Modelo 179 do aluguel turístico: Quem o apresenta de verdade (2026)

O que era o modelo 179 (e por que em 2026 não deve aparecer na sua próxima declaração)

O modelo 179 foi criado para que as finanças tivessem visibilidade sobre o aluguel turístico gerido através de intermediários. Sua versão atual até 2023, aprovada pela Ordem HAC/612/2021, de 16 de junho, definia-o assim em seu artigo 1:

«Aprova-se o modelo 179, "Declaração de informação anual da cessão de habitação para fins turísticos", que deve ser apresentada anualmente pelos obrigados a declarar, e enviada à Agência Estadual de Administração Tributária (...)»

Fíje no próprio nome do modelo: declaração informativa da cessão de utilização. Não é uma autoliquidação do proprietário, é um relatório que um terceiro remete para as operações em que intermediado. Essa distinção é a raiz de quase toda a confusão que circula sobre este modelo.

Quem estava obrigado a apresentá-lo: nunca o proprietário

O artigo 2 da mesma ordem deixa-o explícito:

«Estarão obrigadas a apresentar o modelo 179 as pessoas e entidades que intermedien entre os cedentes e cesionários do uso de casas para fins turísticos (...)»

De acordo com os critérios da Agência Tributária, têm a consideração de intermediário tanto as plataformas colaborativas (Airbnb, Booking, VRBO e similares) como qualquer intermediário tradicional cuja atividade tenha consistido na efetiva confluência entre oferta e demanda da cessão, seja a título oneroso ou gratuito. O proprietário, como cedente, é precisamente o sujeito sobre o qual se informa, não quem informa.

Há uma matiz importante que a própria AEAT clarificou nas suas perguntas frequentes: se você alugar sua habitação a um gestor imobiliário ("property manager") com um contrato que lhe reconhece o direito de subarrendar, e esse gestor a subarrienda para fins turísticos pelos seus próprios meios (sem usar uma plataforma), o gestor passa a ter a consideração de cedente Em última análise, não de intermediário, e essa operação concreta não fica sujeita a esta declaração. Se, em troca, esse mesmo gestor anuncia a habitação através de uma plataforma online, é a plataforma que actua como intermediária forçada, não o gestor. Em nenhum cenário deste tipo aparece o proprietário original como obrigado a apresentar nada. Ao esclarecer quem apresenta o modelo 238, convém ver também titular, operador e gestora: quem responde de cada coisa.

2024: o modelo 179 desaparece e chega o modelo 238 (DAC7)

Aqui está o dado que quase nenhum resultado de busca coleta com clareza. De acordo com o aviso oficial publicado pela Agência Tributária, com a nova redacção do artigo 54 ter do regulamento geral das acções e procedimentos de gestão e inspecção fiscal (dada pelo Real Decreto 117/2024, 30 de Janeiro):

«A partir do exercício 2024 é suprimida a obrigação de informar sobre a cessão de habitação para fins turísticos através do modelo 179 (...). Esta obrigação é substituída, no que diz respeito à informação relativa à cessão e locação de bens imóveis, pela apresentação do modelo 238 "Declaração informativa para a comunicação de informação por parte de operadores de plataformas".

Na prática: o modelo 179, como se conheceu entre 2018 e 2023, teve sua última declaração correspondente ao exercício 2023, apresentada em janeiro de 2024. Desde então não existe já como tal. O que faz a sua função - informar as finanças das operações de aluguer de turismo mediadas por plataformas - o cumpre agora o modelo 238, aprobado por la Orden HAC/72/2024, de 1 de febrero, dentro de la transposición española de la directiva europea conocida como DAC7. O modelo 040 que aprova a mesma ordem é, além disso, a declaração censal de alta dos próprios operadores de plataforma no registo correspondente.

O sujeito obrigado não muda: continua a ser o operador da plataforma, nunca o proprietário. O que muda é o veículo normativo (de uma ordem puramente espanhola à transposição de uma directiva da UE), o formato da declaração e o seu alcance, já coordenado com o resto das administrações fiscais europeias.

Que dados chegam às Finanças de você como proprietário

Tanto com o antigo modelo 179 quanto com o atual modelo 238, a informação que o intermediário comunica sobre cada cessão inclui, no mínimo:

• Identificação do titular ou titulares da habitação e, se for diferente, do titular do direito ao abrigo do qual é concedido (por exemplo, um arrendatário com direito de subarrar).
• Identificação do imóvel: endereço completo e referência catastral, se a tiver atribuída.
• Número de dias de alojamento para fins turísticos.
• Montante cobrado pelo titular cedente do uso da habitação.
• Data de início da cessão.

Ou seja: Finanças recebe suas receitas, seu imóvel e suas datas diretamente do intermediário, independentemente do que você mesmo declare. O cruzamento de dados entre o que comunica a plataforma e o que você declara em seu IRPF é automático.

Relação com o registro turístico: não confunda

O modelo 179/238 é uma obrigação fiscal das plataformas; não tem relação direta com o registo turístico que a sua habitação precisa para poder anunciar (VUT, VV, HUT, ETV, RTA de acordo com sua comunidade autônoma). São duas obrigações diferentes que, por vezes, se misturam nas buscas: uma identifica sua habitação diante da administração turística, a outra comunica suas receitas às finanças. Se também quiser entender o que aconteceu com a tentativa de criar um registro único estatal para o primeiro, tem o detalhe verificado em nosso guia sobre a anulação pelo Supremo Tribunal do Registo Único de arrendamentos.

Erros frequentes sobre o modelo 179

• "Tenho que apresentar o modelo 179 como proprietário. " Não, nunca foi assim. É uma obrigação exclusiva do intermediário.
• "Como o modelo 179 já não existe, Fazenda já não sabe nada de meu aluguel turístico. " Pelo contrário: a substituição pelo modelo 238 amplia e coordena essa informação no âmbito DAC7 com o resto das administrações europeias.
• "O modelo 179 é o mesmo que minha declaração da renda. " Não. O modelo 179 (e hoje o 238) é informação que um terceiro remete sobre você; seu IRPF é a declaração que você próprio apresenta sobre suas próprias receitas e despesas.
• "Se meu gestora não é uma plataforma digital, não comunica nada. " Pode continuar a ser intermediária para estes efeitos se a sua atividade for colocar em contato oferta e demanda, independentemente de usar ou não meios digitais.

Como lhe ajuda uma gestora com tudo isto

Embora você nunca apresente o modelo 179 nem o 238, você precisa que suas receitas, datas e dados do imóvel estejam ordenados e correspondam ao que as plataformas comunicam às Finanças, porque qualquer discrepância no cruzamento de dados gera requisitos. Em Bliss damos-lhe liquidações claras por habitação e rastreabilidade documental completa, tanto em Gestão integral como em aluguel garantido, para chegar ao seu assessor fiscal com todo quadrado.

Héctor Clarke

Fundador do Bliss Homes. Operamos casas turísticas em 8 comunidades autônomas —pisos, casas rurais e um edifício completo em Toledo—, seis deles alugados com nosso próprio dinheiro. Conheça a equipe →