Perché la Costa del Sol non è un singolo blocco
Cuando se habla de «la normativa de Málaga» casi siempre se piensa en la moratoria de Málaga capital, aprobada por fases entre 2024 y 2026 hasta cerrar del todo la entrada de vivienda turística nueva. Pero la provincia tiene más de cien municipios, y cada ayuntamiento de la Costa del Sol regula por su cuenta dentro del marco autonómico común —el Decreto 31/2024 y el Decreto-ley 1/2025 de la Junta de Andalucía—. Eso significa que la situación de Marbella no es la de Fuengirola, y que un piso a quince minutos de otro puede estar en municipios con criterios completamente distintos. Antes de comprar o dar de alta una vivienda en la costa, hay que mirar la ordenanza del municipio concreto, no la provincia entera.
Marbella: Registrazione comunale sul suo cammino senza moratorio oggi
Marbella attualmente non ha una moratoria comunale approvata e il regime applicabile rimane l'Andalusia autonoma. Ma il consiglio comunale si sta preparando per i cambiamenti da qualche tempo: il sindaco ha presentato uno studio dall'Università di Málaga che ha rivelato che solo la 32% delle case che sono state rilasciate dalla città sono in realtà commercializzate e annunciate un futuro Registrazione comunale di alloggi turistici e una nuova ordinanza per limitare il passaggio dallo spazio commerciale all'abitazione turistica, "con l'obiettivo di preservare l'essenza dei quartieri". Entrambe le misure sono state adottate oggi: la nuova pianificazione urbana della città, dove sarebbero state raccolte, rimane in corso.
El mismo estudio deja cifras que explican por qué el Ayuntamiento quiere más control: en agosto de 2024 el Registro de Turismo de Andalucía recogía 13.857 establecimientos y 110.080 plazas en Marbella, pero la oferta realmente comercializada —según el INE y datos agregados de la Costa del Sol— era de 7.516 inmuebles y 42.351 plazas. El 79,2% de las viviendas son de particulares y el 98,7% de la oferta son inmuebles completos, con una rentabilidad por plaza de 241,9€ en temporada alta. Gestionamos un apartamento en Marbella bajo este mismo marco autonómico, sin que la ausencia de moratoria municipal signifique ausencia de control: la Junta de Andalucía sigue revisando altas y cancelando inscripciones que no cumplen los requisitos. El análisis actualizado, con el PGOM aprobado el 18 de septiembre de 2026, está en Registrazione della città di Marbella.
Estepona: senza moratorio confermato
Non abbiamo trovato una specifica ordinanza comunale che sospende le nuove scuole superiori a Estepona. Un portale immobiliare nella zona mette Estepona tra i comuni dove a 2026 era ancora possibile richiedere una nuova licenza senza moratoria ma è una fonte commerciale, non ufficiale, quindi l'abbiamo trattata come indicativa e non come confermato. Prima di acquistare con l'idea di sfruttare il posto come turista, dovremmo consultare l'ordine locale direttamente con Estepona.
Fuengirola: Diagnosi municipale della crescita di 30%
Fuengirola es uno de los municipios donde la presión de la vivienda turística sobre el mercado residencial es más visible: la oferta ha crecido un 30% desde 2020 y hoy supera el 65% de las plazas turísticas del municipio, con cerca de 28.000 plazas repartidas en más de 5.500 pisos de alquiler vacacional, según un diagnóstico encargado por el propio Ayuntamiento. A partir de ese estudio, el consistorio ha planteado limitar la inscripción de nuevas viviendas turísticas en el Registro de Turismo de Andalucía, aunque a día de hoy no hay una moratoria aprobada: la medida sigue en fase de estudio, no de norma en vigor.
Mijas e Benalmádena: attualmente in fase di diagnosi
Mijas e Benalmádena sono, secondo la stampa locale, a fare la propria diagnosi della situazione, in linea con ciò che è stato fatto da Fuengirola o Marbella. Non abbiamo trovato alcuna moratoria adottata in uno dei comuni. Un aggregatore immobiliare sottolinea che Mijas avrebbe cominciato a imporre condizioni per rilasciare nuove licenze, ma non siamo stati in grado di confermare con una fonte locale o ufficiale, quindi abbiamo notato come un controllo eccezionale. A Benalmádena, l'alta concentrazione di alloggi turistici ha portato a un rafforzamento delle ispezioni e questo dovrà fare con una sospensione di nuovi posti di lavoro.
