Avant de nous inscrire, nous devons vérifier quatre choses, dans cet ordre. Une: qui permet l'activité. S'ils sont une déclaration responsable - comme d'habitude -, l'administration garde ses pouvoirs de vérification sans terme et le changement de titre ne les réinitialise pas. Deux:: Le titre constitutionnel et les statuts enregistrés, et pas les minutes récentes, et un ancien statut interdisant l ' hébergement bloque l ' utilisation du tourisme même si vous avez une licence et une inscription. Tres: si votre communauté autonome traite le changement de marée comme un nouveau haut, parce qu'entre l'achat et l'élimination le logement ne peut pas fonctionner. Cuatro: carte d'habitabilité ou premier congé d'emploi, attestation d'énergie et certification des dettes auprès de la communauté.
L'erreur de départ : croire que la licence ferme le risque
Les mots que nous entendons le plus souvent au sujet d'une vente sont "la maison a déjà la licence, nous devons juste changer le titulaire." On dirait que le travail a été fait. Il ne l'est pas.
Dans la plupart des communautés autonomes, ce qu'on appelle une licence est une Déclaration responsable. Et une déclaration responsable n'est pas un acte dont l'administration vous a autorisé à faire quoi que ce soit : c'est un document dans lequel quelqu'un - le vendeur, à son époque - a déclaré sous sa responsabilité qu'ils satisfaisaient aux exigences et qu'ils avaient le rôle de les prouver.
Les artículo 69.3 de la Ley 39/2015 Cela va sans dire: les déclarations responsables permettent de commencer l'activité à partir du jour de leur présentation "sans préjudice des pouvoirs de contrôle, de contrôle et de contrôle conférés par les administrations publiques". La loi Pas de délai A ces pouvoirs. Ce fichier n'a pas été protégé.
Et la section 4 décrit ce qui se passe si le papier n'apparaît pas le jour où la demande arrive : imprécision, fausseté ou omission d'un caractère essentielou la non-présentation des documents nécessaires à l'attestation de sa déclaration, "détermine dans quelle mesure il est impossible de poursuivre l'exercice du droit ou de l'activité en question à partir du moment où ces actes sont établis". - La décision peut également exiger que la situation antérieure soit rétablie et qu'une nouvelle procédure dans le même but ne puisse être engagée pendant un certain temps.
Certaines communautés écrivent cela encore plus clairement dans leur propre règle. La section 8 de la loi 6 / 2025 des îles Canaries indique que l'enregistrement auprès de l'enregistrement général du tourisme "ne nécessite en aucun cas la validation des actions concernées" ni ne limite les pouvoirs de vérification, d'inspection et de sanction. Et énumérez ce qui est considéré comme des données essentielles : entre autres, concernant le régime horizontal de propriété le logement et son système urbain.
Traduction pour l'acheteur: changement de titre Ne pas réinitialiser le compteur et effacer le passé. Avez-vous la même exposition que le vendeur, et si le document qu'ils lui ont demandé demain n'a jamais existé, le problème est le vôtre, avec une action civile contre le vendeur comme seul remède.
Les statuts communautaires peuvent peser plus que la licence
C'est le point sur lequel la plupart des opérations sont mauvaises, parce qu'ils ne peuvent pas être vus sur la simple note de l'appartement et parce que la plupart d'entre eux ne les regardent pas.
Licence et statuts différents plans. L'administration touristique vous permet de courir avec eux. Les statuts de la communauté vous obligent à affronter vos voisins. Avoir la première chose ne vous dispense pas de la seconde.
Les Section 7.2 de la Loi sur les biens horizontaux C'est clair : le propriétaire et l'occupant "ils ne sont pas autorisés à mener des activités interdites par les Etats". Et le même article décrit l'arme que la communauté a: le président exige une cessation immédiate; si le délinquant persiste, le conseil autorisé et exercé cessation d'activité. Si la décision tient compte de l'affaire, et après cessation définitive et indemnisation, elle peut convenir la privación del derecho al uso de la vivienda por tiempo no superior a tres años.
L'important: beaucoup de vieux statuts ne parlent pas de "logement touristique" - le terme n'existait pas - mais de "maison d'accueil" ou "maison d'accueil". Un texte 1960 peut encore être parfaitement efficace aujourd'hui.
Deux nuances à respecter:
- L'interdiction doit être exprimée. Le fait que le bâtiment soit décrit comme résidentiel ne constitue pas en soi une interdiction d'activité.
