O que aconteceu e desde quando
Madrid capital fechou duas frentes normativas quase ao mesmo tempo. O primeiro é autonômico: o Decreto 27/2026, publicado no Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el 6 de abril de 2026 y en vigor desde el 26 de abril de 2026, modifica el Decreto 79/2014 que regula los apartamentos turísticos y las VUT en toda la región. Introduce nuevos requisitos de habitabilidad (la Comunicación de Inicio de Actividad Turística, CIVUT), prohíbe destinar a uso turístico cualquier vivienda con protección pública y da un periodo transitorio de tres años, hasta el 26 de abril de 2029, para adaptarse salvo que se haga una reforma sustancial del inmueble. También faculta expresamente a los ayuntamientos para limitar el número de VUT por edificio, zona o periodo mediante ordenanza.
A segunda frente é municipal: o Plano Reside, que a Prefeitura de Madrid deu por definitivamente em vigor Após um período transitório. No Centro Histórico (ámbito APE 00.01: Sol, Palácio, Cortes, Embaixadores, Justiça, Universidade, La Latina, Huertas e parte de Arganzuela) a Prefeitura já não concede licenças para VUT dispersas em edifícios residenciais, nem mesmo com acesso independente em planta baixa. Só são permitidos em edifícios integralmente terciários ou hoteleiros, e também é proibido transformar um local comercial em moradia turística. Fora do Centro Histórico, o critério é diferente: segue-se autorizando a VUT dispersa, mas apenas com acesso independente desde a via pública e em planta baixa ou primeira. O edifício completo destinado a uso terciário, dentro ou fora do centro, não tem esta restrição. Isto explica um dado notável: das mais de 16.000 VUT ativas em Madrid capital, apenas um 7 % possui licença, segundo coleta idealista. A grande maioria opera hoje numa zona cinzenta que a prefeitura pode perseguir em qualquer momento, independentemente de o Plano Reside endurece mais o critério no futuro.
A isto soma-se uma mudança de outra ordem que afeta toda a Espanha desde o 3 de abril de 2025: a reforma da Lei de Propriedade Horizontal exige que o proprietário que queira destinar sua habitação a uso turístico obtenha antes a aprovação expressa da comunidade de vizinhos, com uma maioria de três quintos de proprietários e de quotas. É um filtro que se soma ao urbanístico e que em Madrid pesa tanto quanto o Plano Reside, porque uma comunidade pode bloquear uma VUT embora a prefeitura a autorize.
O que você pode fazer quem já tem licença
Ter licença em vigor não equivale a ter barra livre indefinida, mas também não o retiram de um dia para outro. Isto é o que muda e o que não:
- Manter a actividade. Uma licença concedida antes das restrições continua a ser válida. O Plano Reside atua sobre as licenças novas, não revoga as existentes de forma retroactiva.
- Adaptar-se aos requisitos físicos com margem. O Decreto 27/2026 da até o 26 de abril de 2029 para cumprir os novos requisitos de habitabilidade, exceto que faça uma reforma substancial do imóvel antes, em cujo caso se aplicam imediatamente.
- Transmitir ou vender a habitação com a licença. Não estamos localizados na regulamentação autonômica nem municipal uma limitação expressa à transmissibilidade da licença VUT em Madrid capital (a diferença de outras cidades, onde a sucessão do título é regulada). Antes de encerrar uma compra-venda, é conveniente pedir por escrito à Câmara Municipal a confirmação de que a licença continua em vigor e não é afectada por nenhum processo.
- Vigiar a comunidade de proprietários. Embora a licença seja anterior a abril de 2025, uma comunidade pode agora acordar, com maioria de três quintos, proibir a atividade turística para a frente ou aprovar quotas especiais de despesas comuns para moradias turísticas. Veja os estatutos e as últimas actas de junta: é o ponto onde mais proprietários com licença estão tendo surpresas, não na administração.
- Manter por dia o registo e o envio de dados. El registro único estatal de arrendamientos (NRA) fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026 (STS 620/2026, de 19 de mayo, ECLI:ES:TS:2026:2148), así que el identificador que sigue siendo obligatorio publicar en los anuncios es el número de registro turístico autonómico de la Comunidad de Madrid. Además, toda vivienda turística tiene la obligación de comunicar los datos de las personas huéspedes a través de SES.HOSPEDAJES, o sistema da Direcção-Geral da Polícia; isto é independente da licença e exige-se igual com licença antiga ou nova.
O que não pode fazer quem não tem licença, e a alternativa legal
Se a sua habitação estiver no Centro Histórico e não tiver já licença, hoje você não pode dar-la de alta como VUT dispersa: a via está fechada exceto que você compre ou adapte um edifício integralmente terciário ou hoteleiro. Fora do Centro Histórico, a alta ainda é possível, mas somente se o imóvel tem acesso independente desde a rua e está em planta baixa ou primeira; se o seu andar estiver em uma terceira planta com acesso compartilhado pelo portal geral, não cumpre o requisito ainda que o distrito não tenha restrição de zona.
Operar sem licença onde a regulamentação o proíbe tem consequências sérias: a Câmara Municipal pode ordenar a cessação da actividade e aplicar sanções que vão de 30.001 € a 60.001 € e até 100.001 € no terceiro nível, além de um aumento do 20 % sobre as despesas comuns em alguns edifícios.
