O aluguel turístico não tem a redução do 60% do IRPF (esta é apenas para moradia de longa duração) e tributa íntegro, embora você possa deduzir despesas proporcionais aos dias alugados. No IVA quase nunca pago o 21%: você está isento sem serviços hoteleiros ou tributas ao 10% se os presta. E graças à DAC7, as Finanças já recebem as suas receitas directamente das plataformas antes de você declarar, por isso não declarar não é uma opção segura.
Aviso: Este guia é informativo e não substitui o aconselhamento de um consultor fiscal. A fiscalidade depende da sua situação concreta (pessoa física ou sociedade, comunidade autônoma, se presta serviços hoteleiros, etc.). Antes de declarar, consulta com um profissional.
Mito 1: "Me aplico a redução do 60% do IRPF"
É o erro mais caro. Muitas pessoas ouviram que o aluguel de habitação permite reduzir o rendimento líquido em um 60% no IRPF, e dá por fato que seu piso turístico também. Não é assim.
A lei do IRPF reserva essas reduções — que após a reforma da Lei de Habitação são do 90%, 70%, 60% ou 50% consoante o caso — exclusivamente ao arrendamento de imóveis destinados a habitação, ou seja, ao aluguel residencial de longa duração que cobre a necessidade permanente de moradia do inquilino. O aluguel turístico ou temporada não cumpre esse requisito: o hóspede não fixa sua residência, vem alguns dias. É por isso que o rendimento do aluguel turístico tributa integral, sem nenhuma dessas reduções.
Isto não significa que tributes sobre os rendimentos brutos. Sim, deduzir as despesas associados à actividade, na proporção dos dias em que a habitação foi efectivamente alugada: fornecimentos, limpeza, comissões das plataformas, IBI, despesas de comunidade, seguros, juros da hipoteca e amortização do imóvel (um 3% anual sobre o maior custo de aquisição ou o valor catastral, sem o solo). Do que não há é do 60% "regalado".
Mito 2: "Mi vivienda turística lleva un IVA del 21%"
Circula muito a ideia de que a habitação turística passa a tributar o 21% de IVA. Na grande maioria dos casos, é falso. Há que distinguir duas situações:
- Alugar alojamento sem serviços de hotel (as chaves, limpas entre estadias mas não durante, não oferecem refeições nem recepção): a locação de habitação está isento de IVA. Não tem impacto no IVA ao hóspede. A contrapartida é que você também não pode deduzir o IVA das suas despesas.
- Serviços complementares próprios da indústria hoteleira Durante a estadia —limpeza dentro da estadia, mudança de roupa periódico, restauração, recepção e atenção contínua, etc. —: então a atividade leva IVA. Mas ao tipo reduzido do 10% dos serviços de hotelaria, não ao 21%.
Ou seja, o 21% não aparece praticamente nunca no aluguel turístico de um proprietário particular. Ou você está isento, ou tributas ao 10% por prestar serviços tipo hotel. A confusão nasce de misturar o IVA geral com o regime específico do alojamento.
Mito 3: "Faça não se inteira do que renda"
Há anos, talvez. Hoje não. Com a legislação europeia conhecida como DAC7, plataformas de aluguer (Airbnb, Booking, VRBO e semelhantes) estão obrigadas a comunicar à Agência Tributária As receitas geradas como anfitrião, juntamente com os seus dados identificativos, o número de operações e o imóvel.
Na prática significa que As Finanças já têm as suas receitas antes que você presente a declaração. O cruzamento de dados é automático. Não declarar o que você entra no chão turístico não é "aforrar-se impostos": é uma omissão facilmente detectável que acaba em paralelo, sobretaxa e sanção. A via sensata é declarar bem e aproveitar todas as despesas dedutíveis às quais você tem direito.
O registo turístico: o que mudou em 2026
É preciso esclarecer isso porque gera muita confusão e às vezes se mistura com o fiscal. El registo único estatal Aluguéis de temporada em julho de 2025 foi anulada pelo Supremo Tribunal em Maio de 2026. Hoje, para poder anunciar a sua habitação, o que as plataformas exigem você é seu código de registro turístico autonômico (VUT, VV, HUT, ETV, RTA... de acordo com a sua comunidade), que continua completamente vigente. Você tem detalhes em nosso guia do número de registo de aluguer turístico.
