Arrendar tu vivienda a una empresa para explotación turística no está exento de IVA (excepciones del art. 20.Uno.23º de la Ley del IVA) y no se beneficia de las reducciones del IRPF que existen para el arrendamiento de vivienda (art. 23.2 LIRPF, que exige que el inmueble esté \'destinado a vivienda\'). Si la empresa está obligada a retener, aplica el 19 % (art. 100 RIRPF). Si explotas tú mismo la vivienda sin empleado a jornada completa, tus rendimientos son de capital inmobiliario, no de actividad económica (art. 27.2 LIRPF), salvo que prestes tú mismo servicios propios de la industria hotelera, que pueden convertirla en actividad económica sin necesidad de empleado (art. 27.1 LIRPF). Confirma siempre con tu asesor antes de decidir.
Há duas maneiras de a sua habitação gerar receitas turísticas, e fiscalmente não são o mesmo: Atribuir para uma empresa que a explora (renta fixa ou rent-to-rent) ou explorar a si mesmo como habitação de uso turístico. Isso é o que diz a norma vigente sobre cada via, com citação literal e ligação ao BOE. Não é conselho fiscal fechado ao seu caso: confirma sempre com o seu assessor antes de decidir.
Via 1: adicione sua habitação a uma empresa que explora
IVA. A locação de habitação é isenta de IVA pelo artigo 20.Um.23o da Lei 37/1992 do IVA — mas esse mesmo artigo traz expressamente a isenção de dois pressupostos que são justamente os que aplicam aqui: «e ́) Os arrendamentos de apartamentos ou habitações mobilizados quando o locador for obrigado à prestação de um dos serviços complementares próprios da indústria hoteleira» e «f ́) Os arrendamentos de edifícios ou parte dos mesmos para serem subarrendados» (art. 20.Um.23o, Lei 37/1992). Uma locação para que a empresa o explote turísticamente ou o subarriende se encaixa numa das duas excepções, então não está isento: tributação do IVA geral.
IRPF do proprietário. As reduções do rendimento líquido existentes no IRPF para a locação — até ao 90 % em certos casos — aplicam-se literalmente «no caso de locação de bens imóveis destinados a habitação» (art. 23.2, Lei 35/2006 do IRPF). Uma locação para exploração turística não é uma locação destinada à habitação do arrendatário, pelo que estas reduções não aplicam: o rendimento tributa integral, com as despesas dedutíveis gerais do artigo 23.1.
Retenção. Se o arrendatário for uma empresa ou profissional obrigado a reter, deve praticar retenção do 19 % relativa a todos os conceitos que te satisfaçam, excluindo o IVA, «qualquer que seja a sua qualificação» (art. 100, Regulamento do IRPF). É uma retenção à conta do seu IRPF, não um custo adicional: desconta do que você entra e resta na sua declaração anual.
Via 2: explora você mesmo a habitação como turística
Capital imobiliário ou actividade económica. A lei é explícita sobre quando a locação de um imóvel é considerada atividade econômica: «apenas quando para a ordenação dessa se utiliza, pelo menos, uma pessoa empregada com contrato de trabalho e a jornada completa» (art. 27.2, Lei 35/2006 do IRPF). Se você gerir a habitação sem esse funcionário a tempo inteiro, as suas rendas são classificadas como rendimento de capital imobiliário, não como atividade econômica, com regras de gastos dedutíveis diferentes das de um negócio. Esta regra do art. 27.2 LIRPF é a do arrendamento puro: se você também presta serviços próprios da indústria hoteleira (limpeza durante a estadia, mudança de roupa, recepção), a operação deixa de ser uma simples locação e pode se encaixar na definição geral de atividade econômica do art. 27.1 LIRPF —ordenação por conta própria de meios para prestar um serviço —, embora não tenha empregado a jornada completa. Confirme com seu assessor caso por caso.
IVA. Se você prestar serviços próprios da indústria hoteleira —limpeza durante a estadia, troca de roupa, recepção —, se encaixa na mesma exceção e ́) do artigo 20.Um.23o da Lei do IVA acima citada, e sua atividade fica sujeita ao IVA, mas à taxa reduzida de hospedagem (10 %, art. 91.Um.2.2o da Lei do IVA), não ao tipo geral da via 1. Se você não presta esses serviços e se limita a ceder o uso, o tratamento pode ser diferente: é o ponto que mais varia caso por caso e o que mais convém confirmar com seu assessor antes de começar.
O que não muda entre as duas vias
Nenhuma via escapa ao Imposto sobre Bemes Inmoráveis nem às obrigações de registro autonômico de moradia de uso turístico. E, em ambas, o quadro fiscal exacto depende da sua comunidade autónoma, se você agir como particular ou com atividade dada de alta, e dos serviços concretos que se prestam. Este artigo cita a norma estatal vigente; não substitui uma consulta com o seu conselheiro fiscal sobre o seu caso concreto.
Perguntas frequentes
A locação a uma empresa turística paga IVA?
Normalmente sí. La exención de IVA para el arrendamiento de vivienda tiene excepciones expresas para los arrendamientos con servicios propios de la industria hotelera y para los arrendamientos destinados a ser subarrendados (art. 20.Uno.23º de la Ley 37/1992 del IVA), y un arrendamiento para explotación turística suele encajar en alguna de las dos.
Tenho direito à redução do 50-90% do IRPF se alquilo minha casa a uma empresa turística?
Não. Essas reduções aplicam-se, segundo o texto literal do artigo 23.2 da Lei 35/2006 do IRPF, aos arrendamentos de imóveis 'destinados à habitação'. Uma locação para exploração turística não é.
Se eu gerir a minha habitação turística, é uma atividade econômica para efeitos de IRPF?
Só se utilizar pelo menos uma pessoa com contrato de trabalho a tempo inteiro para a gestão (art. 27.2 da Lei 35/2006 do IRPF). Sem esse funcionário, os seus rendimentos são classificados como capital imobiliário, salvo se você próprio serviços próprios da indústria hoteleira (limpeza durante a estadia, mudança de roupa, recepção): aí você pode se encaixar na definição geral de atividade econômica do art. 27.1 LIRPF ainda que não tenha empregado. Confirme com seu assessor caso por caso.
Quem me reté o 19% e sobre qual montante?
Se o seu arrendatário for uma empresa ou profissional obrigado a reter, o 19% deve aplicar-se em tudo o que lhe for satisfeito, excluindo o IVA (art. 100 do Regulamento do IRPF, RD 439/2007). É uma retenção em conta, não um custo: resta do seu IRPF anual.
Isto substitui o conselho do meu conselheiro fiscal?
Não. Este artigo cita a norma estatal vigente para saber de que você está falando, mas o regime exato depende da sua comunidade autônoma, da sua situação pessoal e dos serviços concretos que se prestam. Confirme sempre com seu assessor antes de assinar.
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