde 2022 rige una moratoria que congela el crecimiento.

Encima de eso, el Decreto-ley 4/2025 dio una vuelta de tuerca: desde el 16 de abril de 2025 se prohíben nuevas plazas en viviendas plurifamiliares (pisos en bloque) en todo el archipiélago, salvo tipologías concretas (adosados, pareados). En la práctica, para la mayoría de los pisos urbanos la puerta a una ETV nueva está cerrada. La vía realista hoy es la vivienda unifamiliar con plazas disponibles y zonificación favorable.

Marco normativo vigente en 2026

La normativa balear se ha apilado en capas. Estas son las piezas que importan:

• Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears. Norma marco. Define los alojamientos turísticos, la comercialización de estancias en viviendas, el régimen de declaración responsable y las sanciones (BOE).
• Ley 6/2017, de 31 de julio, que modificó la Ley 8/2012 en materia de comercialización de estancias turísticas en viviendas, y Ley 3/2022, que introdujo nuevos límites de crecimiento y zonificación.
• Decreto-ley 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico.
• Decreto-ley 5/2024, de 13 de diciembre, que modificó diversas normas del ordenamiento balear, incluida la materia turística y de vivienda.
• Decreto-ley 4/2025, de 11 de abril, contra la oferta ilegal, de medidas transitorias para la oferta y por la calidad turística. Es la pieza clave de 2025: prohíbe nuevas plazas en plurifamiliar, eleva las sanciones por oferta ilegal hasta 500.000 € y responsabiliza también a las plataformas (BOE).
• Ley 1/2025, de 13 de junio, sobre prevención de fiestas y actividades molestas en viviendas comercializadas como estancias turísticas.

Un detalle competencial importante: en Baleares la tramitación está descentralizada en los consells insulares (Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera). Cada isla tiene su propia zonificación, su capacidad de carga y sus matices. Lo que vale en Mallorca puede no valer en Menorca.

Moratoria, techo de plazas y prohibición en plurifamiliar

Este es el corazón del modelo balear y lo que más sorprende a quien viene de otra comunidad:

• Moratoria de plazas desde febrero de 2022. Se suspendió la creación de nuevas plazas turísticas mientras los consells insulares fijan su techo de plazas y capacidad de carga.
• Prohibición de nuevas plazas en plurifamiliar (16 de abril de 2025). El Decreto-ley 4/2025 prohíbe crear plazas nuevas en viviendas plurifamiliares en todo el archipiélago, salvo tipologías de adosado y pareado. Para un piso en bloque convencional, no hay alta nueva posible.
• Intercambio de plazas sin crecimiento. Mientras dura la moratoria, lo que se reactiva es el intercambio de plazas entre particulares sin crecimiento neto, además del cambio de uso de establecimientos turísticos a residencial.

Conclusión práctica: lo primero no es "qué requisitos cumplo", sino "¿hay plazas disponibles para mi tipología y mi zona?". Sin plazas en la bolsa del CBAT y sin zonificación favorable del consell insular, no hay ETV posible por mucho que la vivienda esté impecable.

Requisitos clave para una ETV en Baleares

1. Tipología y zonificación aptas. La vivienda debe estar en suelo y tipología que el planeamiento insular y municipal admitan para uso turístico, fuera del alcance de la prohibición de plurifamiliar.
2. Cédula de habitabilidad en vigor. Obligatoria, o título de habitabilidad análogo. El número máximo de plazas que puedes comercializar es exactamente el que figura en la cédula.
3. Plazas adquiridas en el CBAT. Antes de iniciar la comercialización hay que adquirir las plazas correspondientes en la bolsa del Consorcio Bolsa de Alojamientos Turísticos.
4. Seguro de responsabilidad civil. Exigible, y debe extenderse a los daños a la comunidad de propietarios cuando proceda.
5. Equipamiento y servicios mínimos. La vivienda debe cumplir el equipamiento y los servicios que establece la normativa balear para la categoría correspondiente.
6. Placa y número de registro visibles. Hay que exhibir el número de inscripción turística de forma permanente en el canal de oferta e informar de él al huésped al inicio de la estancia.
7. Autorización de la comunidad (propiedad horizontal). Cuando la vivienda está en un edificio en propiedad horizontal, además de la normativa balear aplica el artículo 17.12 LPH reformado (LO 1/2025): acuerdo expreso por mayoría de 3/5.

El registro turístico insular y el número de inscripción

Una vez presentada la declaración responsable y validada la documentación, el consell insular inscribe la vivienda en su registro turístico y asigna un número de inscripción. Ese número es obligatorio: debe figurar de forma permanente en todos los canales donde anuncies la vivienda (Airbnb, Booking, VRBO, tu propia web) y debe comunicarse al huésped al inicio de la estancia.