Olho: uma coisa é o registo turístico (para anunciar) e outra o registo de passageiros perante o Ministério do Interior (a comunicação de hóspedes no SES. Hospedajes), que continua sendo obrigatório e é independente. Não os confunda.
Resumo: que taxa cada imposto em 2026
| Mito que circula | O que diz a lei | |
|---|---|---|
| Redução IRPF 60% | "É aplicável ao turístico" | Apenas aluguer de habitação (longa duração) |
| IVA | "21% sempre" | Exento, ou 10% se houver serviços hoteleiros |
| Despesas dedutíveis | "Tributas sobre o bruto" | Dedutíveis de acordo com dias alugados |
| Visibilidade para Fazenda | "Não se inteira" | Plataformas relatam via DAC7 |
| Registo estatal único | "Obligatório de 2025" | Anulado pelo TS (may. 2026); vale o autonômico |
Pessoal física ou sociedade?
Se você tem uma ou poucas casas, o habitual é declarar como pessoa física, no IRPF como desempenho do capital imobiliário. Se a coisa cresce — casas, serviços tipo hotel, intenção de profissionalizar — pode ter sentido valorizar uma sociedade, com o seu imposto sobre as sociedades e as suas implicações para o IVA. Não há uma resposta universal: depende do volume, se você presta serviços, do seu tipo marginal no IRPF e do seu horizonte. É uma decisão para se sentar com um assessor, com números diante. O ângulo de investidor o desenvolvemos em fiscalidade do aluguer turístico: IVA, sociedade e IRPF.
Como lhe ajuda uma gestora com a parte fiscal
Uma gestora não faz a declaração (eso é do consultor fiscal), mas resolve a parte que mais erros fiscais provoca: a rastreabilidade. Liquidações claras mês a mês, receitas e despesas ordenadas por habitação, comissões documentadas, facturas em regra e registo turístico e de passageiros por dia. Chegas à renda com todo quadrado e sem sustos de cruzamento DAC7. Em Bliss te damos esse suporte documental tanto em Gestão integral como, se você escolher aluguel garantido, onde cobra um rendimento fixo mensal por contrato de locação e a fiscalidade se simplifica ainda mais.
Perguntas frequentes
A redução do 60% do IRPF pode ser aplicada ao aluguel turístico?
Não. As reduções de desempenho líquido do IRPF (50%, 60%, 70% ou 90% consoante o caso) reservam-se ao arrendamento de imóveis destinados a habitação, ou seja, ao arrendamento residencial de longa duração. O turístico ou a temporada tributa sobre o desempenho líquido integral, sem essa redução. Isso sim, você pode deduzir as despesas proporcionais aos dias alugados.
O aluguel turístico leva IVA do 21%?
Regra geral, não. Alugar a habitação sem serviços de hotel está isento de IVA. Se você prestar serviços complementares próprios da indústria hoteleira (limpeza durante a estadia, troca de roupa, restauração, recepção...), a atividade leva IVA, mas ao 10% de hostelaria, não ao 21%Q.
Quais dados reportam Airbnb e Booking às Finanças?
Com a regulamentação DAC7, as plataformas comunicam à Agência Tributária suas receitas como anfitrião, seus dados identificativos, o número de operações e o imóvel. As finanças já têm as suas receitas antes de você declarar; o cruzamento é automático.
Existe já o registro único estatal de aluguel turístico?
Não como obrigação geral. O registro único estatal que arrancou em julho de 2025 foi anulado pelo Supremo Tribunal em maio de 2026. Hoje as plataformas exigem seu código de registro turístico autonômico (VUT, VV, HUT, ETV, RTA...). O registo de passageiros (SES.Hospedajes) continua em vigor e é diferente.
Como declaro os rendimentos do meu piso turístico na renda?
Como rendimento do capital imobiliário: rendimento integral menos custos dedutíveis proporcionais aos dias alugados (ministros, limpeza, comissões, IBI, comunidade, seguros, amortização do 3% e juros). Nos dias não alugados pode corresponder imputação de renda. Se você prestar serviços de hostelaria, passa a atividade econômica. Reveja-o com um assessor.
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Datos normativos verificados contra el BOE (Ley 35/2006 del IRPF, art. 23; Ley 37/1992 del IVA, art. 20.Uno.23º y art. 91; y STS de mayo de 2026 que anula el registro único estatal). Contenido informativo, no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. La situación de cada propietario es distinta: consulta con un asesor fiscal antes de declarar.