Licença de habitação de férias em Ilhas Canárias (guia 2026)

A mudança de paradigma: de atividade livre a uso excepcional

Durante uma década, a moradia de férias em Canárias rigiou-se pelo Decreto 113/2015, de 22 de maio, um regime essencialmente liberalizado: Bastava uma declaração responsável para começar a operar. Isso acabou. Desde o 13 de dezembro de 2025 está em vigor a Lei 6/2025, de 10 de dezembro, de Ordenação Sustentável do Uso Turístico Habitação, que dá a volta à abordagem.

O espírito da nova lei é claro: o uso turístico de uma moradia deixa de ser um direito quase automático e passa a ser excepcional, motivado, planejado e ordenado. O Controlo do planeamento urbano municipal e insular se torna o filtro principal. Em outras palavras: você já não decide se sua casa é férias; decide, em boa medida, o plano urbanístico da sua área.

Nota terminológica: a lei não é intitulada "de casas de férias". Essa era a linguagem do Decreto 113/2015. O texto novo fala de “uso turístico de hospedagem em moradias”, embora o código de registro e uso coloquial continuam sendo "vivienda férias (VV)".

Quadro normativo vigente nas Canárias

• Lei 6/2025, de 10 de dezembro, de Ordenação Sustentável do Uso Turístico de Habitações. Publicada no BOC no 246, de 12 de dezembro de 2025 e no BOE de 23 de dezembro de 2025 (BOE-A-2025-26358). Em vigor a partir do dia seguinte à sua publicação no BOC, ou seja, o 13 de dezembro de 2025, sem vacatio legis nem artigos diferidos.
• Decreto 113/2015, de 22 de maio, que aprova o regulamento das Casas de férias da Comunidade Autónoma das Canárias. Não é totalmente revogado: A Lei 6/2025 revoga expressamente os seus artigos 12.2 e 13 e tudo o que lhe for dito, mas o resto Resta onde é compatível e é utilizado durante o regime transitório.

A esta regulamentação autonômica soma-se duas camadas estatais e uma europeia que afectam qualquer proprietário canario:

• Lei Orgânica 1/2025, de 2 de janeiro, Reformou o artigo 17.12 da Lei Propriedade Horizontal. Desde o 3 de abril de 2025, as casas em propriedade horizontal precisam acordo expresso da comunidade por maioria de 3/5 para se destinar a uso turístico. (Importante: esse 3/5 procede da legislação estatal, não da Lei 6/2025.)
• Regulamento (UE) 2024/1028, de 11 de Abril de 2024, sobre dados de aluguer curta duração, de aplicação direta.
• Registo estatal de aluguer (NRUA / NRA). Criado pelo RD 1312/2024 e anulada pelo Supremo Tribunal em Maio de 2026. O identificador válido para anunciar-se volta a ser seu código autonômico de moradia de férias. O detalhamos na Guia do número de registo de aluguer turístico.

O que a Lei 6/2025 exige: as chaves do novo regime

Estes são os requisitos verificados que introduz a nova lei para permitir a habitação ao uso turístico:

1. Activação urbanística anterior (art. 4). O uso turístico de hospedagem deve estar admitido pelo planejamento. A lei obriga a reservar, pelo menos, o 90% da edificabilidade residencial ou número de casas ao uso residencial exclusivo, deixando Um limite aproximado do 10% para uso turístico. Essa reserva mínima pode descer ao 80% Só em La Palma, La Gomera e El Hierro (islas com desafio demográfico).
2. Antiguidade mínima do edifício (art. 5). O imóvel deve ter pelo menos 10 anos de antiguidades reduzidas 5 anos em El Hierro, La Gomera, La Palma e municípios do desafio demográfico. Conta-se desde a licença urbanística, de obra ou de Primeira ocupação, a declaração de obra nova ou a certificação catastral.
3. Compatibilidade com a comunidade de proprietários (art. 5). Não pode ser autorizado o uso turístico se o título constitutivo, os estatutos ou um acordo de junta proíbem o uso não residencial, conforme a Lei 49/1960 de Propriedade Horizontal.
4. Topes subsidiários por núcleo (art. 5.2). Onde o planejamento não concrete limites, a capacidade turística não pode superar 10% dos habitantes por núcleo populacional nem o 10% por seção eleitoral (ambos suben al 20% nas ilhas verdes e municípios do desafio demográfico). Os assentamentos rurais têm também limites de densidade.
5. Requisitos técnicos (art. 6). A habitação fica sujeita às exigências de segurança, salubridade, habitabilidade, acessibilidade e regime de atividades classificadas. La qualidade do alojamento deixa de ser um trâmite menor.

O sentido de fundo é limitar o crescimento da habitação de férias e proteger o parque residencial em um arquipélago com forte tensão de moradia. Não é uma proibição, mas sim um regime muito mais exigente e dependente do planejamento local.