- Nous devons lire le titre constitutionnel original, et nous devons lire les derniers minutes. El artículo quinto de la Ley de Propiedad Horizontal dice que el título puede contener disposiciones sobre el uso o destino del edificio, "de former un statut privatif qui ne porte pas préjudice à des tiers s'ils ont été inscrits au registre immobilier"C'est la clé de la recherche documentaire : Si le statut est enregistré, c'est à vous de l'acheter sans le savoir..
Dans la Communauté de Madrid, cela a été incorporé dans la procédure elle-même: le décret 27 / 2026 exige qu'une attestation soit soumise que le titre ou les statuts n'ont pas d'interdiction explicite pour l'activité d'hébergement touristique et l'attestation de l'accord de la communauté des propriétaires.
Qu'il y ait un permis ne veut pas dire que tu peux l'avoir.
La transférabilité du titre habilitant dépend de chaque communauté autonome et de plusieurs Le changement de titre n'est pas une procédure mineure, c'est un nouveau haut.
À Madrid, le décret 27 / 2026 oblige le titulaire à faire une déclaration avec responsabilité pour toute modification, y compris le changement de titulaireet indique que Le nouveau titulaire C'est ce qu'ils supportaient. En Andalousie, nous devons signaler le changement de propriétaire de l'opération au registre du tourisme. L'enregistrement dans la Communauté de Valence a une validité de cinq ans et est renouvelé avec une nouvelle déclaration de responsabilité dans les mois précédant son expiration.
Résultat pratique: si vous achetez le 1 à partir de Mars et le nouveau haut ne vient pas jusqu'au 20, ces jours-ci logement ne peut fonctionner. Et si dans l'intervalle la ville a suspendu élevé, ou ont changé les exigences techniques, vous pouvez découvrir que le logement que vous avez acheté ne sera plus déchargé. C'est protégé par le contrat, avec la livraison conditionnée pour que votre nom soit libéré efficacement.
Que demander ainsi que le numéro d'enregistrement
Logement ou congé de première durée
C'est le document qui manque le plus souvent et le document qui est le plus souvent appelé pour des années plus tard. C'est le rôle sous-jacent que les déclarations les plus responsables donnent comme existantes. Demande et texte écritC'est de ça que je parle.
Certificat d'efficacité énergétique
Le décret royal 390 / 2021 s'applique aux bâtiments ou parties de bâtiments existants. vente ou location à un nouveau locataire. et sa validité maximale diez añosSauf G, ça fait cinq. Vérifiez la date, pas seulement qu'elle existe.
Frais de ville et description du bien
La licence touristique ne dit rien sur la question de savoir si la planification locale permet une utilisation, s'il y a un dossier de discipline urbaine ouverte ou si le logement provient d'un changement d'utilisation mal fermé. Dans la capitale de Madrid, par exemple, la planification exige que les bâtiments résidentiels aient leur lieu de travail. avec accès indépendant. Demander à l'hôtel de ville pour une figure urbaine coûte peu et empêche la fausseté coûteuse.
Dette communautaire
Ce risque est réel et mesurable. Les Section 9.1.e) de la Loi horizontale sur les biens prévoit que l'acquéreur "avec ses propres biens acquis des sommes dues à la communauté des propriétaires" par des détenteurs antérieurs jusqu'à la fin de la part et les trois années naturelles précédentes. L'appartement reste légalement affectueux.
La loi vous donne l'outil: le transpondeur doit déclarer dans son écriture qu'il est conscient et fournir une certification sur le statut de dettesans laquelle l'acte public ne peut être autorisé, sauf exemption expresse de l'acheteur. N'exonérez jamais. Cette certification, en outre, est votre occasion naturelle d'exiger l'adoption des procès-verbaux et des statuts.
Que demander au vendeur par écrit
Par écrit, on entend par écrit: dans un précontrat ou une demande préalable, mais pas dans une conversation. Il sert à décider et, si quelque chose tourne mal, il sert de preuve.
- Quel document permet aujourd'hui une activité, avec quelle date exacte et avec qui?
- Avons-nous un papier vivant ou un congé en première place ? Bien reçu, s'il vous plaît.
- Le titre d'association ou les statuts ont-ils des interdictions ou des restrictions à l'activité d'hébergement, sous quelque forme que ce soit? Sont-ils inscrits au Registre des biens immobiliers?
- La commission a-t-elle adopté un accord sur la location de touristes et à quelle date?
- Avons-nous une demande ouverte ou fermée, une inspection et un dossier de discipline punitive ou urbaine ces dernières années?
