Madrid es el mercado urbano hotelero más resiliente de España: fue la única gran ciudad que no vio caer su RevPAR en 2025, con un ADR de 179,6 € (+6,6%), RevPAR de 137,4 € (+6,7%) y ocupación del 76,6%. El prime yield está comprimido al 5,0%, con 376 M€ transaccionados en el segmento urbano, pero ese yield es sobre NOI ya estabilizado: la mayoría de oportunidades comprables requieren reposicionamiento para acercarse a ese benchmark.
Para o investidor profissional, Madrid não se compra por bonita, compra-se por defensiva. Em 2025, enquanto vários destinos urbanos viram retroceder seu RevPAR, Madrid foi a única grande cidade que repetiu crescimento (Informe Investimento Hotelera Espanha 2025). Essa resiliência, mais um ambiente regulatório relativamente mais aberto do que o de Barcelona, torna a capital um ativo core/core-plus com liquidez de saída e rotação. O que segue é o caso de investimento completo —hotel e edifício turístico — em números verificáveis, não em promessas redondas.
1. Por que Madrid é o urbano mais resiliente da Espanha
A tese de Madrid é de demanda diversificada. Não depende de um único motor: combina viajante de negócios, congressos, lazer urbano e turismo internacional que continua crescendo. Essa base ampla é o que explica que a capital não replica a queda de RevPAR que tocou outros mercados urbanos em 2025 (Informe Investimento Hotelera Espanha 2025).
Los números operativos lo respaldan. En el primer semestre de 2025, Madrid registró un ADR de 179,6 € (+6,6% interanual), un RevPAR de 137,4 € (+6,7%) y una ocupación del 76,6% (Barómetro STR/Cushman & Wakefield, 2025). Para contextualizar, o RevPAR médio nacional da amostra STR situou-se em 125,4 € em 2025 (STR/Cushman & Wakefield, 2025)Madrid bate a média do país e, além disso, cresce.
O contraste com Barcelona é o argumento chave. Barcelona aplica a moratória hoteleira PEUAT e um plano de zero andares turísticos para 2028. Essa restrição protege o estoque existente, mas fecha a porta para novo produto e comprime a margem de manobra do investidor. Madrid é verde-ámbar: tem seu Plano RESIDE / PEH limitando novas VUT no centro, mas mantém um marco mais aberto para hotel e edifício terciário.
2. O prime yield del 5,0% e o que significa para sua capital
O prime yield hotelero de Madrid manteve-se em torno do 5,0% estável no terceiro trimestre de 2025 (CBRE Iberia, Q3 2025), ao mesmo nível que Barcelona. É dos yields mais comprimidos do mercado espanhol, e isso diz algo importante: o capital institucional considera Madrid um destino prime de baixo risco, e paga por isso.
Para o investidor, um eield comprimido tem uma leitura direta: a criação de valor não virá de comprar barato, porque o mercado não está barato. Você vai comprar bem, otimizar a operacionalidade e capturar o crescimento do RevPAR. Um ativo prime estabilizado ao 5,0% é uma posição defensiva; o upside real é construído com gestão, não com a entrada.
Aí é onde o yield nominal e o yield são separados. O 5,0% é o cap rate sobre um NOI já estabilizado de um ativo prime. A maioria de oportunidades compreensíveis em Madrid não chegam estabilizadas: requerem reposicionamento, melhora de canal e controle de custos para se aproximar desse benchmark. Por isso o investidor sério olha para a cascata, não o titular.
3. Cuánto mueve el mercado: 376 M€ y escasez de producto
Madrid fechou 376 M€ em 24 transações no segmento urbano durante 2025, o 9% do volume nacional (Colliers, 2025). Essa porcentagem engana se ler mal: Colliers atribui o peso relativo à falta de ativos de grande dimensão No mercado, não falta de interesse investidor. A procura de capital supera a oferta de produto comprável.
No conjunto de Espanha, o investimento hotelera atingiu 4.275 M€ em 194 operações, o segundo melhor registro da história, apenas por trás de 2018 (Colliers Full Year Report, 2025). Desse total, 159 transações foram de hotéis existentes —21.767 quartos por 3.986 M€, um 30% mais do que em 2024— (Colliers, 2025). O capital nacional permaneceu dominante, em torno do 58% do volume (Colliers, 2025).
A conclusão operacional é que em Madrid há mais dinheiro à procura deals do que activos disponíveis. Isso sustenta preços e liquidez de saída, mas obriga a sourcing fino e a não pagar mais na entrada. Para mapear como essa escassez se precia em outros mercados urbanos, ver onde investir em edifício turístico em Espanha 2026.
