Uma comunidade de proprietários pode hoje aprovar, limitar, condicionar ou proibir a actividade de habitação turística com o voto favorável três quintas partes de proprietários e quotas, embora isso altere os estatutos (artigo 17.12 da Lei de Propriedade Horizontal). Pode também recarregar as despesas comuns dessa habitação até um 20 %. Mas esses acordos não têm efeitos retroactivos: quem já operava antes do acordo tem argumento. Distinto é um estatuto antigo que já proibia a hospedagem: isso não é um acordo novo, é uma proibição pré-existente, e ter licença não isenta de cumpri-la. Os prazos para contestar são de três meses, ou um ano se o acordo for contrário à lei ou aos estatutos.
São dois planos distintos, e os dois te obrigam
A confusão de fundo é tratar a licença e os estatutos como se competirem. Não competem. Eles funcionam em planos separados e devem cumprir os dois.
O título habilitante turístico — normalmente uma declaração responsável perante a comunidade autônoma — resolve sua relação com administração. Os estatutos e os acordos da junta resolvem a sua relação com seus vizinhos. Ter o número de registro não te exime do estatuto, igual a ter a permissão dos vizinhos não te exime de te dar de alta.
Se isto se entende, tudo o resto encaixa. Um piso pode estar impecável frente ao Turismo e ainda assim ter que cessar a atividade por sentença civil. E ao contrário: você pode ter toda a comunidade a favor e não poder operar porque o planejamento municipal não o admite.
O que pode fazer hoje uma comunidade de proprietários
Até abril de 2025 havia uma discussão jurídica viva sobre se uma comunidade poderia chegar a proibir ou apenas a limitar. Essa discussão terminou. O texto em vigor do Artigo 17.12 da Lei de Propriedade Horizontal Nomeia as quatro condutas:
"O acordo expresso pelo qual se aprove, limite, condicione ou proíba o exercício da actividade referida na alínea e) do artigo 5 da Lei 29/1994 [...], suponha ou não modificação do título constitutivo ou dos estatutos, exigirá o voto favorável das três quintas partes do total dos proprietários que, por sua vez, representem as três quintas partes das quotas de participação. "
Três coisas que convém ler devagar nesse parágrafo:
- A maioria é dupla: 3/5 de proprietários e 3/5 de quotas. Não basta com uma das duas.
- Serve embora altere os estatutos. A regra geral do artigo 17 exige unanimidade para modificar o título constitutivo ou os estatutos; para esta matéria específica, o legislador reduziu expressamente essa maioria.
- O acordo tem de ser expresso e sobre esta actividade. Um acordo genérico sobre "molestias" ou "ruidos" não é uma proibição da atividade turística.
O que significa cada verbo, na prática: limitar e condicionar São as regras de convivência (horarios, uso do elevador, malas no descansillo, número máximo de ocupantes). Proibir É fechar a atividade. Tudo com a mesma maioria.
A defesa que funciona: não há efeitos retroactivos
O mesmo artigo 17.12 termina com uma frase de seis palavras que decide muitos casos:
"Estes acordos não terão efeitos retroactivos. "
É a proteção mais sólida que tem quem já estava operando Quando a junta votou. A proibição aprovada hoje olha para a frente: atinge as casas que querem iniciar a atividade, não às que já vinham exercendo legalmente.
Duas precisões importantes, porque aqui é onde se cometem erros:
- A irretroatividade protege frente ao acordo da comunidade. Não protege contra um estatuto anterior que já proibia a atividade: aí não há nada novo do que se defender, a proibição já estava.
- Também não protege contra a regulamentação administrativa. Que a comunidade não possa aplicar o seu acordo com efeito retroactivo não impede que uma nova norma autonômica lhe dê um prazo de adaptação e depois exija que você cumpra requisitos que antes não existiam.
Para invocar a irretroatividade há que poder provar desde quando operavam. Deve ser guardada e fechada a apresentação do título habilitante, com seu selo ou justificante eletrônico.
A taxa de quotas: até um 20 %, com a mesma maioria
O artigo 17.12 permite também à comunidade, com esses mesmos 3/5, acordar "quotas especiais de despesas ou um aumento da participação das despesas comuns da habitação onde se realiza essa actividade", com um limite claro: Sempre que não implique um aumento superior ao 20 %.
