Hay tres bases posibles para la comisión de una gestora: el bruto de la reserva (todo lo que paga el huésped), el neto de la plataforma (tras la comisión de la OTA) y el payout real (además sin la tarifa de limpieza). Sobre una reserva de 850 € con 60 € de limpieza y un 15 % de comisión de la OTA, un mismo 17 % cuesta 174,85 € sobre el bruto, 148,62 € sobre el neto de plataforma (con la limpieza dentro, la base que usamos en Bliss) y 136,28 € sobre el payout: casi 39 € de diferencia por reserva entre la base más cara y la más limpia sin que cambie el porcentaje anunciado. Por eso un 15 % sobre el bruto (154,28 € con IVA) sale más caro que un 17 % sobre el neto de plataforma (148,62 € con IVA), aunque la diferencia sea corta (5,66 €), y bastante más que frente a un 17 % sobre el payout. Súmale que el más IVA convierte un 20 % anunciado en un 24,2 % efectivo, y que el margen de limpieza (cobrar 60 € al huésped y pagar 35 € a quien limpia) añade otros 200-250 € al mes sin aparecer en ninguna línea. Antes de firmar, pide por escrito la fórmula exacta de la base, si comisionan sobre limpieza y sobre la comisión de la OTA, y una liquidación real de otra vivienda.
A pergunta que você decide sua fatura não é qual a porcentagem
Quando um proprietário compara gestoras, compara percentagens. Um 15 %, um 17 %, um 20 %. É o único que a maioria dos sites coloca grande, e quase sempre é o único que se negocia na chamada comercial.
É a comparação errada. A percentagem é apenas metade do preço. A outra metade é a base: sobre que montante exacto se aplica esse número. E é aí que o setor se põe borroso.
Quando auditamos as tarifas públicas de 56 gestoras espanholas em junho de 2026, encontramos que cerca de metade não esclarece em nenhum lugar sobre qual base cobra. Nem na web, nem na FAQ, nem nas condições. Você o descobre na primeira liquidação.
Este artigo explica as três bases que existem, quanto custa cada uma em euros sobre a mesma reserva, e as perguntas exactas a fazer antes de assinar.
As três bases possíveis
Uma reserva de habitação turística tem três montantes diferentes, e qualquer um dos três pode ser a base da comissão.
1. O bruto da reserva
Tudo o que o hóspede paga: o preço das noites mais a tarifa de limpeza, antes que a plataforma descuente nada. É a base mais cara para você, porque a gestora cobra sua porcentagem também sobre o dinheiro que fica Airbnb ou Booking e sobre a limpeza que pagará a equipe de limpeza. Cobram sobre dinheiro que você não vai ver nunca.
2. O líquido da plataforma
O que a OTA te transfere: o bruto menos sua comissão. A limpeza continua dentro. É uma base intermédia: a gestora já não cobra sobre o que se leva a plataforma, mas sim sobre a tarifa de limpeza. É a base que aplicamos em Bliss.
3. O payout: o que realmente te chega
O líquido de plataforma menos a taxa de limpeza. É o dinheiro que acaba em sua conta. Uma comissão aplicada aqui é a única que se calcula sobre o que você deseja realmente.
Em nosso estudo, das 24 gestoras cuja base pudemos verificar com citação literal de sua própria web ou de suas condições, apenas três ou quatro cobram sobre o payout limpo: sem tocar a limpeza e sem tocar a comissão da plataforma. O resto morde por um dos dois lados, ou pelos dois.
O mesmo caso, resolvido das três formas
Uma reserva de 850 € que paga o hóspede, dos quais 60 € são a taxa de limpeza. A plataforma leva um 15 % do total, 127,50 €. Ao proprietário chegam 722,50 €, dos quais 60 € vão à equipe de limpeza: 662,50 € real.
