O que aconteceu e desde quando
Granada construiu seu limite para as casas turísticas em duas camadas que hoje estão parcialmente em conflito entre si. A primeira é a Inovação do PGOU, tramitada especificamente para adequar o planejamento granadino à normativa autonômica de turismo: aprovação inicial o 31 de janeiro de 2025, aprovação definitiva o 30 de maio de 2025 e publicação no BOP 28 de julho de 2025. Fixa um limite do 10 % de VUT por zona, com o centro histórico dividido em vários domínios: Albaicín e Fígares-Ronda já ao 24 %, Centro-Sagrario ao 23 % e Realejo ao 13 %. Todos superam já, e de forma ampla, o 10 % fixado como limite.
A segunda camada é o Acordo de plenário de Julho de 2024, que reforçava esses critérios exigindo entrada e fornecimentos independentes para qualquer VUT nova, e que na prática levou à prefeitura a rejeitar perto do 99 % dos pedidos apresentados sob esse critério. Esse acordo foi anulado pelo TSJA entre abril e maio de 2026, e o assunto está hoje em casa. O resultado é que o critério mais restritivo que aplicava a Prefeitura para negar licenças no centro perdeu apoio judicial, mas a inovação do PGOU com o limite do 10 % continua formalmente vigente e consolidada de forma ambígua após sua publicação no BOP. Na prática, isso deixa a alta no centro histórico em situação de insegurança jurídica, não de bloqueio absoluto nem de via livre.
Esta ambiguidade tem um efeito muito concreto sobre qualquer operação em curso: um pedido apresentado hoje no Albaicín pode ser resolvido com o critério mais laxo derivado da anulação do Acordo de 2024, ou com o limite do 10 % da inovação do PGOU, que esse mesmo bairro já supera com holgura. Não há um critério único e estável até que a casação seja resolvida, então qualquer decisão de compra ou investimento no centro histórico de Granada deve partir de que o cenário pode mudar antes de terminar o trâmite administrativo.
O que você pode fazer quem já tem licença
- Manter a actividade com a licença que já tenha, tanto no centro como na periferia. Nem a inovação do PGOU nem a anulação judicial do Acordo de 2024 têm efeito retroactivo sobre licenças já concedidas.
- Transmitir a habitação com relativa facilidade. Ao contrário de outras cidades andaluzas, em Granada a transmissão da licença só exige comunicação, sem necessidade de um novo trâmite completo. O que você precisa de acordo expresso da comunidade de proprietários é a mudança de titular de rosto para o resto dos vizinhos, conforme tratado pela Junta de proprietários entre agosto e setembro de 2025.
- Vigiar o litígio em curso. Enquanto a casação sobre o Acordo de 2024 não for resolvida, qualquer VUT em trâmite no centro está sujeita a um critério que pode mudar; é conveniente guardar toda a documentação do pedido original por se houver que acreditar direitos adquiridos.
- Cumprir o RTA e o SES.HOSPEDAJES Como qualquer VUT andaluza, independentemente de a licença ser de antes ou depois da inovação do PGOU.
- Documentar a data exata da alta. Em um contexto de litígio aberto, poder acreditar com precisão quando foi concedida a licença e sob que critério urbanístico é a melhor defesa contra qualquer revisão futura, tanto se o critério de 2024 voltar a ser aplicado como se não.
O que não pode fazer quem não tem licença, e a alternativa legal
Se a sua habitação estiver em Albaicín, Fígares-Ronda ou Centro-Sagrario, o limite do 10 % da inovação do PGOU já está amplamente superado, e embora o Acordo de 2024 que reforçasse o critério esteja anulado, na prática a Prefeitura continua a operar com máxima cautela nessas zonas enquanto se resolve a casação. Realejo, com um 13 %, está numa situação semelhante, embora algo menos extrema. Em Zaidín, Chana, Ronda periférica e Beiro, a alta ainda é possível sem as mesmas restrições de área.
Quem não pode dar de alta uma VUT dispersa no centro tem uma via alternativa que em Granada cresceu de forma notável: edifício completo reconvertido para uso hoteleiro. Mais de 180 edifícios do centro já passaram a esta figura, e mais do 90 % da obra nova em áreas históricas de 2024 se coloca diretamente como alojamento hoteleiro, não como VUT dispersa. É a via que hoje tem percorrido real no centro de Granada, embora exige comprar ou reconvertir o edifício inteiro, não um piso solto.
