Espanha ganha em tamanho de mercado e Portugal em custo de entrada, mas nenhum já oferece residência para comprar habitação turística: Espanha eliminou a Golden Visa em abril de 2025 e Portugal a fechou a imóveis em 2023Q. A Espanha registrou 146,3 milhões de pernoctações extrahotels em 2025 (+3,0%), embora a habitação tenha subido um 12,7% comprimindo o yield; Portugal mantém rotas de Golden Visa via fundos e um limiar D7 mais baixo. A decisão é jogada em eield líquido e fiscalidade, não em passaporte.
A pergunta já não é pelo passaporte
Durante una década, buena parte del capital extranjero que entró en turístico ibérico lo hizo con una mano en la calculadora y la otra en el permiso de residencia. Eso se acabó. España suprimió por completo su Golden Visa el 3 de abril de 2025 mediante la Ley Orgánica 1/2025: ya no se concede residencia por comprar un inmueble de más de 500.000 € (Fonte: La Moncloa, 2025). Portugal adiantou-se: desde outubro de 2023 a compra de habitação deixou de ser uma via elegível para seu Golden Visa, dentro do pacote Mais Habitação (Fonte: Global Citizen Solutions, 2025-2026).
Remover o incentivo migratório, a escolha entre Espanha e Portugal volta ao seu lugar: onde renda mais o capital, com menos risco e melhor estrutura fiscal? É uma decisão de atribuição de capital, não de visto. E aí os dois países competem de verdade, com perfis distintos.
Residência por investimento: o que resta em cada país
Convém separar duas coisas que o marketing imobiliário costuma misturar: investir em turístico e obter residência. Hoje já não vão da mão via tijolo em nenhum dos dois.
Em Espanha, a Golden Visa está morta para todos os seus pressupostos — inmorável, depósito, dívida pública —; ficam vias ordinárias de residência (não lucrativa, empreendedores, nómada digital) que não dependem de comprar uma habitação turística. Em Portugal, a Golden Visa continua viva, mas apenas por rotas diferentes do tijolo: a mais usada é o investimento em fundos regulamentados do 500.000 €, com outras opções que arrancam em números menores (Fonte: D7visa / Global Citizen Solutions, 2025-2026). Para residência passiva sem investimento grande, o visto D7 português continua a ser dos mais acessíveis da Europa pelo seu baixo limiar de rendimento exigido (estimação sectorial).
Tradução para o investidor: se o que você procura é residirPortugal ainda oferece caminhos; se o que procura é rentabilizar capital turístico operado, a residência já não faz parte da equação em nenhum dos dois, e a decisão se joga em eield, fiscalidade e gestão.
Fiscalidade: o espaço se estreitado
O grande fiscal português era o regime NHR (residente não habitual), que blindava durante 10 anos parte das rendas estrangeiras. Portugal fechou-o a novos candidatos em 2024 e substituiu-o pelo IFICI (às vezes chamado NHR 2.0), muito mais restritivo: limitado a pesquisadores, cientistas e perfis altamente qualificados, e Excluindo aposentados e investidores passivos (Fonte: Portugal Pathways / getgoldenvisa, 2026). Quem já tinha NHR conserva sua janela; quem chega novo, não.
Espanha, por sua vez, mantém o regime de impatriados (Lei Beckham): taxa fixa do 24% sobre desempenhos do trabalho até 600.000 € durante um máximo de 6 anos (Fonte: idealista/news, 2025). Não se aplica a reformados nem, em geral, ao rendimento puramente passivo de aluguer, mas passou a ser um argumento competitivo face a um Portugal que insenstou a sua oferta.
Para a aluguel turístico em si, o não residente na Espanha tributa por IRNR sobre o rendimento; o IVA do aluguel está isento sem serviços hoteleiros e o 10% com serviços tipo hotel — não ao 21% (Fonte: Agência Tributária, 2025). A estrutura ótima (pessoa física vs. sociedade, patrimonial vs. atividade econômica) muda o resultado líquido e convém modelar antes de comprar. Desenvolvemo-lo em nosso guia fiscalidade do aluguer turístico: IVA, sociedade e IRPF.