Aplicamos o mesmo 17 % sobre cada uma das três bases, com o IVA espanhol do 21 % acima:
| Base para a aplicação do 17 % | Montante da base | Comissão | + IVA 21 % | Te resta | Custo real sobre o que ganha |
|---|---|---|---|---|---|
| A. Bruto da reserva | 850,00 € | 144,50 € | 174,85 € | 487,65 € | 26,4 % |
| B. Neto de plataforma, limpeza incluída (a base de Bliss) | 722,50 € | 122,83 € | 148,62 € | 513,88 € | 22,4 % |
| C. Payout real do proprietário | 662,50 € | 112,63 € | 136,28 € | 526,22 € | 20,6 % |
Mismo percentual anunciado. 38,57 € de diferença por reserva entre a base mais cara e a mais limpa. Com oito reservas por mês são 308 € mensais e cerca de 3.700 € por ano, sobre uma única moradia, sem que ninguém tenha subido a porcentagem.
Por que um 15 % pode custar mais do que um 17 %
Aqui está o ponto que a comparação por percentagem não pode ver. Sobre a mesma reserva de 850 €:
| Oferta | Base | Comissão + IVA | Custo real sobre seu payout |
|---|---|---|---|
| Gestora que anuncia 15 % | Bruto: 850,00 € | 154,28 € | 23,3 % |
| Gestora que anuncia 17 % | Neto de plataforma, limpeza incluída: 722,50 € | 148,62 € | 22,4 % |
| Gestora que anuncia 17 % | Payout: 662,50 € | 136,28 € | 20,6 % |
O 15 % sobre o bruto é 5,66 € mais caro por reserva que um 17 % sobre o líquido de plataforma (a base que usamos nós): uns 540 € por ano com oito reservas mensais. Frente a um 17 % sobre o payout, a diferença sobe para 18 € por reserva, uns 1.730 € por ano. O número pequeno ganha a comparação da web e perde a do banco.
Nossos próprios dados dizem o mesmo do outro lado. Em maio de 2026, de cada 100 € facturados em nossa carteira, 13,70 € eram limpeza que pagava o hóspede e 18,50 € eram fornecidos pela plataforma. Ficavam 81,50 € após a plataforma, que é nossa base (a limpeza vai dentro). Um 17 % aplicado aí equivale a um 13,86 % do bruto da reserva: um 16,77 % com IVA contra o 18,15 % de um 15 % + IVA cobrado sobre o bruto. Ou seja, o nosso 17 % continua a ser, em euros, mais barato do que um 15 % cobrado sobre o bruto, embora com menos margem do que se a base excluisse também a limpeza.
O mais IVA que não está no titular
Quase todas as tarifas do setor são anunciadas como "20 %" e são contraídas como "20 % + IVA". O IVA espanhol é do 21 % e vai sobre a comissão, não sobre sua reserva. Traduzido:
| Comissão anunciada | O que realmente paga |
|---|---|
| 12 % | 14,52 % |
| 15 % | 18,15 % |
| 17 % | 20,57 % |
| 18 % | 21,78 % |
| 20 % | 24,20 % |
| 22 % | 26,62 % |
| 30 % | 36,30 % |
Esse último dado não é teórico. Em nosso estudo, localizamos uma gestora espanhola cujas próprias condições gerais fixam honorários do 30 % do total pago pelo hóspede. Sobre o bruto, com IVA, sobre uma reserva de 850 € são 308,55 € de uma tarifa da qual o proprietário cobra 662,50 €.
Um matiz honesto que quase ninguém vai te dar: Se você tem atividade econômica dada de alta, esse IVA deduzs e o custo efectivo volta a ser a percentagem nominal. Se você não tem, é custo real que você não recupera. Não é o mesmo um 20,57 % para um proprietário com sociedade que para um aposentado que aluga sua segunda moradia. Pergunta sempre pelo número com IVA, e depois decide qual versão te aplica a você.
A margem de limpeza: 25 € por reserva que você não vai ver
É o mecanismo favorito do setor para aumentar a comissão efetiva sem tocar a porcentagem anunciada. Funciona assim: 60 € de limpeza é cobrado ao hospedeiro e paga 35 € à equipa que limpa. Os 25 € de diferença ficam na gestora. Com oito ou dez reservas por mês são 200 ou 250 € extra por moradia, que convertem um 17 % anunciado em algo próximo a um 22-25 % real.