A razão pela qual esta via cresceu tanto em Granada é simples: um edifício completo destinado a hospedagem não compete pela mesma vaga de zona que a VUT dispersa, nem depende do critério em litígio do Acordo de 2024, porque se tramita diretamente como uso hoteleiro desde o projeto. É a explicação de que mais do 90 % da obra nova em áreas históricas de 2024 já se plantee sob esta figura, em vez de como moradia de uso turístico dispersa.
Para quem tem um piso solto no centro e não pode optar pela via hoteleira, a alternativa é o Aluguer de temporada: contrato de locação sem licença turística, regulado pelo artigo 3.2 da LAU, para estadias por trabalho, estudos ou saúde.
Calendário 2026-2028
- 31 de janeiro de 2025: aprovação inicial da inovação do PGOU com o limite do 10 % por zona.
- 30 de maio de 2025: aprovação definitiva da inovação do PGOU.
- 28 de julho de 2025: publicação no BOP; consolidação jurídica ambígua sobre o seu alcance exacto.
- Abril-Maio de 2026: O TSJA anula o acordo de plenário de Julho de 2024; recurso em casação em curso.
- Sem data fixa: Resolução da casação, que determinará se o critério restritivo de 2024 pode voltar a ser aplicado ou se a margem do centro for alargada.
Tabela Resumo por zona
| Zona | Saturação (tope 10 %) | Alta Hoje | Risco 24 meses |
|---|---|---|---|
| Albaicín | 24 % | Não, de facto (litigio TSJA) | Alto |
| Fígares-Ronda | 24 % | Não, de facto (litigio TSJA) | Alto |
| Centro-Sagrario | 23 % | Não, de facto (litigio TSJA) | Alto |
| Realejo | 13 % | Incerto (litigio TSJA) | Médio-alto |
| Zaidín, Chana, Beiro | Sem limite esgotado | Sim | Médio |
O que fazemos em Bliss Homes em Granada
Geramos uma casa em Güéjar Serra, na província de Granada, assim que conhecemos bem o contraste entre a cidade — com seu litígio aberto e sua carreira para o edifício hoteleiro — e o ambiente rural da Serra Nevada, onde a demanda extra-hotelera continua crescendo sem as mesmas restrições de zona. Antes de recomendar dar de alta moradia na cidade, comprovámos em que área do PGOU está e se essa zona já superou o 10 %, porque o litígio do Acordo de 2024 faz com que o critério real possa mudar antes do final do procedimento. Nossa comissão de gestão integral é do 17 % + IVA (20,57 %) sobre o total da reserva uma vez descontada a comissão da plataforma (Airbnb ou Booking); a limpeza faz parte dessa base. Sem permanência.
Se o seu apartamento estiver em Albaicín, Fígares-Ronda ou Centro-Sagrario e a via turística está bloqueada de facto, trabalhamos Aluguer de temporada como alternativa legal. O lançamento demora 7 dias desde que há chaves e documentação. Mais informações em Gestão VUT em Granada.
Perguntas frequentes
Ainda é válido o meu VUT no Albaicín se já está dada de alta?
Sim. Nem a inovação do PGOU nem a anulação judicial do Acordo de 2024 afecta retroactivamente as licenças já concedidas. O conflito normativo afecta os pedidos novos.
Posso transmitir minha licença VUT a um comprador em Granada?
Sim, e com menos trâmite do que em outras cidades andaluzas: basta com comunicação ao registro. Para a mudança de titular frente à comunidade de proprietários, pode fazer falta acordo expresso, segundo os estatutos de cada fazenda.
Por que há tanta incerteza no centro se o Acordo de 2024 foi anulado?
Porque a anulação judicial afecta o critério reforçado do Acordo de Plenário, mas a inovação do PGOU com o limite do 10 % continua formalmente vigente e já está superada em vários bairros. Enquanto a casação não for resolvida, a prefeitura mantém uma postura cautelar no centro.
Que alternativa tem quem quer investir no centro histórico de Granada?
A via que mais cresceu é o edifício completo reconvertido para uso hoteleiro: mais de 180 edifícios já o fizeram. Exige comprar ou reconverter o imóvel inteiro, mas evita o limite de zona que afeta a VUT dispersa.
Meu apartamento está em Zaidín ou Chana. Posso dar de alta uma VUT sem problema?
Sim, são zonas de periferia que não esgotaram o limite do 10 % e não estão sujeitas ao litígio do centro. A alta segue o procedimento padrão andaluz: declaração responsável, RTA e comunicação de hóspedes por SES.HOSPEDAJES.
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