Sim: Canárias fechou 2025 com um 81,5% de ocupação hoteleira anual (80,1% no primeiro semestre, a mais alta de Espanha) e um RevPAR que subiu um 9,1%, sem o vale que pune a península. A nova Lei 6/2025Q suspende novas licenças de habitação turística até cinco anos, o que protege o hotel e aparthotel já regulamentado em vez de o prejudicar. O aparthotel, com menos modelo, capta melhor a demanda anual.
A tese: Canárias é um ativo defensivo, não sazonal
O investidor turístico médio raciocina na temporada alta. Compra pensando em julho e agosto, e descobre tarde que o vale come a margem. Canárias rompe essa lógica. O arquipélago opera com ocupação alta em quase todos os meses do ano, graças à demanda internacional de inverno (britânicos, alemães, nórdicos fugindo do frio). El Barômetro STR/Cushman & Wakefield (2025) situa as Canárias, Málaga e Alicante como os destinos com maior desestacionalização do país.
Isso muda o caso de investimento. Um ativo cujo RevPAR não colapsa no vale é um ativo defensivo: a pro-forma águanta melhor um estresse teste, a cobertura de dívida é mais holgada e o NOI estabilizado se aproxima mais do teórico. Em 2025 Canárias liderou a ocupação hoteleira do primeiro semestre com um 80,1%, pela frente de Málaga, e fechou o ano no 81,5% com um RevPAR que subiu um 9,1% e um ADR que avançou um 7,9% (Barómetro STR/Cushman & Wakefield, 2025).
No extrahotelero a força é a mesma: Canárias foi o destino líder de apartamentos turísticos em Espanha, com mais de 28,6 milhões de pernoctações (+10,9%) em 2025 (INE, Pesquisa de Ocupação em Propriedades Turísticos Extrahoteleros, 2025). Não é demanda de moda: é demanda estrutural, anual e majoritariamente não residente.
O RevPAR estável, traduzido: o que realmente olha para o investidor
O titular do arquipélago não é o preço por noite mais alto de Espanha (é tem Marbella, com ADR de 312,4 € em 1S 2025Q). O titular das Canárias é a regularidade. Lembre-se da fórmula básica: RevPAR = ADR × ocupación. Um destino sazonal pode ter um ADR de pico altíssimo e um RevPAR anual médiocre porque a ocupação afunda fora da temporada. Canárias mantém ambos os fatores altos durante mais meses, assim como o RevPAR anualizado — o que paga a hipoteca — é mais previsível.
Para o investidor profissional, o importante não é o RevPAR (ingreso) mas o GOPPAR (benefício operacional bruto por quarto disponível). Com uma margem GOP hoteleiro em Espanha em torno de 41% (HotStats, estimativa sectorial), A regularidade das receitas canarias traduz-se numa conversão para benefício mais estável do que num activo de pico-valle. Esse é o verdadeiro atrativo: não rendas mais no mês ponta, rendas melhor o conjunto do ano.
A nova lei turística: por que o vermelho da VT é verde para o hotel regulamentado
Aqui está a matiz que quase ninguém conta bem. Em dezembro de 2025 entrou em vigor a Lei 6/2025, de 10 de dezembro, de Ordenação Sustentável do Uso Turístico de Habitações (publicada no BOC 12-dic-2025; BOE-A-2025-26358). A norma prioriza o uso residencial sobre o turístico, condiciona a VT ao planejamento municipal, reserva zonas onde não serão concedidas licenças de moradia de férias e suspende novas altas mediante disposição transitória, com efeito que pode prolongar-se até cinco anos enquanto cada município adapta sua normativa.
Para o proprietário de uma habitação solta que queria colocá-la em aluguel turístico, isto é um freio. Para o investidor em produto hoteleiro ou aparthotel regulamentado já autorizado, é exatamente o contrário: cada licença VT que não é concedida é competência que não aparece. O stock turístico legal existente ganha escassez — e a escassez, em activos imobiliários, traduz-se em valor. É o mesmo mecanismo que protege o hotel em exploração em Barcelona ou no centro de Málaga: o vermelho regulatório da VT difusa levanta um fosso ao redor do ativo regulamentado.
Convém igualmente recordar o quadro estatal: o registo único do Estado (NRUA, RD 1312/2024) foi anulado pela STS 620/2026 (Maio 2026), de modo que manda o código autonômico canario. O registo de passageiros SES. Hospedagem (RD 933/2021) permanece obrigatória. A consequência prática: a due diligence regulatória nas Canárias é contra a norma autonômica e municipal, não contra um registro estatal que já não está vigente.
Hotel ou aparthotel: a estrutura de custos decide
Em ilhas, onde a demanda é anual, ambos os formatos rendem. A diferença está no custo de operar. El aparthotel funciona com check-in digital e sem recepção 24 horas: menos modelo fixo, menor custo de trabalho por praça e uma margem de água melhor quando o ADR corrige. El hotel pleno Oferece mais serviços e um RevPAR potencialmente maior, em troca de uma estrutura de custos laborais mais pesada.
