Une communauté de propriétaires peut aujourd'hui approuver, restreindre, conditionner ou interdire avec un vote favorable de tres quintas partes et les quotas, mais cela modifie les statuts (article 17.12 de la Loi horizontale sur la propriété). Il peut également recharger les coûts communs de ce logement jusqu'à 20 %Mais ces accords n'ont aucun effet rétroactifCelui qui a agi avant l'accord a un argument. Distinto est un ancien statut que ya prohibía el hospedaje: eso no es un acuerdo nuevo, es una prohibición preexistente, y tener licencia no te exime de cumplirla. Los plazos para impugnar son de tres meses, o un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos.
Deux plans différents et ils vous forcent tous les deux.
La confusion de fond est de traiter les congés et les statuts comme s'ils étaient en concurrence. Ils ne participent pas. Ils travaillent sur des plans séparés et nous devons réaliser les deux.
Le titre d'habilitation touristique - normalement une déclaration responsable à la communauté autonome - résout votre relation avec Traitement. Les lois et accords du conseil d'administration règlent votre relation avec Vos voisinsLe fait d'avoir son numéro d'enregistrement ne vous dispense pas de son statut, tout comme sa permission de ses voisins ne vous dispense pas de sa libération.
Si c'est clair, tout est réglé. Un appartement peut être impeccable devant le tourisme et doit encore arrêter l'activité par décision civile. Et l'inverse: vous pouvez avoir toute la communauté en faveur et vous ne pouvez pas opérer parce que l'aménagement local ne l'admet pas.
Ce qu'une communauté de propriétaires peut faire aujourd'hui
Jusqu'en avril de 2025 il y a eu une discussion juridique animée sur la question de savoir si une communauté pouvait atteindre Interdiction ou seulement une limitationC'est fini. Le texte actuellement en place Section 17.12 de la Loi sur les biens horizontaux désigne les quatre comportements :
"L'accord explicite que approuver, restreindre, conditionner ou interdire L'exercice de l'activité visée à l'article 5 e) de la loi 29 / 1994 [...], avec ou sans modification du titre d'association ou des statuts, exige un vote favorable de la part de la Commission. tres quintas partes du nombre total de propriétaires représentant les trois cinquièmes des quotas de participation. "
Trois choses à lire immédiatement dans ce paragraphe :
- La plupart sont doubles: 3 / 5 Propriétaires et 3 / 5 quotas. L'un d'eux n'est pas assez bon.
- Il sert même s'il modifie les statuts. La règle générale de l'article 17 exige l'unanimité pour modifier le titre ou les statuts et, dans ce cas particulier, le législateur a expressément réduit cette majorité.
- L'accord doit être exprimé et sur cette activité. Un accord générique sur la "nuisance" ou le "bruit" n'est pas une interdiction de l'activité touristique.
Ce que signifie chaque verbe, dans la pratique: limitation et état sont les règles de vie avec (horaires, utilisation de l'ascenseur, sacs de dossier, nombre maximal d'occupants). Interdiction C'est une activité étroite. Tous avec la même majorité.
La défense qui fonctionne : il n'y a pas d'effets rétroactifs
El mismo artículo 17.12 termina con una frase de seis palabras que decide muchos casos:
"Ces accords n'ont pas d'effet rétroactif."
C'est la meilleure protection qu'on ait. J'opérais déjà. Quand le conseil a voté. L'interdiction adoptée aujourd'hui se réjouit de: elle atteint le logement qui veut commencer l'activité, et non ceux qui l'exercent légalement.
Deux détails importants, car c'est là que des erreurs sont commises :
- L'irrétroactivité protège contre Accord communautaire. Ne pas protéger contre État antérieur C'est de ça qu'on parle.
- Elle ne protège pas non plus contre Règlements administratifs. Que la communauté ne puisse pas vous appliquer son accord rétroactif n'empêche pas une nouvelle règle autonome de vous accorder une période d'adaptation et vous oblige ensuite à satisfaire aux exigences qui n'existaient pas auparavant.
Pour invoquer l'irrétroactivité, nous devons pouvoir prouver à partir de quand Vous avez opéré. La production du titre d'habilitation avec son timbre ou son bon électronique devrait être enregistrée et datée.
Le supplément contingentaire: jusqu'à un 20 % avec la même majorité
El artículo 17.12 permite además a la comunidad, con esos mismos 3/5, acordar "Part spéciale des dépenses ou augmentation de la part des coûts communs du logement lorsque cette activité a lieu"avec une limite claire: siempre que no supongan un incremento superior al 20 %.
