Qué ha pasado y desde cuándo
Granada ha construido su límite a las viviendas turísticas en dos capas que hoy están parcialmente en conflicto entre sí. La primera es la innovación del PGOU, tramitada específicamente para adecuar el planeamiento granadino a la normativa autonómica de turismo: aprobación inicial el 31 de enero de 2025, aprobación definitiva el 30 de mayo de 2025 y publicación en el BOP el 28 de julio de 2025. Fija un límite del 10 % de VUT por zona, con el centro histórico dividido en varios ámbitos: Albaicín y Fígares-Ronda ya al 24 %, Centro-Sagrario al 23 % y Realejo al 13 %. Todos superan ya, y de forma amplia, el 10 % fijado como tope.
La segunda capa es el Acuerdo de Pleno de julio de 2024, que reforzaba estos criterios exigiendo entrada y suministros independientes para cualquier VUT nueva, y que en la práctica llevó al Ayuntamiento a rechazar cerca del 99 % de las solicitudes presentadas bajo ese criterio. Ese acuerdo fue anulado por el TSJA entre abril y mayo de 2026, y el asunto está hoy en casación. El resultado es que el criterio más restrictivo que aplicaba el Ayuntamiento para negar licencias en el centro ha perdido respaldo judicial, pero la innovación del PGOU con el tope del 10 % sigue formalmente vigente y consolidada de forma ambigua tras su publicación en el BOP. En la práctica, esto deja el alta en el centro histórico en una situación de inseguridad jurídica, no de bloqueo absoluto ni de vía libre.
Esta ambigüedad tiene un efecto muy concreto sobre cualquier operación en marcha: una solicitud presentada hoy en el Albaicín puede resolverse con el criterio más laxo derivado de la anulación del Acuerdo de 2024, o con el tope del 10 % de la innovación del PGOU, que ese mismo barrio ya supera con holgura. No hay un criterio único y estable hasta que la casación se resuelva, así que cualquier decisión de compra o inversión en el centro histórico de Granada debe partir de que el escenario puede cambiar antes de que termine el trámite administrativo.
Qué puede hacer quien ya tiene licencia
- Mantener la actividad con la licencia que ya tenga, tanto en el centro como en la periferia. Ni la innovación del PGOU ni la anulación judicial del Acuerdo de 2024 tienen efecto retroactivo sobre licencias ya concedidas.
- Transmitir la vivienda con relativa facilidad. A diferencia de otras ciudades andaluzas, en Granada la transmisión de la licencia solo exige comunicación, sin necesidad de un nuevo trámite completo. Lo que sí necesita acuerdo expreso de la comunidad de propietarios es el cambio de titular de cara al resto de vecinos, según lo tratado por la Junta de propietarios entre agosto y septiembre de 2025.
- Vigilar el litigio en curso. Mientras la casación sobre el Acuerdo de 2024 no se resuelva, cualquier VUT en trámite en el centro está sujeta a un criterio que puede cambiar; conviene guardar toda la documentación de la solicitud original por si hay que acreditar derechos adquiridos.
- Cumplir con el RTA y SES.HOSPEDAJES igual que cualquier VUT andaluza, con independencia de si la licencia es de antes o de después de la innovación del PGOU.
- Documentar la fecha exacta del alta. En un contexto de litigio abierto, poder acreditar con precisión cuándo se concedió la licencia y bajo qué criterio urbanístico es la mejor defensa frente a cualquier revisión futura, tanto si el criterio de 2024 vuelve a aplicarse como si no.
Qué no puede hacer quien no tiene licencia, y la alternativa legal
Si tu vivienda está en Albaicín, Fígares-Ronda o Centro-Sagrario, el tope del 10 % de la innovación del PGOU ya está ampliamente superado, y aunque el Acuerdo de 2024 que reforzaba el criterio está anulado, en la práctica el Ayuntamiento sigue operando con máxima cautela en estas zonas mientras se resuelve la casación. Realejo, con un 13 %, está en una situación similar aunque algo menos extrema. En Zaidín, Chana, Ronda periférica y Beiro, el alta sigue siendo posible sin las mismas restricciones de zona.
Quien no puede dar de alta una VUT dispersa en el centro tiene una vía alternativa que en Granada ha crecido de forma notable: el edificio completo reconvertido a uso hotelero. Más de 180 edificios del centro ya han pasado a esta figura, y más del 90 % de la obra nueva en zonas históricas desde 2024 se plantea directamente como alojamiento hotelero, no como VUT dispersa. Es la vía que hoy tiene recorrido real en el centro de Granada, aunque exige comprar o reconvertir el edificio entero, no un piso suelto.