O dado de fundo empurra o aparthotel: o apartamento turístico já representa o 52,1% em Espanha (INE EOAT, 2025). A unidade de apartamento é a que mais demanda capta. Para um investidor que prioriza um NOI previsível por euro de custo operacional, o aparthotel é geralmente o formato mais eficiente; para quem procura posicionamento premium e serviços, o hotel pleno mantém seu site. Se o que você avalia é entrar por unidades soltas em vez de comprar o prédio inteiro, compara antes as duas vias em explorar quartos vs. comprar hotel completo.
A cascata de euros pré-firma: do bruto do anúncio ao NOI real
É aqui que separamos uma análise séria de um folheto. Um anúncio de um aparthotel em Canárias venderá um "yield do 10-12%". Esse número quase sempre é bruto: receitas antes de descontar nada. O yield que de verdade cobras aparece após a cascata. Tomemos uma unidade-tipo com 60.000 € de rendimento bruto anual sobre um ativo 500.000 € (cifras ilustrativas para mostrar o método; seus números reais saem do estudo):
| Conceito | Montante | Acumulado |
|---|---|---|
| Rendimento bruto (o que vende o anúncio) | +60.000 € | 60.000 € · 12,0% bruto |
| − Comissão de canal (OTA ~15-18% / Tudesvío 10%) | −9.000 € | 51.000 € |
| - Limpeza e lavandaria | −6.000 € | 45.000 € |
| - IBI, comunidade e seguros | −4.500 € | 40.500 € |
| − Gestão profissional | −6.000 € | 34.500 € |
| - Fornecimentos, manutenção e CAPEX/vacíos | −7.000 € | 27.500 € |
| NOI / lucro líquido na mão | 27.500 € | 5,5% líquido 500.000 € |
Ejemplo ilustrativo del método de cálculo. El reparto de gastos operativos en VT bien gestionada ronda el 70% del bruto (estimación sectorial). La rentabilidad bruta vacacional del 6-10% suele caer a 3-7% neta tras gastos, impuestos y vacíos (estimación sectorial). Comisión OTA 15-18% y Tudesvío 10% son datos propios de Bliss.
O "12% bruto" do anúncio torna-se um 5,5% líquido real, todavía muy por encima del 3,5-5% bruto del residencial tradicional. La diferencia entre ese 12% de fantasía y este 5,5% honesto es exactamente la información que necesitas antes de assinar, não depois. E aqui a vantagem canaria reaparece: como a ocupação é anual, os vazios pesam menos na linha final do que num destino de pico-valle, então a cascata cai menos.
Bliss contra as alternativas: cascata transparente vs. canon fixo opaco
O mercado da gestão de activos turísticos nas Canárias é repartido entre operadores de taxas fixas, que oferecem um rendimento fechado e ficam todo o upside, e promotores que vendem "rentabilidades" redondas sem método. A nossa posição é diferente: ensinamos-lhe a cascata de euros antes de assinarmos, atamos cada montante a uma fonte e combinamos um solo com a repartição que captura o upside quando o ativo rende acima.
| Critérios | Bliss Homes | Operador de taxa fixa | Promotor "yield redondo" |
|---|---|---|---|
| Números com fonte verificável | Sim — INE, STR, CBRE, Colliers + dados de carteira | Não publica o método | "+10-12%" sem origem |
| Cascada de euros pré-firma | Sim, do bruto ao NOI | Apenas o rendimento líquido fechado | Apenas o bruto inflado |
| Captura do upside | Suelo + repartição | Canon fixo = teto | Não aplicável |
| Canal directo próprio | Tudesvío (10% vs 15-18% OTAs) | Dependencia OTA | Dependencia OTA |
| Reporting ao proprietário | Owner statements mensais | Liquidação opaca | Variável |
O dado que apoia a alavanca do canal directo: em carteira real Bliss opera com uma ocupação média do 87% e receitas acima da média do mercado, com avaliação 5,0★ no Google (dados internos Bliss; não são dados de mercado). O canal próprio Tudesvío cobra um 10% de comissão frente ao 15-18% das OTAs: cada reserva que entra por direto em vez de Booking fica vários pontos do bruto dentro de seu NOI. Para revisar como encaixa tudo na pro-forma completa, ver a rentabilidade do aparthotel do bruto ao NOI real e comparativa aparthotel vs. hotel.
Onde e como atribuir capital no arquipélago
Canárias não é um único mercado. Gran Canaria e Tenerife concentram o grosso do volume e da demanda; em dezembro de 2025 Gran Canaria foi o destino preferido de pernoctações em apartamentos com a maior ocupação do país (84,6%) (INE EOAT, 2025). Lanzarote e Fuerteventura oferecem um perfil mais turístico puro, com Fuerteventura liderando o crescimento de ADR (+13,1% em 2025, STR/C&W). A atribuição de capital depende da sua tese: eield estável e liquidez (Gran Canaria/Tenerife) contra value-add e percurso de preço (islas menores).