Um 20 % é o teto, não o montante por defeito. E a coletilha da irretroactividade aplica-se a este acordo como ao de proibição: está na mesma frase final do n.o.
Conselho prático, e vai sem adorno: faça números antes de lutar. Uma taxa do 20 % sobre uma quota mensal de 60 € são 12 € por mês. Um processo judicial custa muito mais do que isso, demora meses e te deixa enfrentado com a junta durante anos. Vale a pena discutir isso quando o montante é relevante ou quando o acordo vai muito além da taxa.
Estatutos antigos: o caso que não se vê vir
Um estatuto redigido nos anos sessenta pode fechar hoje uma habitação turística. Não porque fale de pisos turísticos — o conceito não existia — mas porque proíbe "hospederias", "casa de hóspedes", "pensão" ou "atividade de hospedagem". Essas cláusulas continuam vivas e são as que são invocadas.
A base legal é o Artigo 7.2 da Lei de Propriedade Horizontal: o proprietário e o ocupante "não lhes é permitido desenvolver nele ou no resto do imóvel atividades proibidas nos estatutos". E o procedimento está nesse mesmo artigo: o presidente requer formalmente a cessação; se o proprietário persistir, a junta autoriza e se exercita a acção de cessação por julgamento ordinário. O juiz pode acordar cautelar a cessação imediata. Se o acórdão considerar a procura, pode acordar a cessação definitiva, a indemnização de danos e prejuízos e a privação do direito ao uso da moradia por um tempo não superior a três anos.
Dois limites que jogam a favor do proprietário:
- A proibição deve ser expressa. Que o edifício se descreva como residencial não é, por si só, uma proibição da atividade. As limitações ao direito de propriedade são interpretadas de forma restritiva.
- A inscrição importa. O artigo quinto da Lei de Propriedade Horizontal diz que o título constitutivo pode conter disposições sobre o uso ou destino do edifício "formando um estatuto privativo que não prejudicará terceiros se não tiver sido inscrito no Registo da Propriedade". Se o estatuto não estiver inscrito, a sua oponibilidade face a um terceiro é discutível. Se o estiver, chega a quem compra mesmo que não o tenha lido.
Se você quer começar hoje: a permissão vai primeiro
Para uma habitação que ainda não opera, o comando não é opcional. El Artigo 7.3 da Lei de Propriedade Horizontal, vigente desde o 3 de abril de 2025, exige ao proprietário que queira exercer a atividade " Obter previamente a aprovação expressa da comunidade de proprietários", nos termos do artigo 17.12. E acrescenta que, se essa aprovação for exercida, o presidente exigirá a cessação imediata com o mesmo regime do n.o anterior.
Algumas comunidades autónomas já o fizeram dentro do processo: em Madrid, o Decreto 27/2026 exige a atribuição de certificado do acordo da comunidade e certificado de que o título constitutivo ou os estatutos não contêm proibição expressa. Sem isso, não há alta.
Chegou um acordo da junta: o que fazer
- Leia a acta, não o resumo do grupo de vizinhos. Você precisa do texto literal do acordo, da data e do resultado da votação com nomes e quotas.
- Verifique a maioria real. Têm de ser 3/5 de proprietários e 3/5 de quotas sobre o total, não sobre os assistentes. Tenha em conta que o artigo 17.8 computa como votos favoráveis os dos ausentes devidamente citados que, informados do acordo, não manifestem sua discrepância em 30 dias naturais. Se você não esteve e não está de acordo, essa comunicação é o primeiro que você tem que enviar, por um meio que deixe a recepção.
- Coloque a sua data de início. Se você já operava antes do acordo, a irretroatividade é seu argumento principal.
- Verifique os estatutos. Se já havia uma proibição prévia, a discussão muda completamente: o problema não é o novo acordo.