Restrições por ilha e município (e onde se encaixa Fuerteventura)

A lei fixa o quadro; os limites concretos os define cada município e cada cabildo a através do planejamento (com decretos provisórios possíveis para a via simplificada de ≤10%). De forma geral:

• Ilhas «capitalinas» e turísticas — Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote e Fuerteventura: O regime rigoroso é aplicado com a reserva do 90% residencial e os limites do 10%.
• Ilhas verdes — El Hierro, La Gomera, La Palma: regime algo mais laxo (reserva mínima do 80%, limites do 20%, antiguidade de 5 anos) pelo seu desafio demográfico.

Não existe na própria lei uma moratória estatutária ilha por ilha: o que há é a possibilidade de que o planejamento defina zonas de crescimento zero nos núcleos turísticos mais saturados. No caso Fuerteventura, a Direcção-Geral de Ordenação Turística esteve coordenando com os municípios a implantação da nova lei ao longo de 2026; as decisões de Onde se permite e onde não são, em última instância, municipais. Não existe um limite numérico específico de Fuerteventura diferente do regime geral: deve-se verificar o planejamento de cada município antes de investir.

O que acontece com as licenças que já tinham: o regime transitório

Aqui está a parte que mais importa a quem já operava. A Lei 6/2025 oferece duas vias Para casas de férias válidamente habilitadas com o Decreto 113/2015. Son Excluindo- É preciso escolher.

Via A — Consolidação (diposição transitória primeira)

• Quem for proprietário e tenha declaração responsável pode optar, no prazo de 5 anos Desde a entrada em vigor, por uma «declaração responsável pela utilização turística consolidada».
• Efeito: o uso turístico continua de forma indefinida, sem limitação temporária do regime geral, mesmo diante de um planejamento novo.
• Contraposição: a habitação passa a ser exclusivamente turismo (já não pode ser usado como residencial), a mudança de uso de hospedagem inscreve-se no Registo da Propriedade e é reclassificada para efeitos de Catastro, IBI e tarifas de fornecimento.
• Se extingue Ao transmitir a propriedade, ao falecer o titular, após mais de um ano de inatividade ou por demolição. Apenas são permitidas obras de manutenção e reforma, não de reconstrução.

Via B — Regime transitório temporário (diposição transitória segunda)

• Quem não consolide dispõe de 5 anos Para continuar a operar «como antes»; depois, cessa automaticamente a não ser que o novo regime seja reabilitado.
• Cabe uma prorrogação única até 5 anos mais (máximo 10 no total) se se acredita que o regime de 5 anos não compensa a perda (pedido nos primeiros 4 anos, diante do cabildo).
• A própria lei declara este regime transitório como a indemnização pelas alterações que introduz.

Há também uma regra de proteção para unidades familiares com renda igual ou inferior a 2,5 vezes o IPREM (sem contar as receitas turísticas) cujo contrato de exploração terminar antes do tempo: podem voltar a apresentar a declaração do 113/2015 para continuar até ao final do estudo. limite de 5 anos.

Sejamos honestos: por que sua licença vigente vale agora mais

Não vamos vender fumo. A Lei 6/2025 endurece o regime e dificulta dar de alta Novas casas de férias. Mas esse mesmo endurecimento tem uma cara positiva para quem já está dentro:

• Las novas altas limitam-se a um máximo aproximado do 10% por zona. A oferta deixa de crescer livremente.
• Las licenças existentes podem ser consolidadas indefinidamente (embora não sejam transmissíveis).
• Resultado estrutural: a oferta de alojamento de férias fica restrita e limitada.

Num mercado onde a oferta se congela e a procura turística canaria continua a ser das mais fortes da Europa, uma habitação com Licença vigente e consolidada se torna um ativo mais escasso — e, portanto, mais valioso — do que era com o regime aberto do 113/2015. É uma leitura de mercado, não uma promessa jurídica: a lei não garante qualquer reavaliação. Mas a direcção é difícil de discutir.

Estado da lei em 2026: recursos e possíveis mudanças

A data de junho de 2026, a Lei 6/2025 está plenamente vigente e não Tem nenhum recurso de inconstitucionalidade admitido ou artigos suspensos. Convém, sim, conhecer dois jogadas em curso:

• A associação do setor (ASCAV) apresentou em março de 2026 uma pedido ao Provedor de Justiça Povo para que interponha recurso de inconstitucionalidade (os particulares não podem fazê-lo directamente). De momento é apenas um pedido: não consta recurso apresentado.
• O próprio Governo das Canárias está a processar uma modificação da Lei 6/2025 a através do projeto de lei de facilitação de licenças urbanísticas, que poderia tocar parte do regime transitório. Não estava aprovada nos últimos dados disponíveis.

É um marco vivo. Por isso, antes de comprar uma habitação com a intenção de explorá-la ou de iniciar um trâmite, convém verificar a última versão da norma e o planejamento municipal aplicável.

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Héctor Clarke

Fundador do Bliss Homes. Operamos casas turísticas em 8 comunidades autônomas —pisos, casas rurais e um edifício completo em Toledo—, seis deles alugados com nosso próprio dinheiro. Conheça a equipe →