- Y a-t-il des pertes valides et en cours?
- Un travail non autorisé ou un changement d'utilisation ?
Si le problème apparaît après la signature
Les délais sont courts, nous devrions donc les connaître avant d'en avoir besoin.
- Charges ou coutures peu apparentes tel que mentionné dans l'article, et en tant que tel, que l'acheteur était présumé avoir été incapable de les acheter: l'article 1483 du Code civil autorise une ordonnance de résiliation ou d'indemnisation pour un an à partir de la remise de l'écriture. L'année dernière, seulement une compensation et dans un délai égal après que le fardeau a été trouvé.
- Dommages cachés qui rendent le logement impropre à leur utilisation: l'article 1484 exige que le vendeur soit lavé mais l'article 1490 éteint ces actions a los seis meses desde la entregaSix mois passent très vite.
C'est pourquoi nous avons une revue antérieure. Un problème détecté avant la signature est une négociation de prix et le même problème trouvé dans le septième mois est un concours avec l'horloge contre.
Comment on fait ça ?
En Bliss Homes gestionamos viviendas activas en ocho comunidades autónomas, y en el alta de cada propietario revisamos título constitutivo, estatutos, documento habilitante y su fecha, y la situación urbanística del municipio antes de poner una vivienda a la venta en ningún canal. La puesta en marcha completa nos lleva siete días. Si lo que quieres es una lectura del caso concreto antes de comprar, tenemos una asesoría 1:1 de 235 €.
Cet article est instructif et ne remplace pas les conseils juridiques. Nous ne sommes pas avocats: nous accompagnons la procédure dans les communautés où nous opérons, mais chaque opération a ses particularités et nous devons vérifier votre cas concret avec un professionnel avant de signer.
FAQ
Si la maison a déjà une licence touristique, je peux acheter un peu de calme ?
No. Lo habitual es que no sea una licencia sino una declaración responsable, y el artículo 69.3 de la Ley 39/2015 mantiene las facultades de comprobación de la administración sin ponerles plazo. El cambio de titularidad no reinicia nada: heredas la misma exposición que tenía el vendedor.
Les statuts de la communauté peuvent-ils m'empêcher d'utiliser le tourisme même si j'ai un permis?
Oui. Ce sont des plans indépendants. L'article 7.2 de la Loi horizontale sur la propriété interdit la conduite des activités visées par les lois et donne à la collectivité une action en cessation qui, dans une décision d'estimation, peut entraîner la privation de logement jusqu'à trois ans. De nombreuses anciennes lois parlent d'hébergement, de hospédies et de maisons d'hôtes, et non de VUT.
Où puis-je regarder si les lois interdisent les activités?
En el título constitutivo original y en los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad, no solo en las actas recientes. El artículo quinto de la Ley de Propiedad Horizontal precisa que el estatuto privativo no perjudica a terceros si no está inscrito: si lo está, te alcanza aunque compres sin conocerlo.
La licence est-elle automatiquement passée avec la vente ?
C'est à la communauté autonome. À Madrid, le décret 27 / 2026 exige qu'une nouvelle déclaration soit soumise avec la responsabilité du changement de titre et qu'elle soit soumise par le nouveau titulaire. En Andalousie, nous devons signaler le changement de propriétaire de la production. La livraison devrait être conditionnée pour que sa libération soit soumise à votre nom.
Ai-je une réponse pour les dettes du vendeur envers la communauté?
Oui, avec son propre bâtiment et jusqu'à la fin de sa partie survivante de son annualité actuelle et de ses trois années naturelles précédentes (article 9.1.e de la Loi sur la propriété horizontale). C ' est pourquoi le vendeur devait fournir un état de sa dette avant de signer et il ne fallait pas renoncer à son obligation.
Combien de temps dure le certificat d'efficacité énergétique?
Un maximum de dix ans, sauf si la cote est G, auquel cas il y en a cinq (article 13 du décret royal 390 / 2021). Il est nécessaire de vendre ou de louer des immeubles ou des parties de bâtiments existants à un nouveau locataire.
J'ai signé et un problème est apparu. Combien de temps ai-je ?
Poco. Para cargas o servidumbres no aparentes no mencionadas en la escritura, el artículo 1483 del Código Civil da un año desde el otorgamiento para rescindir o pedir indemnización. Para defectos ocultos, el artículo 1490 extingue las acciones a los seis meses desde la entrega.
On parle de chez toi ?
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