O relevante é que Esse dinheiro não aparece como comissão em nenhuma linha de liquidação. Aparece como um serviço contratado a preço de mercado. Em toda a nossa auditoria encontramos uma única gestora que o reconhece por escrito, e o faz porque também cobra sua porcentagem sobre a tarifa de limpeza.
Para que não haja dúvidas sobre nós: a tarifa de limpeza faz parte da base sobre a qual cobramos nosso 17 %. O que não cobramos é comissão sobre o que se leva a plataforma. Dizemos desde o início e por escrito, porque um proprietário perdoa uma porcentagem visível e não perdoa uma base que descobre apenas na liquidação.
Os custos facturados à parte
A percentagem também não é o preço total. Estes são os apilamentos que documentamos em tarifas públicas:
- Quota de alta ou onboarding. Entre 79 € e 150 € nas que o publicam; uma delas a desconta do primeiro mês de liquidação, então não a vê sair.
- Mensualidade de plataforma ou software por propriedade, acima da percentagem.
- Markup em manutenção. É subcontratado ao fontanero e facturada com um cargo de coordenação que nem sempre está repartido.
- Consumíveis e amenities facturados a preços de catálogo interno.
- O "desde X %". É um solo, não um preço. Documentamos uma gestora que anuncia "desde 12 %" e aplica um 20 % em Madrid e Barcelona.
- Permanência escalonada. A porcentagem baixa existe, mas exige 12, 24 ou 36 meses de compromisso.
- Exclusividade. Não custa dinheiro diretamente, mas te impede de comparar enquanto dura.
Como cobramos nós
Gestão integral: 17 % + IVA, ou seja 20,57 %, aplicado no total da reserva menos a comissão da plataforma (Airbnb ou Booking). A limpeza faz parte dessa base; o que não cobramos é comissão sobre o que se leva a OTA. Sem permanência. Para quem prefere operar por sua conta, oferecemos Assessoria 1:1 com diagnóstico e plano de ação adaptado. Se você prefere não depender da ocupação, existe o preço fixo, que não é uma gestão com comissão, mas sim uma locação com renda mensal fixa a um ano renovável.
Publicamos o número porque é o argumento. Hoje geremos moradias ativas em 8 comunidades autônomas, e uma parte das que entraram no último ano vinham de gestoras cujo percentual anunciado era mais baixo do que o nosso.
As nove perguntas a fazer a uma gestora
Copia isto em um e-mail e envie-o assim. Uma gestora que responde às nove por escrito é uma gestora com a qual se pode trabalhar. Uma que responde com uma chamada, não. A base de cálculo é apenas o primeiro ponto: aqui você tem que mais rever no contrato para além da comissão.
- Qual o montante exacto aplicável a percentagem? Insta a fórmula escrita, não a palavra "ingresos".
- Cobris comissão sobre a tarifa de limpeza?
- Cobris comissão sobre a parte que fica Airbnb ou Booking?
- A percentagem que me disseram, o IVA incluído ou vai além?
- Quanto você o hospede por limpeza e quanto você paga a quem limpa? A resposta a esta pergunta diz-lhe mais que as outras oito juntas.
- Há quota de alta, de fotografia, de lançamento ou mensalidade de software?
- Manutenção, consumíveis e amenities: custo ou margem? Que margem?
- Há permanência, pré-aviso de baixa ou exclusividade? E o que acontece com os relatos e com o anúncio se eu vou embora?
- Vocês me ensinem uma liquidação real de outra habitação semelhante, com os dados pessoais tapados?
A prova definitiva
A nona pergunta é a que separa. Uma percentagem é uma promessa; uma liquidação é um facto. Se uma gestora não puder ensinar-te como se vê um mês real de outra habitação, com suas linhas, seus descontos e seu IVA, é que a conversa de preço ainda não começou.