Torremolinos: senza moratoria generale, piano "Living Torremolinos" in corso
Torremolinos ha attualmente una moratoria e quella del capoluogo di Málaga: secondo l'attuale ordine comunale, la dichiarazione responsabile rimane il modo normale per rilasciare un alloggio turistico. Il consiglio comunale conduce il piano "Vivir Torremolinos", che mira a rivedere ogni cinque anni le licenze e le dichiarazioni che sono responsabili dell'uso del turismo e ad applicare un tasso di rifiuti industriali all'edilizia turistica. A 2024 il Concistoro aveva anche annunciato che avrebbe limitato l'uso del turismo in abitazioni senza accesso e forniture indipendenti. Non siamo stati in grado di confermare se questa misura concreta segue lo stesso stato a 2026, quindi dovremmo controllare prima di partire o acquistare un alloggio nel comune.
Nerja e Axarquía: la città con più VUT della regione
Nerja es, con 1.476 alloggio turistico registrato (registro turistico di Andalucía, dati aperti, controllare 27-09-ZXQ-2026), la città con l'alloggio più turistico dell'Axarquía, la regione a cui appartiene. In questa zona è stata avanzata una regolamentazione che limita l'alloggiamento turistico alla 20% dell'alloggio totale e alla 20% dell'area residenziale costruendo. Non siamo stati in grado di confermare se questa proposta riguarda attualmente Nerja o solo altri comuni dell'Axarchy in una fase diversa di elaborazione, quindi la cosa giusta da fare è consultare l'ordine della città di Nerja prima di rinunciare a nulla.
Astratto: comune al comune
| Comune | Situazione a 2026 | Fonte |
|---|---|---|
| Marbella | Nessuna moratoria cittadina. Registro comunale di VUT e ordine di locali pubblicizzati, non approvati. | Consiglio comunale di Marbella |
| Estepona | Nessuna moratoria confermata. Consultare l'ordine locale attualmente in vigore. | Commerciale, non ufficiale |
| Fuengirola | Nessuna moratoria adottata. Diagnosi comunale attualmente in corso dopo un aumento di 30% da 2020. | Málaga oggi |
| Mijas | Nessuna moratoria confermata. Possibili condizioni per nuovi alti, non confermati con fonte ufficiale. | Málaga Hoy / fonte commerciale |
| Benalmatena | Nessuna moratoria confermata. Diagnosi comunale e controlli migliorati. | Málaga oggi |
| Torremolinos | Nessuna moratoria generale. Torremolinos Living Plan in fase di elaborazione. | Málaga Hoy / Diario Sur |
| Nerja | Nessun moratorio di città confermato. Possibile top di 20% a livello Axarchy, applicazione non confermata a Nerja. | Málaga oggi |
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FAQ
C'è una moratoria unica per tutta la Costa del Sol?
No. Solo Málaga capital tiene aprobada una moratoria total, por fases entre 2024 y 2026. El resto de municipios de la Costa del Sol regula por su cuenta dentro del marco autonómico andaluz, y varios están en fase de diagnóstico sin moratoria aprobada todavía.
Posso avere una licenza VUT a Marbella?
Con l'attuale regime autonomo, sì: Marbella attualmente non ha una moratoria locale approvata. Il consiglio comunale ha annunciato un futuro registro comunale di alloggi turistici e un'ordinanza che restringe l'uso del turismo in luoghi commerciali, ma nessuno di loro è entrato in vigore.
Perché Fuengirola studia licenze limitanti?
Porque la vivienda turística ha crecido un 30% desde 2020 y hoy supera el 65% de las plazas turísticas del municipio, según un diagnóstico encargado por el propio Ayuntamiento. A partir de ahí se ha planteado limitar la inscripción de viviendas nuevas en el Registro de Turismo de Andalucía, aunque todavía no hay una norma en vigor.
Torremolinos ha la stessa moratoria della capitale Málaga?
No. Torremolinos attualmente non ha una moratoria generale: la dichiarazione responsabile rimane il percorso normale secondo l'ordine locale. Il consiglio comunale conduce il piano Vivir Torremolinos con regolari revisioni delle licenze esistenti.
La mia casa e' in una citta' della Costa del Sol che non hai in questa lista, cosa faccio?
Controlla direttamente con l'Ordine Municipale e, se hai domande, con la Delegazione Turistica della Junta de Andalucía. Con la gestione professionale, conduciamo quel controllo come parte dello studio iniziale prima di lasciare qualsiasi alloggio.
Parliamo di casa tua?
Vi diamo una stima con informazioni su alloggi reali che già gestiamo, non un numero inventato. Libero e libero.