Custo de entrada e de vida: a vantagem portuguesa
Aqui Portugal pontua. O custo médio de vida é mais baixo do que em Espanha (estimação sectorial), e o limiar de rendimento para residir via D7 está entre os mais baixos da Europa (estimação sectorial), o que importa ao perfil investidor-residente que quer viver onde investe.
A Espanha, em vez disso, chega cara ao ciclo: a habitação subiu um 12,7% em 2025, a maior subida desde 2007, com trimestres acelerando até o 12,9% ao fechamento do ano (Fonte: INE, 2025). Como o yield é rendimento líquido sobre preço de compra, um preço de entrada mais alto comprime o eield se o rendimento não subir na mesma proporção. É exatamente por isso que o investidor profissional não olha o bruto do anúncio: olha para o eield líquido após a cascata de despesas e exige que o rendimento operado (gestão + pricing dinâmico) compense o custo de entrada. Explicamos o método passo a passo Como calcular o eield líquido de uma habitação turística.
Demanda e profundidade de mercado: a vantagem espanhola
Se Portugal ganha em custo, a Espanha ganha em tamanho e profundidade de demanda. As pernoctações extrahoteleras marcaram um recorde de 146,3 milhões em 2025 (+3,0%), com os não residentes aportando o 75,2% (Fonte: INE EOAT, 2025). Os apartamentos turísticos já supõem o 52,1% do extrahotelero (Fonte: INE EOAT, 2025), sinal de demanda estrutural, não de moda passageira.
El mercado portugués de Alojamento Local es real y maduro, pero más pequeño y concentrado geográficamente en Lisboa, Porto y el Algarve. España ofrece muchos más submercados con perfiles de riesgo distintos —desde costa premium hasta ciudad secundaria y rural— y, con ello, más sitios donde un gestor profesional puede capturar margen que el mercado deja sobre la mesa. Es justamente el tramo intermedio (1-10 unidades, rural, costa secundaria, mid-term) donde Bliss opera y donde los grandes operadores no entran.
Risco regulatório VT: os dois têm apertado
Nenhum investidor sério compra sem mapear a regulação, e aqui ambos os países têm endurecido. Em Espanha manda o código autonômico (VUT/VV/HUT) após a anulação do registro único estatal NRUA pela STS 620/2026 — olho, não afirmar que esse registro estatal continua em vigor. O mapa é semáforo: Barcelona retira as licenças VT em 2028 e Madrid opera com seu Plano RESIDE em vermelho; Valência, Sevilha, Málaga, Alicante e Bilbao ficam em verde-ámbar, cada uma com sua matiz. Além disso, a reforma da LPH de abril de 2025 permite à comunidade vetar novas VT com maioria de 3/5 — lata pela qual o edifício completo de um único proprietário esquiva esse veto.
Em Portugal, o pacote Mais Habitação introduziu limites para o Alojamento Local em zonas tensionadas, especialmente nos centros de Lisboa e Porto, com suspensões de novas licenças em determinadas áreas. Nos dois países a conclusão é a mesma: a viabilidade se decide a nível município, não a nível país. Uma due diligence regulatória por bairro é o que separa um ativo explorável de um tijolo bloqueado. Profundizamos em como se valoriza esse risco em o guia do investidor estrangeiro não residente em habitação turística em Espanha.