O critério de cribado é o mesmo que aplicamos em qualquer mercado: demanda anual, preço de entrada, ocupação verificável e risco regulatório. Para situar Canárias frente ao resto da Espanha, ver o screening de mercados de habitação turística 2026. E se o seu é produto boutique hotel com margem de reposicionamento, verifique a nossa página hotel boutique. O investimento hoteleira na Espanha moveu 4.275 M€ em 2025, segundo melhor registro histórico, com forte demanda do produto turístico insular (Colliers, 2025).
Como entramos em um deal canario
1. Cribado de mercado e ativo
Cruzamos ilha, ocupação verificável, ADR, preço de entrada e risco regulatório. Descartamos o ativo cujo número não quadra antes de gastar em due diligence.
2. Cascada de euros pré-firma
Construímos a pro-forma do bruto ao NOI com a estrutura de gastos real e um estresse teste de ocupação. Aí você vê o eield líquido, não o bruto do anúncio.
3. Due diligence Regulamentação
Verificamos licença, transferibilidade, planejamento municipal e renda com a Lei 6/2025 e o código autonômico canario. Sem licença compravel, não há deal.
4. Operação com canal próprio e reporting
Gestão sobre stack profissional (PMS, pricing dinâmico, check-in digital), canal direto Tudesvío para reduzir dependência OTA e owner statements mensais.
Perguntas frequentes
Que rentabilidade dá um hotel em Canárias?
No hay un número único: depende de la categoría, la isla y el precio de compra. Como referencia, el prime yield hotelero en islas se mueve cerca del 6% según CBRE (Q4 2025), por encima del 5% de Madrid o Barcelona. Lo relevante en Canarias es la estabilidad: una ocupación anual del 81,5% en 2025 (STR/Cushman & Wakefield) y un RevPAR que creció un 9,1% en el año reducen la volatilidad del flujo de caja frente a destinos estacionales. El yield neto real solo aparece tras la cascada de gastos: canales, limpieza, IBI, gestión y CAPEX. Por eso valoramos el activo por su NOI estabilizado, no por el bruto del anuncio.
Por que Canárias dá eield estável todo o ano?
Pelo seu clima e pela demanda internacional de inverno. Enquanto a península concentra a demanda no verão, Canárias opera com ocupação alta em quase todos os meses; o barômetro STR/Cushman & Wakefield (2025) a situa entre os destinos com maior desestacionalização do país. Isso torna o ativo em defensivo: o RevPAR não colapsa no vale, então a pro-forma águanta melhor um estresse teste e a dívida se cobre com mais holgura.
Que ocupação tem Canárias?
No primeiro semestre de 2025 Canárias liderou a ocupação hoteleira de Espanha com um 80,1%, superando Málaga (Barômetro STR/Cushman & Wakefield, 2025Q). No encerramento do ano situou-se no 81,5%, segunda após Málaga (82,4%). No extrahotelero, Canárias foi o destino líder de apartamentos turísticos com mais de 28,6 milhões de pernoctações (+10,9%) em 2025 (INE EOAT, 2025Q).
O que diz a nova lei turística canaria sobre a VT?
La Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (publicada en el BOC el 12-dic-2025; BOE-A-2025-26358) prioriza el uso residencial sobre el turístico, condiciona la VT al planeamiento municipal y suspende nuevas altas mediante disposición transitoria, con efecto que puede prolongarse hasta cinco años mientras el municipio adapta su normativa. Para el inversor en producto hotelero o aparthotel reglado ya autorizado, ese freno a la VT difusa reduce competencia futura y protege la posición del activo existente.
Fica hotel ou aparthotel em Canárias?
Depende do perfil de risco e da equipe de gestão. O aparthotel opera com menos modelo (check-in digital, sem recepção 24h) e defende melhor a margem, especialmente com a unidade de apartamento que já domina o extrahotelero (52,1% das pernoctações, INE EOAT 2025Q). O hotel pleno oferece mais serviços e RevPAR potencialmente maior, em troca de mais custo de trabalho fixo. Em ilhas, onde a demanda é anual, ambos os formatos rendem; o aparthotel costuma dar um NOI mais previsível por unidade de custo.
Que risco regulatório tem Canárias?
El riesgo se concentra en la vivienda de uso turístico nueva, no en el hotel reglado. La Ley 6/2025 reserva zonas sin licencia VT y suspende altas; además, tras la anulación del registro único estatal (NRUA, RD 1312/2024) por la STS 620/2026, manda el código autonómico canario. Para un activo hotelero o aparthotel ya autorizado, ese marco es neutro o positivo: limita la oferta competidora. La due diligence debe confirmar que la licencia es transferible y que el planeamiento permite el uso.
El yield real de seu ativo canario, antes de assinar
Nós montamos a cascata de euros do bruto ao NOI com dados de mercado e de carteira, verificamos a licença contra a Lei 6/2025 e dizemos-lhe se o deal águanta. Sem promessas redondas.