A alternativa legal para uma moradia que não pode operar como VUT é o Aluguer de temporada: um contrato de locação por motivo de trabalho, estudos ou estadia médica, sem limite de vagas turísticas ou licença turística, regulado pelo artigo 3.2 da Lei de Arrendamentos Urbanos. Não gera as mesmas receitas que uma VUT bem posicionada em alta temporada, mas permite continuar a rendabilizando o imóvel em uma zona onde a alta turística está fechada, com um modelo de gestão diferente (seleção de inquilino, contrato e cobrança mensal em vez de reservas noite a noite).
Calendário 2026-2028
- 26 de abril de 2026: entra em vigor o Decreto 27/2026 (CIVUT, proibição de VUT em habitação protegida, faculdade municipal para limitar por zona).
- 2026, em vigor: Plano Reside aplicado em todo o termo municipal; Centro Histórico fechado a VUT dispersa nova.
- 26 de abril de 2029: fim do período transitório do Decreto 27/2026 para cumprir os novos requisitos físicos de habitabilidade, salvo reforma substancial anterior.
- Sem data fixa: risco de distritos da coroa metropolitana (Alcalá de Henares, Aranjuez) aprovarem uma ordemança própria semelhante ao Plano Reside; hoje não há uma detectada, só o Decreto autonômico.
O dado-chave para planejar qualquer operação em Madrid capital a médio prazo é que o Centro Histórico não tem, a data de hoje, nenhuma data prevista de reversão. Ao contrário do período transitório do Decreto 27/2026, que tem um final fixado (2029), o encerramento do Plano Reside ao Centro Histórico foi colocado como definitivo. A coroa metropolitana, em troca, segue sem ordenança própria detectada, o que a converte na zona com menos risco regulatório a curto prazo dentro da área metropolitana de Madrid, embora o risco de contágio em municípios grandes como Alcalá de Henares ou Aranjuez não seja descartável se o padrão de Plano Reside se estende, como já ocorreu em outras comunidades com moratórias que começaram na capital e se estenderam depois às cabeceiras de comarca.
Tabela Resumo por zona
| Zona | VUT dispersa nova | Edifício completo terciário | Risco 24 meses |
|---|---|---|---|
| Centro Histórico (APE 00.01) | Não | Sim | Alto — fechado sem data de reversão |
| Resto de distritos de Madrid capital | Sim, com acesso independente + baixa/1a | Sim | Meio — risco de endurecimento |
| Coroa metropolitana (Alcalá, Aranjuez, Pozuelo, Alcobendas, Serra Oeste) | Sim, só Decreto autonômico | Sim | Meio em Alcalá/Aranjuez por contágio; sob o resto |
O que fazemos em Bliss Homes em Madrid
Geramos casas em Madrid capital e em 24 povos da coroa, então vemos diariamente a diferença entre o que diz a ordemança e o que de verdade se pode operar em cada rua. Antes de dar uma moradia comprovámos se está no âmbito do Centro Histórico, se tem acesso independente e em que planta está, e revisamos os estatutos e as últimas actas da comunidade para não levar uma surpresa a metade da temporada. Nossa comissão de gestão integral é do 17 % + IVA (20,57 %), calculada sobre o total da reserva uma vez descontada a comissão da plataforma (Airbnb ou Booking); a limpeza faz parte dessa base. Sem permanência.
Se a sua habitação estiver em uma área onde já não se pode dar de alta como VUT, fazemos o mesmo trabalho com o Aluguer de temporada: contrato, seleção de inquilino e cobrança mensal. O lançamento, em ambos os modelos, demora 7 dias desde que temos chaves e documentação. Você pode ver o detalhe do serviço em Gestão de pisos turísticos em Madrid.
Perguntas frequentes
Posso continuar a alugar o meu VUT no Centro Histórico se já tinha licença antes do Plano Reside?
Sim. O Plano Reside afecta as licenças novas, não revoga retroactivamente as que já estavam concedidas. O que pode mudar é a comunidade de proprietários: desde o 3 de abril de 2025 pode proibir a atividade em frente com maioria de três quintos, ou fixar quotas especiais para moradias turísticas.
Posso vender meu apartamento com a licença VUT incluída?
Não encontramos uma restrição expressa à transmissão da licença na regulamentação de Madrid capital. Antes de assinar, é conveniente pedir à Câmara a confirmação por escrito de que a licença continua em vigor e não tem nenhum processo aberto, porque o comprador vai exigir essa garantia.
O que acontece se o meu apartamento estiver fora do Centro Histórico, mas não tem acesso independente?
Não é concedida licença. Fora do Centro Histórico, o requisito para VUT dispersa é acesso independente desde a via pública e estar em planta baixa ou primeira. Um piso em piso superior com acesso compartilhado pelo portal geral não cumpre, embora o distrito não tenha nenhuma restrição de área.
Ainda falta o registro único estatal de locação?
Não. O Supremo Tribunal anulou em maio de 2026 os preceitos do Real Decreto 1312/2024 que criavam esse registro. O identificador a seguir publicado é o número de registo turístico autonômico da Comunidade de Madrid, e continua a ser obrigatório comunicar os dados dos clientes através do SES.HOSPEDAXES.
Minha moradia está no Centro Histórico e não tem licença. O que posso fazer?
Hoje não é concedida licença de VUT dispersa no Centro Histórico. A alternativa legal é o aluguel de temporada, regulado pelo artigo 3.2 da Lei de Arrendamentos Urbanos, sem limite de vagas turísticas ou licença turística. Muda o modelo de renda, mas permite continuar rendando o imóvel.
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