Quanto ganha realmente uma moradia turística frente ao aluguel tradicional

A comparação honesta tem três colunas, não uma

Quase todas as comparativas de habitação turística contra aluguel tradicional são feitas com uma única coluna: o rendimento bruto. "O seu apartamento da 1.100 € de aluguel e pode faturar 2.300 € em Airbnb". É verdade e é inútil, porque o bruto de uma habitação turística e de um aluguer tradicional não são a mesma classe de dinheiro.

Em um aluguel tradicional, o bruto e o que te chega parecem muito. Em uma habitação turística, entre o bruto e a sua conta há uma plataforma, uma equipe de limpeza, uma factura da luz que agora paga você, um lençol gasto e, se delegas, uma gestora.

E há uma terceira coluna que nunca aparece: suas horas.

Este artigo coloca as três juntas, com os nossos números de carteira, e termina com os casos em que a resposta honesta é que não compensa.

Coluna 1: o rendimento bruto não é o que ganha

Em maio de 2026, sobre as reservas confirmadas da nossa carteira, a decomposição de cada 100 € facturados foi esta:

• 13,70 € de limpeza, que paga o hóspede e vai integral à equipe que limpa.
• 18,50 € de comissão de plataforma. Airbnb saiu para um 18,76 % efetivo e Booking para um 18,15 %.
• 67,80 € de base real do proprietário.

Ou seja: um terço do bruto desaparece antes que o proprietário veja nada, e isso é antes de suprimentos, têxteis e gestora. Comparar pelo bruto infla o resultado em um 47 %.

Esse 18,5 % é o custo de vender através de OTAs. O canal direto custa menos: o nosso, Tudesvío, opera o 10 %, e esses oito pontos são uma das alavancas mais limpas que existem sobre a rentabilidade.

Coluna 2: os custos reais, um a um

Os que se esquecem sempre ao fazer a conta da servilleta:

• Fornecimentos. Em tradicional, paga o inquilino; em turístico os paga você, com o aquecimento a critério de quem não vê a factura. Entre 1.500 e 2.200 € por ano.
• Amortização de têxteis e menagem. Sabanas, toalhas, louça, café, secador. Ele se quebra, se mancha e leva. É um jogo real de várias centenas de euros por ano que ninguém olhe.
• Manutenção e reposição. Um piso com cinquenta entradas por ano se desgasta a outro ritmo: conta o dobro que em tradicional.
• Seguro específico. Uma apólice de lar padrão não cobre necessariamente a atividade turística. A que sim, custa mais.
• Software, fotografia e procedimentos. Channel manager, fechadura, altas registrais, taxas.

As três colunas, sobre o mesmo andar

Um piso de dois quartos que alugaria tradicionalmente 1.100 €/mes e que em turístico contaria 28.000 € brutos por ano. Aplicamos à coluna turística a estrutura real da nossa carteira.

A tabela não diz o que se supõe que deve dizer. Com este bruto, o turístico autogestionado ganha ao tradicional por 2.380 € por ano e o turístico com gestora perde por 1.525 €. E a última linha decide: se você valoriza seu tempo a apenas 15 €/hora, as 150 horas da autogestão valem 2.250 € e a vantagem desaparece completamente.

O limiar: quanto você tem que faturar para empate

Dessas contas sai uma regra de bolso que você pode aplicar hoje ao seu chão, sem folha de cálculo:

• Auto-gestionando, o bruto turístico tem que chegar a umas 1,9 vezes o rendimento anual do aluguel tradicional Só para empate em euros. E ainda não cobraste suas horas.
• Com gestora, umas 2,3 vezes Esse rendimento anual.

Ou seja: um piso que se alugaria para 1.100 €/mes (13.200 € por ano) precisa faturar uns 24.500 € brutos autogestionado ou uns 30.800 € com gestora para igualar o aluguel tradicional. Se os comparáveis reais da sua rua não chegarem lá, você já tem a resposta.

O corolário desconfortável: o argumento do turístico não está na estrutura de custos, que é pior, mas no teto do rendimento. Só compensa quando o bruto sobe de verdade, e sobe por pricing, produto e distribuição, não por colocar o mesmo andar em Airbnb.

Coluna 3: horas, e o que é feito com elas

Entre 10 e 15 horas por mês é o que custa autogestionar bem uma moradia turística, e não são horas de trabalho profundo: são cento cinquenta interrupções por ano. Responder consultas antes que o hóspede reserve outra coisa, revisar preços a cada semana, coordenar a limpeza quando há saída e entrada no mesmo dia, resolver a fechadura que não abre um domingo à noite, responder relatos, apresentar o lado de viajantes e quadrar liquidações.

Esse é o trabalho que não se vê olhando apenas o bruto. E explica por que o aluguel tradicional rende tanto por hora: 1.100 € por hora invertida é um número que muito poucos negócios batem.

As três camadas de margem que quase ninguém calcula

Um dado que convém conhecer antes de se confiar em qualquer conta, a sua incluída. Ezio Albanese, CEO de Bilemon, apresentou em 2025 dados de sua carteira de clientes gestores: mais do 70 % dos Property managers não conhece o custo nem a margem real de uma reserva. Profissionais, não amadores.

Seu método resta três camadas em ordem: custos operacionais (limpeza, check-in, lavandaria), custos de contribuição (renta, PMS, manutenção, IBI) e custos de estrutura imputados por unidade. O resultado que mediu é o que importa: quatro propriedades com renda quase idênticas tinham margens reais separadas por entre 18 e 24 pontos percentuais, e detectou desvios até o 40 % no custo dos serviços operacionais entre propriedades similares da mesma carteira.

