No, la Golden Visa ya no existe: la vía inmobiliaria de 500.000 € desapareció el 3 de abril de 2025 con la Ley Orgánica 1/2025. La derogación no es retroactiva, así que los visados ya concedidos siguen vigentes y renovables. Para quien llega ahora quedan el visado de nómada digital, el no lucrativo y el de emprendedor, ninguno ligado a comprar inmuebles. La inversión turística debe justificarse por su retorno, no por un sello de residencia que ya no se concede.
Se você está pensando em comprar um ativo turístico na Espanha e se preocupa o que foi da Golden Visa, a resposta curta é esta: como via para conseguir residência comprando imóveis, já não existe. A pergunta útil para um investidor não é se voltar, mas o que muda em sua tese quando o selo de residência desaparece da equação. Spoiler: menos do que parece, porque o ativo turístico bem gerido nunca deveria ser comprado pelo visto.
Este artigo separa o dado do ruído: o que se derogou exatamente, o que continua vivo, quais alternativas legais ficam para captar capital estrangeiro não residente, e o que realmente aconteceu com a demanda de ativos prime um ano depois. Tudo com fonte e ano inline, como fazemos sempre.
O que foi eliminado exatamente: a Lei Orgânica 1/2025
A Golden Visa (técnicamente, visto e autorização de residência para investidores) foi introduzida em 2013 (Lei 14/2013, de apoio aos empreendedores) para atrair capital em plena crise. Sua via mais usada permitia obter residência com uma investimento imobiliário de pelo menos 500.000 €.
La Lei Orgânica 1/2025, de 2 de janeiro, de medidas em matéria de eficiência do Serviço Público de Justiça, revogou essa figura. A eliminação dos efeitos 3 de abril de 2025 (Fuente: La Moncloa, 02-04-2025). Desde essa data, não são elegíveis novos pedidos por nenhuma das vias da Golden Visa, incluindo a imobiliária.
O matiz que importa para quem já está dentro: a revogação é prospectiva, não retroativa. As autorizações concedidas antes do 3 de Abril de 2025 continuam em vigor e os processos apresentados antes dessa data estão em conformidade com a norma anterior (Fonte: conceitosjuridicos.com, 2025).
O que se segue em vigor: vistos concedidos e renovações
Se você – ou um cliente que aconselha – já tem uma Golden Visa concedida, não a perde. Pode mantê-la e renovar desde que continue a cumprir os requisitos que a geraram, o que normalmente implica manter o investimento que deu origem à autorização (Fonte: conceitosjuridicos.com, 2025).
Na prática, isto cria dois universos: o dos titulares atuais, com um regime estável que convém não quebrar por descuido (vender a origem ativa sem planejar a renovação pode comprometer a permissão), e o dos novos investidores, para quem a via simplesmente não está disponível. Se sua tese dependia de obter residência via compra, há que reescrever com as figuras que existem.
As alternativas vivas para captar capital estrangeiro não residente
Que desapareça a Golden Visa não fecha Espanha ao investidor estrangeiro. São vias de residência que não são compradas com imóveis, mas que se acreditam com atividade ou renda. As três relevantes:
Visto de nómada digital
Regulado pela Lei 28/2022 (Lei de Startups). Para não comunitários que trabalham em remoto para empresas fora da Espanha. Rendimento mínimo ~200% do SMI: ~31.752 € anuais em 2025. Permite tributar como não residente (IRNR) a taxa fixa do 24% até 600.000 € de base, frente ao IRPF progressivo. Validade de 3 anos, renovável (Fonte: Lei 28/2022; análise sectorial, 2025).
Visto não lucrativo
Para quem acredita rendas passivas suficientes (pensões, rendimentos de capital) sem trabalhar em Espanha. Não exige investimento imobiliário. Encaixa com o perfil patrimonialista que vive parte do ano aqui.
Visto de empreendedorismo
Para projectos empresariais de interesse económico ou inovador, com relatório favorável da ENISA. Mais exigente, mas aberto a quem quer operar — não só possuir — um negócio em Espanha, incluindo o hoteleiro ou de alojamento.