Un 20 % est le plafond, et non le montant par défaut. Et l'irrétroactivité colletle s'applique à cet accord comme à celui d'une interdiction : c'est dans la même dernière phrase du paragraphe.
Conseils pratiques et va sans ornement : faire des chiffres avant de se battre. Un supplément de 20 % sur une part mensuelle de 60 € est de 12 € par mois. Une procédure judiciaire coûte beaucoup plus cher, prend des mois et vous met avec un conseil d'administration pendant des années. Il vaut la peine de discuter si le montant est important ou si l'accord va bien au-delà de la surtaxe.
Anciens statuts: l'affaire invisible
Un estatuto redactado en los años sesenta puede cerrar hoy una vivienda turística. No porque hable de pisos turísticos —el concepto no existía— sino porque prohíbe "Chefs", "maison invitée", "pension" ou "activité d'accueil". Ces clauses sont toujours en vigueur et sont mentionnées.
La base juridique est la Section 7.2 de la Loi sur les biens horizontaux: au propriétaire et occupant "ils ne sont pas autorisés à mener des activités interdites par les Etats"Et la procédure est dans ce même article: le président exige formellement une cessation; si le propriétaire persiste, le conseil a autorisé et exercé son cessation d'activité par un procès ordinaire. Le juge peut accepter avec prudence une cessation immédiate. Si la décision examine le litige, elle peut convenir d'une cessation définitive, d'une indemnisation des dommages et intérêts et d'une indemnisation des dommages-intérêts. la privación del derecho al uso de la vivienda por un tiempo no superior a tres años.
Deux limites qui jouent pour le propriétaire:
- L'interdiction devrait être exprimée. Que le bâtiment soit décrit comme résidentiel en soi n'est pas une interdiction d'activité. Les restrictions au droit de propriété sont interprétées de manière restrictive.
- L'enregistrement est important. El artículo quinto de la Ley de Propiedad Horizontal dice que el título constitutivo puede contener disposiciones sobre el uso o destino del edificio "de former un statut privatif qui ne porte pas préjudice à des tiers s'ils ont été inscrits au registre immobilier". Si le statut n'est pas enregistré, son efficacité vis-à-vis d'un tiers est douteuse. Si vous l'êtes, vous aurez celui que vous achetez même si vous ne l'avez pas lu.
Si vous voulez commencer aujourd'hui : la permission commence
Pour un logement qui Il n'a pas encore d'opération.L'ordre n'est pas facultatif. Les Section 7.3 de la Loi sur les biens horizontaux, à partir de 3 avril 2025, exige que le propriétaire mène l'activité « obtenir l'approbation préalable de la communauté des propriétaires », comme indiqué dans 17.12. Il a ajouté que, s'il n'était pas exercé sans cette approbation, le président exigerait une cessation immédiate avec le même régime que l'alinéa précédent.
Algunas comunidades autónomas ya lo han metido dentro del expediente: en Madrid, el Decreto 27/2026 exige aportar certificado del acuerdo de la comunidad y certificado de que el título constitutivo o los estatutos no contienen prohibición expresa. Sin eso, no hay alta.
Un accord de conseil est venu à vous: que faire
- Il lit ses minutes et le rapport de son groupe. Vous avez besoin du texte de l'accord, de la date et du résultat du vote avec les noms et quotas.
- Vérifiez la plupart d'entre eux. Ils doivent être propriétaires de 3 / 5 et 3 / 5 quotas totaux, mais pas pour les assistants. Veuillez noter que l'article 17.8 calcule comme votes ceux des personnes dûment désignées comme des personnes disparues qui, à titre d'information sur l'accord, n'ont pas leur différence avec eux. Jours civils 30. Si vous n'avez pas été et que vous n'êtes pas d'accord, cette communication est la première chose que vous devez envoyer, par un moyen qui garde une trace de la réception.
- Prenez votre rendez-vous de départ. Si vous avez eu une opération avant l'accord, l'irrétroactivité est votre principal argument.
- Vérifiez les statuts. S'il y a eu une interdiction antérieure, la discussion change complètement : le problème n'est pas le nouvel accord.