4. A cascata de euros pré-firma: do RevPAR ao NOI real
O erro mais caro do investidor turístico é confundir renda bruta com benefício em mão. Um anúncio te vende um yield bruto; o que paga sua dívida e seu retorno é o NOI. Esta é a cascata honesta para um ativo turístico tipo em Madrid — um edifício ou aparthotel de pequeno formato—, partindo de um rendimento bruto anual de 100.000 € por unidade operacional e descontando cada partida. As proporções operacionais são estimativa sectorial; sírvete delas como quadro, não como dado de mercado.
| Jogo | Montante | Acumulado |
|---|---|---|
| Rendimento bruto anual (ADR × ocupação × noites) | 100.000 € | 100.000 € |
| − Comissão canal OTA (15–18% sobre reservas OTA) | −12.000 € | 88.000 € |
| - Limpeza e lavandaria | −10.000 € | 78.000 € |
| - IBI, comunidade e fornecimentos | −9.000 € | 69.000 € |
| − Gestão profissional | −15.000 € | 54.000 € |
| − CAPEX, reposição e provisão de vácuo | −8.000 € | 46.000 € |
| NOI / lucro operacional líquido | 46.000 € | 46.000 € |
Cascada ilustrativa; proporções de despesa operacional = estimativa sectorial. O peso das despesas operacionais ronda o 70% do bruto em VT bem gerido. O número que importa é o NOI, não o bruto.
Duas alavancas dessa cascata são onde Bliss move a agulha. A primeira é a comissão de canal: as OTAs cobram do 15% ao 18% (Airbnb, Booking, VRBO), enquanto o canal direto próprio de Bliss, Tudesvío, opera ao 10% (dados internos Bliss; Tudesvío não é grátis, é 10%). Cada ponto de comissão que baixa sobe o NOI direto. A segunda é a ocupação: a carteira real de Bliss promedia 87% de ocupação e melhoria de renda contra a média de mercado (dados internos Bliss), graças a pricing dinâmico (Pricelabs) e distribuição multicanal. Para o método completo de como se desconta cada jogo, ver a rendibilidade real de comprar hotel em Espanha 2026.
5. Hotel ou edifício turístico: duas classes de ativo
Em Madrid convivem duas teses. El hotel prime É ativo core: yield del 5,0%, gestão hoteleira, liquidez de saída a comprador institucional (SOCIMI ou fundo). El edifício de apartamentos turísticos é outra classe de activo: escala modular, geralmente maior eield líquido em troca de mais trabalho de gestão, e uma vantagem regulatória que quase ninguém explica bem. Se dúvidas entre operar quartos soltas ou comprar o ativo inteiro, ver quartos de hotel em exploração vs comprar o hotel inteiro.
Essa vantagem é o controle. A reforma da Lei de Propriedade Horizontal de abril de 2025 permite à comunidade de vizinhos vetar novas VUT com uma maioria de 3/5Q. Um edifício completo de um único proprietário não tem comunidade que vote: esquiva o veto por design. É o argumento diferencial mais forte do edifício inteiro frente ao chão solto.
A escolha de figura também pesa na fiscalidade. Um apartamento turístico (AT) com serviços de tipo hotel é como atividade econômica: IVA ao 10% com dedução do IVA suportado. Uma VUT sem serviços é isenta de IVA. A etiqueta muda licenças, fiscalidade e valorização na revenda; não é um detalhe administrativo. Para comparar o risco/retorno entre ativo prime e reposicionamento, ver eield prime vs value-add hotelero em Espanha.
6. Risco regulatório: por que Madrid é verde-ámbar, não vermelho
O investidor profissional precia a regulação como risco, não como anedota. Madrid aplica o Plano RESIDE / PEH, que alcançou teto para novas VUT no centro. Mas o seu quadro para hotel e edifício terciário é mais aberto do que o de Barcelona, onde a moratória PEUAT e o horizonte de zero andares turísticos em 2028 fecham a torneira de novo produto.
Duas nuances regulamentares que devem ter atualizados antes de assinar. Primeiro: o registro único estatal NRUA (RD 1312/2024) foi anulado pela STS 620/2026 (Maio 2026), de modo que manda o código autonômico (VUT/VV na Comunidade de Madrid), não um registo estatal. Segundo: o registo de passageiros SES. Hospedagem (RD 933/2021) permanece obrigatória. A verificação da regulamentação em vigor e das licenças faz parte da due diligence, não do papeleo posterior.
É conveniente apoiar-se nas fontes oficiais directamente: os dados de procura e de pernotificação no Instituto Nacional de Estatística (INE) e relatórios de investimento em Colliers. Nunca decidir capital sobre números sem fonte.