A conclusão operacional: a residência e o investimento turístico são agora duas decisões separadas. O visto é escolhido pelo perfil pessoal e escolhido pelo seu retorno. Misturar, como fazia a Golden Visa, era o que distorceva preços no segmento de 500.000 € justos.
O que realmente aconteceu com a demanda prime um ano depois
O argumento político para revogar a Golden Visa era arrefecer o mercado. A evidência a um ano vista é tozuda: nem os preços baixaram nem a especulação freou. Os especialistas avisaram-no: a figura tinha um impacto marginal sobre o mercado imobiliário no seu conjunto.
No segmento alto, o dado é ainda mais claro. Em 2025, o trecho de luxo (compraventas >500.000 €) superou pela primeira vez o 12% das casas adquiridas por estrangeiros — em plena urgência por fechar antes de a Golden Visa expirar (Fonte: O País, 23-05-2026). Ou seja, o capital estrangeiro prime continua a entrar, agora movido por retorno e diversificação patrimonial, não pela residência.
O que se observa é um ajuste de composição: as compras de habitação por estrangeiros A moderação no segundo semestre de 2025 (−4,4% homóloga) após o encerramento da via investidora (Fonte: Observatório Inmobiliário / Registradores, 2025). Um reequilíbrio, não um éxodo. Para o investidor profissional, a mensagem é que a demanda estrutural — apoiada no recorde turístico — não depende de um selo migratório.
Como isso afeta o underwriting de um ativo turístico
Se a residência já não for parte do retorno, o ativo tem que se justificar sozinho. E é aí que o investidor que comprava "para o visto" descobre que pagava um prémio por algo que não produzia caixa. A boa notícia: um ativo turístico bem gerido renda por si mesmo. A menos boa: o bruto que vendem os anúncios quase nunca é o líquido que chega ao bolso. Esta é a cascata honesta sobre um exemplo de habitação turística de 500.000 € que gerava o antigo limiar Golden Visa:
| Conceito | Montante anual | Acumulado |
|---|---|---|
| Ingresso bruto por aluguel (ex. ocupação boa) | 40.000 € | 40.000 € |
| − Comissão canal OTA (~15–18%) | −6.400 € | 33.600 € |
| - Limpeza e consumíveis | −4.500 € | 29.100 € |
| − IBI + comunidade + seguros | −3.200 € | 25.900 € |
| − Gestão profissional | −4.000 € | 21.900 € |
| − CAPEX, manutenção e vácuo | −3.300 € | 18.600 € |
| NOI / yield líquido sobre 500.000 € | ≈ 18.600 € → 3,7% líquido | |
Exemplo ilustrativo com estrutura de custos normal; valores de partida segundo gestão real. A rendibilidade bruta do 6–10% costuma cair no 3–7% líquido após despesas, impostos e vazios (estimação sectorial). O não residente acrescenta IRNR sobre o desempenho, a integrar no modelo. Para construir esta conta passo a passo, veja Como calcular o eield líquido de uma habitação turística.
A alavanca que move esse número é a gestão. Descer a dependência de OTAs é a mais direta: nosso canal direto Tudesvío cobra um 10% de comissão frente ao 15-18% de Airbnb ou Booking (dados internos Bliss), e cada ponto recuperado vai inteiro ao NOI. Na cascata acima, passar metade das reservas por canal direto recupera facilmente 2.000–3.000 € por ano sobre o mesmo bruto.
Bliss contra a opacidade do sector investidor
O mercado de captação de investidor turístico está cheio de promessas redondas sem método: "+40% de receitas", "150% anual", "1.800 € líquido garantido" — sempre sem fonte, sem comissão publicada e sem a cascata que levaria do titular ao líquido real. Nossa diferença é estrutural:
| Critérios | Bliss Homes | Captadores com taxa fixa / claims redondos |
|---|---|---|
| Cifra que vê o investidor | Cascada de euros pré-firma, do bruto ao NOI | Bruto inflado ou "X% anual" sem método |
| Comissão | Publicada; Tudesvío 10% vs 15–18% OTAs | Não publicada / opaca |
| Captura de upside | Modelo misto solo + repartição | Canon fixo = teto de rentabilidade |
| Risco regulatório | Mapeado por CCAA (LPH, NRUA, fiscalidade) | Genérico ou ausente |
| Tramo intermedio (1–10 uds, rural, no residente) | Cubierto | Ignorado pelos grandes |
O teste está na carteira: 87% de ocupação média e melhoria de renda frente à média do mercado (dados internos Bliss). Para o investidor estrangeiro não residente, isso traduz-se num activo que rende sem depender de um selo migratório que já não é concedido.