La razón por la que esta vía ha crecido tanto en Granada es sencilla: un edificio completo destinado a hospedaje no compite por el mismo cupo de zona que la VUT dispersa, ni depende del criterio en litigio del Acuerdo de 2024, porque se tramita directamente como uso hotelero desde el proyecto. Es la explicación de que más del 90 % de la obra nueva en zonas históricas desde 2024 se plantee ya bajo esta figura, en lugar de como vivienda de uso turístico dispersa.
Para quien tiene un piso suelto en el centro y no puede optar a la vía hotelera, la alternativa es el alquiler de temporada: contrato de arrendamiento sin licencia turística, regulado por el artículo 3.2 de la LAU, para estancias por trabajo, estudios o salud.
Calendario 2026-2028
- 31 de enero de 2025: aprobación inicial de la innovación del PGOU con el tope del 10 % por zona.
- 30 de mayo de 2025: aprobación definitiva de la innovación del PGOU.
- 28 de julio de 2025: publicación en el BOP; consolidación jurídica ambigua sobre su alcance exacto.
- Abril-mayo de 2026: el TSJA anula el Acuerdo de Pleno de julio de 2024; recurso en casación en curso.
- Sin fecha fija: resolución de la casación, que determinará si el criterio restrictivo de 2024 puede volver a aplicarse o si el margen del centro se amplía.
Tabla resumen por zona
| Zona | Saturación (tope 10 %) | Alta hoy | Riesgo 24 meses |
|---|---|---|---|
| Albaicín | 24 % | No, de facto (litigio TSJA) | Alto |
| Fígares-Ronda | 24 % | No, de facto (litigio TSJA) | Alto |
| Centro-Sagrario | 23 % | No, de facto (litigio TSJA) | Alto |
| Realejo | 13 % | Incierto (litigio TSJA) | Medio-alto |
| Zaidín, Chana, Beiro | Sin tope agotado | Sí | Medio |
Qué hacemos en Bliss Homes en Granada
Gestionamos una casa en Güéjar Sierra, en la provincia de Granada, así que conocemos bien el contraste entre la ciudad —con su litigio abierto y su carrera hacia el edificio hotelero— y el entorno rural de Sierra Nevada, donde la demanda extrahotelera sigue creciendo sin las mismas restricciones de zona. Antes de recomendar dar de alta una vivienda en la ciudad, comprobamos en qué zona del PGOU está y si esa zona ya superó el 10 %, porque el litigio del Acuerdo de 2024 hace que el criterio real pueda cambiar antes de que termine el trámite. Nuestra comisión de gestión integral es del 17 % + IVA (20,57 %) sobre lo que ingresa el propietario, con la limpieza facturada a coste. Sin permanencia.
Si tu piso está en Albaicín, Fígares-Ronda o Centro-Sagrario y la vía turística está bloqueada de facto, trabajamos el alquiler de temporada como alternativa legal. La puesta en marcha tarda 7 días desde que hay llaves y documentación. Más información en gestión VUT en Granada.
Preguntas frecuentes
¿Sigue siendo válida mi VUT en el Albaicín si ya está dada de alta?
Sí. Ni la innovación del PGOU ni la anulación judicial del Acuerdo de 2024 afectan de forma retroactiva a las licencias ya concedidas. El conflicto normativo afecta a las solicitudes nuevas.
¿Puedo transmitir mi licencia VUT a un comprador en Granada?
Sí, y con menos trámite que en otras ciudades andaluzas: basta con comunicación al registro. Para el cambio de titular frente a la comunidad de propietarios sí puede hacer falta acuerdo expreso, según los estatutos de cada finca.
¿Por qué hay tanta incertidumbre en el centro si el Acuerdo de 2024 fue anulado?
Porque la anulación judicial afecta al criterio reforzado del Acuerdo de Pleno, pero la innovación del PGOU con el tope del 10 % sigue formalmente vigente y ya está superada en varios barrios. Mientras la casación no se resuelva, el Ayuntamiento mantiene una postura cautelar en el centro.
¿Qué alternativa tiene quien quiere invertir en el centro histórico de Granada?
La vía que más ha crecido es el edificio completo reconvertido a uso hotelero: más de 180 edificios ya lo han hecho. Exige comprar o reconvertir el inmueble entero, pero evita el tope de zona que afecta a la VUT dispersa.
Mi piso está en Zaidín o Chana. ¿Puedo dar de alta una VUT sin problema?
Sí, son zonas de periferia que no han agotado el tope del 10 % y no están sujetas al litigio del centro. El alta sigue el procedimiento estándar andaluz: declaración responsable, RTA y comunicación de huéspedes por SES.HOSPEDAJES.
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