- Regardez le calendrier des défis. L'article 18 de la Loi horizontale sur la propriété conteste les ententes qui sont contraires à la loi ou aux lois et qui causent un préjudice grave à la collectivité au profit d'un ou de plusieurs propriétaires ou qui causent un dommage grave à un propriétaire sans avoir à endurer ou avoir été adoptées avec un abus de loi. Décision caduca a los tres mesesà l'exception des actes contraires à la loi ou aux statuts, auquel cas il expire Tous les ans. Pour les absentés, le terme après l'avis d'un accord a été établi.
- Ça recommence. Le même article 18 exige que nous soyons conscients de toutes les dettes qui ont été gagnées avec la communauté - ou que nous les placions devant les tribunaux - afin que nous puissions les contester. C'est la raison la plus stupide qui nous manque.
- Continuez à opérer pendant que vous décidez avec soin. La contestation ne suspend pas l'exécution de l'entente à moins que le juge n'en soit si prudent. C'est ainsi que se passe la décision d'un avocat sur votre cas particulier.
Comment nous travaillons chez Bliss Homes
En las viviendas que gestionamos en ocho comunidades autónomas, la revisión de título constitutivo y estatutos forma parte del alta de cada propietario, antes de publicar la vivienda en ningún canal. Y cuando llega un acuerdo de una junta, lo primero que reconstruimos es la fecha de inicio de actividad, porque es lo que decide si la irretroactividad juega o no. Nuestra gestión integral es del 17 % más IVA (20,57 % con IVA) sobre lo que ingresa el propietario, sin permanencia. Si lo que necesitas es una lectura de tu caso, la asesoría 1:1 cuesta 235 €.
Cet article est instructif et ne remplace pas les conseils juridiques. Nous ne sommes pas avocats: les défis sont courts et chaque communauté a son histoire documentaire, donc contraste votre cas concret avec un professionnel avant de prendre des décisions.
FAQ
La communauté peut-elle m'interdire la location de touristes ?
Oui. Étant donné que le texte actuel de l'article 17.12 de la loi sur la propriété horizontale, un accord approuvant, limitant, conditionnant ou interdisant l'activité exige un vote favorable des trois cinquièmes du nombre total de propriétaires représentant les trois cinquièmes des quotas. Il sert même s'il s'agit de modifier le titre ou les statuts.
Il a fait travailler son appartement. J'ai une liaison avec le marché ?
Pas au début. 17.12 ajoute que ces ententes n'auront aucun effet rétroactif. La protection est parvenue à l'accord de la communauté et n'a pas atteint un statut antérieur qui interdisait déjà les activités et les règlements administratifs. Pour l'appeler, vous devez être en mesure de crédit combien de temps vous avez été opérationnel.
Combien puis-je obtenir une part pour un resort?
L'article 17.12 autorise des quotas spéciaux ou une augmentation de la part des coûts communs avec la même majorité des trois cinquièmes, pour autant qu'ils ne dépassent pas le 20 %. Ce 20 % est un toit, et c'est un chiffre automatique, et l'accord n'a pas d'effet rétroactif non plus.
Que faire si les Statuts ont été d'interdire l'Hospederies mais ne mentionnent pas de logement touristique?
Ils sont le plus souvent appelés clauses, parce que les anciennes lois utilisent cette terminologie. L'article 7.2 de la Loi sur les biens horizontaux interdit la conduite des activités visées par les lois et la collectivité peut mener une action de cessation. L'interdiction, cependant, doit être exprimée: que le bâtiment soit décrit comme résidentiel par lui-même n'est pas suffisant.
Combien de temps dois-je contester une entente du conseil d'administration?
Tres meses desde su adopción, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caduca al año (artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal). Para los propietarios ausentes, el plazo se cuenta desde la comunicación del acuerdo.
Je ne suis pas allé au conseil. Comptez-vous mon vote comme une faveur ?
Il peut compter. L'article 17.8 calcule comme votes favorables ceux des propriétaires absents précédemment mentionnés qui, après information sur l'accord, ne révèlent pas leur divergence au secrétaire dans le délai de 30 jours calendaires, par tout moyen qui permettra d'avoir un relevé de réception. Envoyer cette divergence dans le temps est la première chose à faire.
Si je discute, je peux continuer à louer pendant que c'est réglé ?
La contestation ne suspend pas en elle-même l'exécution de l'accord : la section 18.4 le précise expressément, à moins que le juge n'accepte la suspension à titre de mesure de précaution à sa demande. De plus, pour les contester, nous devons les connaître ou les signaler au public.
On parle de chez toi ?
Nous vous donnons une estimation avec des informations sur les logements réels que nous gérons déjà, pas un nombre inventé. Gratuit et gratuit.