O que fazer agora se for investidor estrangeiro
Três movimentos concretos após a revogação:
1 · Descople residência e ativo
Escolha a via migratória pelo seu perfil (nomeada digital, não lucrativo, empreendedor) e o ativo pelo seu retorno. Não pague prémio por um visto inexistente.
2 · Modele em líquido, não em bruto
Exija a cascata pré-firma com IRNR incluído. Se quem vende o ativo não for ensinado, está vendendo o bruto. Verifique antes fiscalidade do aluguer turístico Segundo sua estrutura.
3 · Mapee o risco regulatório
O código autonômico (VUT/VV/HUT) manda após a anulação do registro único estatal por STS 620/2026. Escolha o mercado com a geografia de demanda e normativa Na mão, não pela foto.
Para aprofundar a operacional específica do capital estrangeiro, veja o nosso guia investidor estrangeiro não residente em habitação turística, e a página investimento turístico Com os modelos de gestão e renda garantida que oferecemos.
Perguntas frequentes
Ainda existe a Golden Visa na Espanha?
No. Desde el 3 de abril de 2025, con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, no se admiten nuevas solicitudes de Golden Visa por ninguna de sus vías, incluida la inmobiliaria de 500.000 €. La figura está derogada para nuevos inversores (La Moncloa, 2025).
Quando se derogou a Golden Visa?
La derogación se aprobó con la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, y surte efectos desde el 3 de abril de 2025. A partir de esa fecha dejó de poder solicitarse el visado de residencia para inversores (La Moncloa, 02-04-2025).
O que acontece com os vistos já concedidos?
Continuam em vigor. A revogação não tem efeito retroactivo: as autorizações concedidas antes do 3 de Abril de 2025 mantêm-se e podem ser renovadas enquanto o titular continuar a cumprir os requisitos (manter o investimento, entre outros). Os processos apresentados antes dessa data são processados com a norma anterior (conceptosjuridicos.com, 2025).
Que alternativas há para o investidor estrangeiro?
Para residir en España sin la Golden Visa quedan el visado de nómada digital (Ley 28/2022, renta mínima ~200% del SMI, ~31.752 € anuales en 2025, con opción de IRNR al 24%), el visado no lucrativo (rentas pasivas suficientes, sin trabajar en España) y el visado de emprendedor para proyectos innovadores. Ninguno se obtiene comprando inmuebles: la inversión turística rinde por su retorno, no por dar residencia.
A revogação tem efeito retroactivo?
Não. A Lei Orgânica 1/2025 revoga a Golden Visa de forma prospectiva: só afeta os pedidos a partir do 3 de abril de 2025. Os vistos concedidos e os pedidos apresentados antes dessa data conservam a sua validade e seguem o seu tratamento sob a norma anterior (conceptosjuridicos.com, 2025).
Afecta a procura de activos prime?
Marginalmente. Um ano após a revogação, os preços de habitação continuaram a subir e o segmento de luxo (>500.000 €) superou pela primeira vez o 12% das habitações compradas por estrangeiros em 2025 (O País, 23-05-2026Q). A Golden Visa tinha um pequeno peso no mercado real: a compra de prime por capital estrangeiro segue, agora movida por retorno e diversificação, não pela residência.
Fontes oficiais: nota de imprensa La Moncloa sobre el fin de la Golden Visa (02-04-2025) e texto da Lei Orgânica 1/2025 no BOE.
Antes de assinar, veja o líquido real
Se for investidor – presidente ou não – e avalia um ativo turístico na Espanha, entregamos-lhe a cascata de euros pré-firma com fiscalidade e risco regulatório incluídos. Sem promessas redondas: apenas o NOI que chega ao seu bolso.