A cascata de euros pré-firma: do bruto líquido à mão
Toda a comparação anterior é concreta numa única tabela. O bruto que vendem os anúncios não é o que cobra o investidor. Esta é a cascata que aplicamos antes de assinar, sobre um exemplo de habitação turística de gama média-alta em Espanha com 30.000 € de rendimento bruto anual operado. As percentagens são orientativas e cada ativo é modelada separadamente.
| Conceito | Montante | Comentário |
|---|---|---|
| Rendimento bruto anual | 30.000 € | Ingresso operado com pricing dinâmico |
| - Comissão de canal | −3.000 € | Mix real: directo Tudesvío 10% vs 15-18% OTAs (dados internos Bliss) |
| - Limpeza e lavandaria | −2.700 € | Custo por rotação de estadia |
| - IBI, comunidade e fornecimentos | −3.300 € | Taxas, despesas fixas do imóvel |
| − Gestão profissional | −4.500 € | Operação integral, suporte 24/7, reporting |
| - CAPEX e vazios | −2.200 € | Reposição, manutenção, noites não vendidas |
| NOI antes de impostos | 14.300 € | ≈ 48% do bruto — o número que realmente importa |
| − Fiscalidade (IRNR não residente, orientativo) | −2.700 € | Depende de estrutura e país de residência fiscal |
| Neto em mão (não residente) | ≈ 11.600 € | O eield é calculado sobre ESTE número, não sobre os 30.000 € |
Ejemplo ilustrativo; los importes se modelan por activo. Referencias de mercado: rentabilidad vacacional bruta 6-10% que cae a 3-7% neta tras gastos (estimación sectorial); mix de canales Booking 54,3% / Airbnb 26,7% / directo 17,6% (Lodgify, 2025).
Bliss vs. as alternativas para o não residente
O não residente que investe em turístico ibérico tem três caminhos: comprar para residência via fundo em Portugal (já sem tijolo), entregar-se a um operador de canon fixo, ou entrar com uma gestora que reparta o upside e ensine os números. A diferença está na transparência da cascata e em quem captura a subida quando o ativo está bem.
| Critérios | Bliss Homes (Espanha) | Operador de taxa fixa | Via fundo / Golden Visa Portugal |
|---|---|---|---|
| Cascada de euros pré-firma | Detallada, com fonte | Apenas a taxa, sem discriminação | Rendibilidade de fundo opaca |
| Captura do upside | Suelo + repartição | Techo | Ligada ao Fundo |
| Canal directo próprio | Tudesvío 10% vs 15-18% OTAs | Dependencia OTA | Não aplicável |
| Risco regulatório mapeado por CCAA | Sim, pre-firma | Não costuma ser descrito | Fora do produto |
| Controlo do activo | Propriedade directa do investidor | Propriedade directa | Participação de fundo |
| Reporting mensal ao proprietário | Owner statements | Liquidação anual da taxa | Reporting de gestora do fundo |
O argumento não é que Bliss seja mais barato, mas sim é Verificação: cada euro da cascata leva a sua linha e cada número de mercado a sua fonte. A carteira real opera com 87% de ocupação média e melhoria de renda sobre a média de mercado (dados internos Bliss), prova de que o modelo de solo + repartição pode exceder o cânone fixo quando o ativo é bem gerido. Como escolher bem quem da gestão o tratamos em nossos serviços de gestão e, na chave de investimento, a página de investimento turístico.
Verificado por perfil de investidor
Não há nenhum vencedor; há um vencedor por objectivo:
A conclusão honesta: a decisão país importa menos que a decisão de Como O activo é operado. Um mesmo capital, mal gerido, rende abaixo do residencial em qualquer um dos dois países; bem gerido, o turístico operado bate ao residencial tradicional — o comparamos com números em números alojamento turístico vs aluguer residencial tradicional. Essa diferença é a gestão, não a jurisdição.
Perguntas frequentes
Espanha ou Portugal para investir em turismo em 2026?
Depende do perfil. A Espanha oferece mais profundidade de mercado, mais procura (146,3 M de pernoctações extrahoteleiras recorde em 2025, INE EOAT 2025) e um canal de comercialização muito mais maduro; o custo de entrada é maior após a subida do 12,7% em 2025 (INE, 2025). Portugal é ~10% mais barato em custo de vida (estimação sectorial) e tem um limiar de rendimento mais acessível para a residência passiva, mas o seu mercado VT é menor e concentrado (Lisboa, Porto, Algarve). Para o investidor que quer eield líquido operado e escala, a Espanha costuma ganhar; para o qual prioriza custo de vida e residência tranquila, Portugal compite.