7. Onde Bliss bate a taxa fixa: transparência vs opacidade
O mercado do investidor turístico na Espanha compartilha um buraco: opacidade de preço/comissão e números de rentabilidade sem fonte. Operadores de taxa fixa prometem um rendimento fechado que age de teto; gestoras que levam ao hoteleiro vendem "+40%" ou "150% anual" sem método nem fonte; as consultoras macro têm autoridade de dados mas não baixam à operacional ou à regulamentação por bairro. A proposta de Bliss é diferente do concreto.
| Critérios | Bliss Homes | Canon fixo (operador) | Gestora opaca |
|---|---|---|---|
| Números com fonte verificável | Sim — INE, Colliers, CBRE, STR | Parcial | Não, claims redondos |
| Cascada de euros pré-firma | Sim, bruto → NOI | Não, renda fechada | Não |
| Captura de upside do proprietário | Sim — solo + repartição | Não, canon = teto | Variável, sem método |
| Canal directo (menor comissão) | Tudesvío 10% vs 15–18% OTA | Dependencia OTA | Dependencia OTA |
| Normativa por CCAA atualizada | Sim (NRUA anulado, LPH, RESIDE) | Genérica | Não |
| Tramo intermedio (1–10 uds, rural) | Sim | Só edifícios grandes | Foco prime |
A diferença prática é o modelo solo + repartição. A taxa fixa dá-lhe um rendimento garantido, mas põe um teto: se o ativo render mais, o upside fica o operador. O modelo misto de Bliss combina um solo de segurança (estilo R2R, rendimento garantido) com uma repartição que devolve ao proprietário parte do crescimento do RevPAR. Somado ao canal direto e ao pricing dinâmico, isso é o que na carteira real se traduz em 87% de ocupação e melhora de renda sobre a média (dados internos Bliss). Para ver o alcance operacional, Serviços de gestão e a investimento turístico com Bliss; para hotel e reposicionamento, os hotel boutique.
8. Como abordar um deal em Madrid: a ordem certa
Essa é a ordem que separa uma compra rentável de uma armadilha cara. O preço é colocado no final, após conhecer o NOI e o risco regulatório, nunca no início sobre um eield bruto de anúncio.
Perguntas frequentes
Que rentabilidade dá um hotel em Madrid?
El prime yield hotelero en Madrid se sitúa en torno al 5,0% estable a Q3 2025 (CBRE Iberia, 2025): esa es la rentabilidad neta sobre el valor de un activo core prime ya estabilizado. Es un yield comprimido, propio de mercado de bajo riesgo y alta liquidez. El retorno total al inversor depende del apalancamiento, de la revalorización del activo y, sobre todo, de la operativa: con RevPAR de 137,4 € (+6,7%) en el 1S 2025 (Barómetro STR/Cushman & Wakefield, 2025), el margen operativo bien gestionado es lo que separa el yield prometido del NOI real en mano.
Por que Madrid é mais resiliente que Barcelona?
Madrid foi a única grande cidade urbana que não aplicou a queda de RevPAR observada em outros destinos urbanos em 2025 (Informe Investimento Hotelera Espanha 2025). Combina demanda diversificada (negocios, congressos, lazer e turismo internacional crescente) com um ambiente regulatório relativamente mais aberto que Barcelona, que aplica moratória hoteleira (PEUAT) e plano de zero andares turísticos para 2028. Essa diversificação de demanda e maior margem normativo fazem de Madrid um ativo core/core-plus mais defensivo.
O que prime eield é pago em Madrid?
O prime eield hotelero de Madrid está em torno do 5,0% e manteve-se estável em Q3 2025 (CBRE Iberia, 2025), ao mesmo nível que Barcelona. É dos eields mais comprimidos do mercado espanhol, reflexo de que o capital institucional considera Madrid um destino prime de baixo risco. Para o investidor significa que a criação de valor não virá de comprar barato, mas de comprar bem e melhorar a operacional.
Quanto se transferiu em Madrid em 2025?
Madrid fechou 376 M€ em 24 transacções no segmento urbano, equivalente ao 9% do volume nacional (Colliers, 2025). Colliers atribui esse peso relativo à escassez de ativos de grande dimensão no mercado, não a falta de interesse investidor: a procura de capital supera a oferta de produto compravel. No conjunto de Espanha, o investimento hotelera atingiu 4.275 M€ em 194 operações, segundo melhor registro histórico (Colliers, 2025).
Que risco regulatório tem Madrid?
Madrid es verde-ámbar, no rojo. Aplica el Plan RESIDE / PEH que limita nuevas viviendas de uso turístico en el centro, pero su marco para hotel y edificio terciario es más abierto que el de Barcelona. Para edificios y aparthoteles hay una ventaja estructural: un edificio completo de un solo propietario esquiva el veto de 3/5 que la reforma LPH de abril 2025 da a las comunidades de vecinos para bloquear VT en pisos sueltos. Y conviene recordar que el registro único estatal NRUA (RD 1312/2024) fue anulado por la STS 620/2026, por lo que manda el código autonómico (VUT/VV).
É melhor hotel ou edifício turístico em Madrid?
Depende do ticket, do perfil de risco e da fiscalidade procurada. O hotel prime é ativo core com eield 5,0% e liquidez de saída a comprador institucional. O edifício de apartamentos turísticos costuma oferecer maior eield líquido em troca de mais trabalho de gestão, escala modular e vantagem de não depender do voto de uma comunidade de vizinhos. Ambos podem ser estruturados como AT (actividade económica com IVA ao 10% dedutível) ou como VUT. O determinante não é a etiqueta, mas sim a cascata de euros do bruto ao NOI real, que é onde Bliss traz transparência contra o cânone fixo opaco.
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