Tradução para o proprietário: dois andares que faturam o mesmo podem deixar quantidades muito diferentes, e a diferença não está no rendimento, mas em custos que ninguém olha.

IVA: o que é verificado

Aqui está muita confusão, então só o comprovado contra o texto vigente da lei.

A locação de habitação está isenta de IVA. Mas Lei 37/1992 do IVA, no seu artigo 20.Um.23.o, alínea e' (versión vigente desde el 01/01/2019, texto no BOE), deixa fora dessa isenção "os arrendamentos de apartamentos ou habitações mobilizados quando o locador for obrigado a prestar qualquer um dos serviços complementares próprios da indústria hoteleira, tais como os de restaurante, limpeza, lavagem de roupa ou outros análogos".

E quando a operação está sujeita, o Artigo 91.Um.2.2.o da mesma lei (versão em vigor desde o 01/01/2025, texto no BOE) aplica o tipo 10 % aos serviços de hotelaria.

As três consequências práticas:

1. Se você alugar a habitação sem obrigar a prestar serviços próprios da indústria hoteleira, a operação está isenta: não tem impacto no IVA, mas também não deduz o que suporta.
2. Se você for forçado a emprestar, a operação fica sujeita e tributa à taxa reduzida de hostelaria, com direito à dedução.
3. Em qualquer um dos dois casos, a comissão do seu gestora leva o seu 21 % de IVA. Se a sua atividade estiver isenta, o 21 % é um custo real que não recupera: um 17 % anunciado custa um 20,57 %.

Isto é informação divulgada, não aconselhamento fiscal. Antes de mudar nada, confírma-o com o seu assessor.

Quando NÃO compensa o turístico

• Quando os comparáveis não chegam ao limiar. Se a sua zona não da 1,9 vezes o rendimento anual autogestionando, o turístico é mais trabalho por menos dinheiro. É o caso mais frequente e o que menos se diz.
• Quando a demanda são oito fins de semana por ano. Un destino de temporada muy corta tiene la peor combinación posible: costes fijos de doce meses e ingresos de dos.
• Quando a comunidade de vizinhos está contra. A lei de propriedade horizontal permite hoje às comunidades acordarem limitar ou condicionar esta atividade, com uma maioria qualificada e efeitos para o futuro. Antes de investir, solicita os estatutos inscritos e a acta da última junta e verifica o alcance concreto no seu caso.
• Quando há moratória ou suspensão de licenças no seu município. Cada vez mais prefeituras têm congelado novas altas ou as restringiram a determinados usos e plantas. É a primeira coisa que temos de olhar, antes da rentabilidade.
• Quando você não vai investir no produto. Rocío Perea, de The Urban Hosts, cifra em 20-30 % a diferença de rentabilidade entre um piso decorado em nível básico e um cuidado. Sacar o piso "tal qual está" não é poupar: é competir apenas por preço baixo contra milhares de anúncios iguais.
• Quando você precisa de renda para pagar a hipoteca a cada mês. O rendimento turístico é sazonal e irregular. O recibo da hipoteca não é.

A alternativa intermédia: aluguer de temporada

Entre os dois extremos há uma opção que muita gente descarta por desconhecimento. El Artigo 3.2 da Lei de Arrendamentos Urbanos (versão em vigor desde o 01/01/1995, texto no BOE) considera locação para uso diferente do de habitação "os arrendamentos de fazendas urbanas celebrados por temporada, seja esta de verão ou qualquer outra".

A Lei não fixa duração mínima nem máxima para a temporada. O que a define é a finalidade, não o número de meses: o famoso "contrato de onze meses" é uma lenda urbana, e um contrato de onze meses cuja finalidade real seja a moradia permanente do inquilino é um arrendamento de habitação com suas prorrogações.

E no outro extremo, o Artigo 5.e) da mesma lei (versão em vigor desde o 06/03/2019, texto no BOE) exclui da LAU a cessão temporária de uma habitação mobilada, comercializada em canais turísticos, com fins lucrativos e submetida a regulamentação sectorial turística. São quatro requisitos cumulativos: se falhar um, não é moradia turística.

O aluguel temporário é médio: renda bastante mais alta do que o tradicional, muito menos operacional do que o turístico, e menos exposição regulatória. Funciona com deslocamentos de trabalho, obras, formações de empresa, estudantes de pós-graduação e pessoal de saúde. Olho: cada comunidade autônoma tem seus próprios limiares e algumas proíbem usar uma moradia inscrita como turística para outra finalidade, então há que olhar a norma da sua comunidade antes de decidir.

O que fazermos nós

Começar pelo número. Pegue a renda anual do aluguel tradicional, multiplícala por 1,9 e por 2,3, e compara com o que faturam de verdade os comparáveis de sua rua. Se você não chegar, o tradicional ou o temporal são melhores negócios e te devolvem cento e cinquenta horas por ano.

Si llegas con holgura, la conversación es otra: qué hace falta para que el bruto suba lo suficiente como para que la delegación se pague sola. Gestionamos viviendas activas en 8 comunidades autónomas, con más de 300 reseñas públicas (4,9 en Airbnb, 8,8 en Booking, 5,0 en Google), al 17 % + IVA sobre lo que ingresa el propietario y sin permanencia. Si prefieres no depender de la ocupación, existe el precio fijo: arrendamiento con renta mensual fija a un año renovable.

E se o número não sai, dizemos: é mais barato que descobri-lo no mês quatro. Llámanos +34 638 740 249.

Héctor Clarke

Fundador do Bliss Homes. Operamos casas turísticas em 8 comunidades autônomas —pisos, casas rurais e um edifício completo em Toledo—, seis delas alugados com nosso próprio dinheiro. Conheça a equipe →