Continua ativa a Golden Visa em algum dos dois países?
La vía inmobiliaria está cerrada en los dos. España eliminó su Golden Visa por completo el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025; La Moncloa, 2025): ya no se concede residencia por comprar inmueble. Portugal retiró la compra de vivienda como vía elegible desde octubre de 2023, pero mantiene su Golden Visa por otras rutas, sobre todo fondos de inversión regulados desde 500.000 EUR (Global Citizen Solutions / D7visa, 2025-2026). Comprar ladrillo ya no da pasaporte de residencia en ninguno de los dos.
Que país tem melhor fiscalidade para o investidor estrangeiro?
O espaço ficou estreito. Portugal fechou seu regime NHR a novos candidatos em 2024 e substituiu-o pelo IFICI, mais restritivo (limitado a perfis qualificados, exclui aposentados e investidores passivos; Portugal Pathways / getgoldenvisa, 2026Q). Espanha mantém o regime de impatriados (Lei Beckham): taxa fixa do 24% sobre desempenhos do trabalho até 600.000 EUR durante até 6 anos (idealista/news, 2025). Para renda de aluguel turístico em Espanha, o não residente tributa por IRNR; convém modelar o caso concreto antes de decidir.
Que diferença há em custo de vida e limiar de renda?
Portugal é de meia coisa mais barata em custo de vida do que a Espanha (estimação sectorial) e o seu visto de residência passiva (D7) exige um limiar de rendimento dos mais baixos da Europa, em torno do salário mínimo (estimação sectorial). A Espanha não tem um visto equivalente tão barato depois de eliminar a Golden Visa. Essa diferença importa ao investidor-residente, não tanto ao investidor puramente financeiro que opera à distância.
Como afeta o aumento de preços aos yields de entrada?
Muito. A habitação em Espanha subiu um 12,7% em 2025, a maior subida desde 2007 (INE, 2025). Como o yield é rendimento líquido sobre preço de compra, um preço mais alto comprime o eield de entrada se o rendimento não subir na mesma proporção. É por isso que o investidor olha para o eield líquido após a cascata de despesas, não o bruto do anúncio, e procura zonas onde o rendimento operado (gestão profissional + pricing dinâmico) compense o custo de entrada.
Que restrições de aluguel turístico tem cada país?
Ambos têm endurecido. Em Espanha manda o código autonômico (VUT/VV/HUT) após a anulação do registro único estatal NRUA pela STS 620/2026, com cidades em vermelho (Barcelona retira licenças VT em 2028, Madrid com seu Plano RESIDE) e outras em verde-ámbar (Valencia, Sevilha, Málaga, Alicante, Bilbau). Portugal aplicou seu programa Mais Habitação com limites ao Alojamento Local em zonas tensionadas, especialmente Lisboa, Porto e o litoral. Nos dois países, a due diligence regulatória por município é o que decide se o ativo pode ser explorado.
Como funciona o Bliss para um investidor não residente na Espanha?
Bliss atua como ponte operacional em Espanha: gestão integral (Lodgify como PMS, Pricelabs para pricing dinâmico, check-in digital e reporting mensal), canal direto próprio Tudesvío com 10% de comissão frente ao 15-18% das OTAs, e mapeamento de risco regulatório por CCAA antes de assinar. A carteira real opera com 87% de ocupação média e melhora de renda sobre a média de mercado (dados internos Bliss). O não residente recebe o eield líquido operado sem estar fisicamente no país.
Fontes oficiais: A Moncloa — fim das Golden Visa (2025) Tropez · INE — Índice de Preços de Habitação e EOAT Tropez
Antes de comparar países, compara números
Nós montamos a cascata de euros pré-firma de um ativo turístico em Espanha —bruto, despesas, fiscalidade de não residente e NOI real — para que decidas com o líquido em mão, não com o bruto do anúncio.