IVA dos pisos turísticos: o decreto publicado fixa o 10 %, não o 21 %

O que foi publicado e quando

El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, de medidas urgentes en materia de vivienda, se publicó en el BOE el 30 de septiembre de 2026. Su artículo 7 modifica la Ley 37/1992 del IVA en dos puntos, ambos con efectos desde el 1 de dezembro de 2026:

• Artigo 20.Um.23.o, alínea e'). Deixem de estar isentos os arrendamentos de apartamentos ou casas mobiladas quando o locador prestar serviços próprios da indústria hoteleira (limpeza, lavagem de roupa, restaurante...) ou quando a duração a favor de um mesmo arrendatário não exceda as 30 noites. A excepção: se o aluguer for feito na habitação onde o locador tem a sua residência habitual, continua isento.
• Artigo 91. Um.2.2. ou. Esses arrendamentos são expressamente incluídos na taxa reduzida do 10 %, o mesmo da hostelaria.

Até agora, a regra era simples: o aluguel de habitação sem serviços hoteleiros estava isento de IVA e, se se prestavam serviços de hostelaria, tributava o 10 %. O novo é que a duração curta, por si só, tira a estadia da isenção.

E o 21 % do que se falou?

Em junho de 2026 foi anunciado um IVA do 21 % para os pisos turísticos e a medida foi adiada para setembro por falta de apoio. O texto que chegou ao BOE não recolhe o 21 %: aplica o 10 %. Se você tiver manchetes de meses anteriores, eles são superados pela norma publicada.

Que falta: a convalidação no Congresso

Um verdadeiro decreto-lei entra em vigor ao publicar-se, mas o Congresso deve convalidá-lo. A votação está prevista para o 2 de octubre de 2026. De acordo com a imprensa, Junts, PP e Vox anunciaram seu voto contra, o que poderia deitar. Até que se vote, o prudente é preparar o cenário do 10 % sem dar nada por fechado.

Deixo um detalhe de redação: o articulado fala de que concorrente Qualquer das circunstâncias, ao passo que a exposição de motivos resume que devem ocorrer conjuntamente a estadia curta e que não seja a habitação habitual do locador. Para o seu caso concreto, confírma-o com o seu assessor fiscal.

O que significa para você se alugar sua casa por noite

• Sua tarifa passa a levar IVA. Se hoje você cobra 120 € por noite e não tem impacto no IVA, a partir de dezembro esses 120 € teriam que incluí-lo ou subir. Com o preço final igual, você receberia um 109 € líquido de IVA à noite.
• Obrigações formais. Quem presta serviços sujeitos ao IVA tem de ser elevado para efeitos do imposto, facturar e apresentar as suas declarações regulares. O teu conselheiro te dirá como se encaixa com a sua situação.
• IVA suportado. Ao tributar, o IVA das suas despesas ligadas à actividade (limpeza, gestão, fornecimentos, reformas) passa a ser, em geral, dedutível. Isto compensa parte do impacto.
• Mais de 30 noites. O aluguel de temporada de mais de 30 noites a um mesmo inquilino não entra nesta mudança, segundo o texto publicado.

O preço de cada noite, mais importante do que nunca

Se o IVA entrar na tarifa, cada euro por noite conta mais. Veja três coisas antes de dezembro:

1. Seu preço mínimo. Recalculo com o IVA dentro: um mínimo que hoje cobre custos pode não cobrir amanhã.
2. As reservas já feitas para dezembro em diante. Consulte o seu assessor como tentar as que se cobraram antes da mudança.
3. Seu calendário de preços. Com preço fixo, o IVA toma a margem igual a todas as noites. Com preços dinâmicos e micropreçosVocê pode recuperar parte nas datas de mais demanda e vender noites que antes ficavam vazias.

Outras medidas do mesmo decreto

El RDL 26/2026 incluye también un recargo del IBI para viviendas desocupadas y alojamientos de uso turístico en zonas tensionadas (artículo 8) y cambios en el IRPF del alquiler de vivienda. Antes de aplicarlos a tu caso, espera a la convalidación y revisa el detalle con tu asesor.

Se você prefere não carregar com o IVA

Com a renda fixa, você aluga a habitação à gestora e é ela quem a explora: cobra um montante fixo a cada mês e o IVA das estadias turísticas não recai sobre você. Com a Gestão integral, a exploração segue seu nome e ajudamos você a adaptar preços e faturamento ao novo cenário.

Nota: información general sobre una norma recién publicada y pendiente de convalidación, no asesoramiento fiscal. Fuente: Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (BOE-A-2026-20266, BOE del 30-09-2026), artículo 7. Para tu caso concreto, consulta con tu asesor.

Héctor Clarke

Fundador do Bliss Homes. Operamos casas turísticas em 8 comunidades autônomas —pisos, casas rurais e um edifício completo em Toledo—, seis deles alugados com nosso próprio dinheiro. Conheça a equipe →