E se lhe ensinarem, revê uma coisa: que a estrutura dessa liquidação seja idêntica à cascata de euros que lhe contaram na chamada de venda. Quando essas duas coisas coincidem, não há surpresa no mês quatro. Quando não coincidem, a há sempre.
Se você quer que façamos esse exercício sobre a sua habitação, com seus números e sem compromisso, escreva-nos ou lámanos ao +34 638 740 249.
Perguntas frequentes
O que significa que uma gestora cobre sobre o bruto?
Que aplica a sua percentagem sobre tudo o que o hóspede paga, incluindo a tarifa de limpeza e a parte que fica Airbnb ou Booking. Ou seja, cobra comissão sobre dinheiro que nunca chega à sua conta. Sobre uma reserva de 850 € com 60 € de limpeza e um 15 % de comissão de plataforma, cobrar sobre o bruto significa aplicar a percentagem de 850 € em vez de sobre os 662,50 € que realmente entram.
É melhor um 15 % sobre o bruto ou um 17 % sobre o líquido?
Em euros, é geralmente melhor o 17 % sobre o líquido. Numa reserva de 850 € com 60 € de limpeza e um 15 % de comissão de plataforma, o 15 % sobre o bruto custa 154,28 € com IVA, o 17 % sobre o líquido de plataforma (limpeza incluída) custa 148,62 € e o 17 % sobre o payout custa 136,28 €. São 5,66 € por reserva a favor do 17 % sobre o líquido de plataforma (cerca de 540 € por ano com oito reservas mensais) e 18 € se a base for payout. A comparação por percentagem engana se a base não for comparada.
As gestoras cobram comissão também sobre a limpeza?
Algumas sim. Na auditoria de tarifas públicas que fizemos em junho de 2026 sobre 56 gestoras espanholas, várias incluem expressamente a tarifa de limpeza na base de cálculo, e uma o reconhece por escrito em sua própria web. Outras não tocam. Como metade do setor não publica sua base, a única maneira de saber é perguntar por escrito antes de assinar.
O IVA da comissão da gestora pode ser deduzido?
Depende da sua situação. Se você tem atividade econômica dada de alta e sua atividade não está isenta, esse 21 % de IVA é dedutível e o custo efetivo volta a ser a porcentagem nominal. Se alugar como particular sem actividade ou direito de dedução, o IVA é um custo real que não recupera, e então um 17 % anunciado custa um 20,57 % de verdade. Fale com o seu conselheiro fiscal antes de decidir.
O que é a margem de limpeza e como o detecto?
É a diferença entre o que a gestora cobra ao hóspede pela limpeza e o que paga a quem limpa. Um caso habitual são 60 € cobrados e 35 € pagos: 25 € por reserva que ficam na gestora sem aparecer como comissão. Detetou-se com uma só pergunta: quanto você vai pagar ao hóspede e quanto você paga à equipe de limpeza. Se a resposta não for um número, há margem.
Que comissão cobra Bliss Homes e em que base?
Gestión integral al 17 % más IVA, es decir un 20,57 % efectivo, aplicado sobre el total de la reserva menos la comisión de la plataforma (Airbnb o Booking): la limpieza forma parte de esa base y no cobramos sobre lo que se lleva la OTA. Sin permanencia. Para quien prefiere operar por su cuenta, ofrecemos Asesoría 1:1 con diagnóstico y plan de acción adaptado. Y existe la modalidad de precio fijo, que no es comisión sino un arrendamiento con renta mensual fija a un año renovable.
É normal que uma gestora não publique a sua comissão?
É o habitual, mas não é bom sinal. Em nossa auditoria de junho de 2026, a maioria das gestoras espanholas sérias não publica sua porcentagem: esconde-o após uma calculadora de rentabilidade que pede seu e-mail e seu telefone antes de lhe dar um número. Não é ilegal nem necessariamente desonesto, mas significa que o preço é negociado caso a caso e que você entra nessa negociação sem referência.
Falamos da sua habitação?
Nós te damos uma estimativa com dados de casas reais que já administramos, não um número inventado. Grátis e sem compromisso.