El Decreto-ley 4/2025 reforzó esto: las plataformas comercializadoras están obligadas a exigir el número de registro, y se responsabiliza tanto al propietario como a la plataforma de la oferta ilegal. Anunciar sin número de registro es hoy, además de ilegal, comercialmente inviable: el anuncio se retira.

La capa estatal: el registro único (anulado) y el registro de viajeros

Por encima de la normativa balear conviene saber qué pasó con el registro estatal y qué sigue vigente:

• Registro único estatal (NRA/NRUA, Real Decreto 1312/2024): anulado. El RD creó la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y un número de registro único estatal operativo desde el 1 de julio de 2025, pero la Sentencia del Tribunal Supremo 620/2026, de 19 de mayo de 2026, lo anuló por falta de competencia del Estado: ya no es exigible. El identificador que las plataformas siguen obligadas a exigir —conforme al Reglamento UE 2024/1028— es el número de inscripción del registro turístico insular. Lo contamos a fondo en la guía del número de registro de alquiler turístico (NRUA).
• Registro de viajeros (Real Decreto 933/2021, SES.HOSPEDAJES). Obliga a comunicar los datos de los huéspedes a las fuerzas y cuerpos de seguridad del Estado a través de la plataforma SES.HOSPEDAJES. Aplica a todo alojamiento turístico, también en Baleares, y no se vio afectado por la anulación.

Si quieres el panorama estatal completo, lo desglosamos en nuestra guía de normativa VUT en España.

Cuánto cuesta y cuánto se tarda

El gran condicionante económico en Baleares es la adquisición de plazas, cuyo precio depende de la bolsa del CBAT y de la isla, y que puede ser la partida más alta de todo el proceso. El resto son costes indirectos habituales:

• Plazas turísticas (CBAT): partida principal y variable según bolsa e isla. Trátalo como estimación orientativa y confírmalo en el CBAT.
• Cédula de habitabilidad: coste de tramitación en el consell insular si no se tiene en vigor.
• Seguro de responsabilidad civil: obligatorio.
• Plano técnico / proyecto: cuando lo exija el consell insular o el ayuntamiento.
• Equipamiento de la vivienda: según estado de partida.
• Honorarios de gestoría (si te apoyas): una sola vez.

Plazo: reunir documentación y resolver zonificación suele llevar de 8 a 12 semanas como estimación orientativa, y puede alargarse mucho si no hay plazas disponibles. No es un trámite para improvisar.

Errores comunes que bloquean el alta en Baleares

1. Comprar un piso pensando en montar una ETV. Desde abril de 2025 no se crean plazas nuevas en plurifamiliar. Comprar un piso "para Airbnb" en Baleares hoy es, en la mayoría de casos, comprar algo que no podrás dar de alta como turístico.
2. Olvidar que hacen falta plazas del CBAT. Cumplir requisitos no basta: sin plazas adquiridas en la bolsa no hay comercialización legal posible.
3. Ofertar más plazas de las que da la cédula. El tope es exactamente el de la cédula de habitabilidad. Anunciar capacidad superior es infracción.
4. Tratar Baleares como un bloque único. La competencia está en los consells insulares. Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera tienen zonificaciones y techos distintos.
5. No exhibir el número de registro. El Decreto-ley 4/2025 obliga a publicarlo y las plataformas a exigirlo. Anunciar sin él retira el anuncio y abre expediente.
6. Ignorar a la comunidad de propietarios. En propiedad horizontal, sin acuerdo de 3/5 (LO 1/2025) no se puede destinar la vivienda a uso turístico.
7. No dar de alta SES.HOSPEDAJES. El registro de viajeros (RD 933/2021) es obligatorio desde el primer huésped.

Régimen sancionador: hasta 500.000 €

Baleares tiene uno de los regímenes sancionadores más duros de España. El Decreto-ley 4/2025 elevó las sanciones contra la oferta ilegal hasta los 500.000 € y, además, traslada responsabilidad a las plataformas comercializadoras que anuncien viviendas sin número de registro. La inspección turística cruza datos con los portales online y con los registros insulares, por lo que la detección de oferta ilegal es ágil. Operar sin ETV no es un riesgo teórico: es de los pocos sitios de España donde la multa puede llegar a seis cifras.

Si no quieres lidiar con el trámite: Bliss te ayuda

El régimen balear es complejo y restrictivo: techo de plazas, moratoria, prohibición en plurifamiliar, registro insular, capa estatal y sanciones de seis cifras. Antes de invertir un euro, lo sensato es saber si tu vivienda puede ser ETV. En Bliss Homes hacemos exactamente eso:

• Estudio de viabilidad: comprobamos tipología, zonificación insular, disponibilidad de plazas y afectación de la moratoria.
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