- Veja o calendário de contestação. O artigo 18 da Lei de Propriedade Horizontal permite contestar os acordos contrários à lei ou aos estatutos, gravemente lesivos para a comunidade em benefício de um ou vários proprietários, ou que causem grave prejuízo a um proprietário sem obrigação de o suportar ou adotados com abuso de direito. A Acção caduca aos três meses, salvo actos contrários à lei ou aos estatutos, em cujo caso caduca ano. Para os ausentes, o prazo é contado a partir da comunicação do acordo.
- Ponte ao corrente de pagamento. O mesmo artigo 18 exige estar à corrente da totalidade das dívidas vencidas com a comunidade - ou consignar judicialmente - para poder impugnar. É o motivo mais tolo pelo qual se perde um assunto.
- Continue operando enquanto você decide, com cautela. A contestação não suspende a execução do acordo, salvo se o juiz o acuer de cautelar. Aqui é o critério de um advogado sobre o seu caso concreto.
Como trabalhamos em Bliss Homes
En las viviendas que gestionamos en ocho comunidades autónomas, la revisión de título constitutivo y estatutos forma parte del alta de cada propietario, antes de publicar la vivienda en ningún canal. Y cuando llega un acuerdo de una junta, lo primero que reconstruimos es la fecha de inicio de actividad, porque es lo que decide si la irretroactividad juega o no. Nuestra gestión integral es del 17 % más IVA (20,57 % con IVA) sobre lo que ingresa el propietario, sin permanencia. Si lo que necesitas es una lectura de tu caso, la asesoría 1:1 cuesta 235 €.
Este artigo é informativo e não substitui o aconselhamento jurídico. Não somos advogados: os prazos de contestação são curtos e cada comunidade tem sua história documental, então contrasta seu caso concreto com um profissional antes de tomar decisões.
Perguntas frequentes
A comunidade pode me proibir o aluguel turístico?
Sim. Desde a redacção vigente do artigo 17.12 da Lei de Propriedade Horizontal, o acordo que aprova, limite, condicione ou proíba a atividade requer o voto favorável de três quintos do total de proprietários que representem, por sua vez, três quintos das quotas. Serve ainda que suponha modificar o título constitutivo ou os estatutos.
Já tinha o chão funcionando. O acordo me afeta?
Em princípio não. O artigo 17.12 termina dizendo que esses acordos não terão efeitos retroactivos. A protecção alcança o acordo da comunidade, não a um estatuto anterior que já proibia a actividade ou a regulamentação administrativa. Para invocar você precisa poder acreditar desde quando você opera.
Quanto podem me subir a quota por ter um piso turístico?
O artigo 17.12 permite acordar quotas especiais ou um aumento na participação em despesas comuns com a mesma maioria de três quintos, desde que não impliquem um aumento superior ao 20 %. Esse 20 % é um teto, não um número automático, e o acordo também não tem efeitos retroactivos.
O que acontece se os estatutos proíbem os hospedeiros, mas não mencionam as casas turísticas?
São as cláusulas que mais são invocadas, porque os estatutos antigos usam essa terminologia. O artigo 7.2 da Lei de Propriedade Horizontal proíbe o desenvolvimento de atividades vetadas nos estatutos e a comunidade pode exercitar a ação de cessação. Agora, a proibição deve ser expressa: que o edifício se descreva como residencial não basta por si só.
Quanto tempo tenho para contestar um acordo da junta?
Três meses desde a sua adopção, salvo se trate de actos contrários à lei ou aos estatutos, em cujo caso a acção caduca por ano (artigo 18 da Lei de Propriedade Horizontal). Para os proprietários ausentes, o prazo é contado a partir da comunicação do acordo.
Não fui à junta. O meu voto é favorável?
Pode contar. O artigo 17.8 computa como votos favoráveis os dos proprietários ausentes devidamente citados que, uma vez informados do acordo, não manifestem sua discrepância ao secretário no prazo de 30 dias naturais, por qualquer meio que permita ter constância da recepção. Enviar essa discrepância a tempo é o primeiro a fazer.
Se impugno, posso continuar a alugar enquanto se resolve?
A contestação não suspende, por si só, a execução do acordo: o artigo 18.4 diz expressamente, salvo se o juiz acuerde a suspensão com carácter cautelar a pedido do requerente. Além disso, para contestar há que estar ao corrente das dívidas vencidas com a comunidade ou consignar judicialmente.
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