Uma empresa de gestão de apartamentos turísticos cobra entre o 15% e o 30% do rendimento bruto segundo o modelo: gestão online, integral ou renda fixa sem comissão variável. Bliss HomesQ situa-se abaixo dessa média, com 17% + IVA em gestão integral, e sobre um exemplo de 2.600 € brutos mensais em Madrid o líquido aproximado do proprietário fica em cerca de 1.443 € após OTA, comissão e limpeza. Verifique sempre se a percentagem anunciada inclui IVA e se há permanência mínima antes de assinar.
O que inclui cada modelo de gestão
Antes de falar de percentagens, há que esclarecer algo: duas empresas podem anunciar a mesma comissão e cobrir serviços completamente diferentes. O preço real só é entendido comparando quais tarefas estão dentro da percentagem e quais são cobradas separadamente — após a repartição desta percentagem, convém ver O que inclui uma gestora de habitações turísticas tarefa a tarefa—. Existem três modelos principais no mercado espanhol:
- Gestão integral — a empresa assume toda a operacional: anúncios, preços dinâmicos, atendimento ao hóspede, check-in/check-out, limpeza, manutenção, licença e liquidação. O proprietário não toca nada. É o modelo mais completo e o mais caro em comissão, mas também o que costuma gerar mais renda porque inclui otimização ativa de preço e ocupação.
- Gestão Online — a empresa é responsável apenas pela parte digital: anúncios, pricing, comunicação com clientes e reservas. A limpeza, o check-in presencial e a manutenção correm por conta do proprietário ou de quem ele contrate. Comissão mais baixa, mas o proprietário continua a ter trabalho operacional. Bliss Homes, em vez deste modelo, oferece Assessoria 1:1: sessões pontuais sem comissão.
- Renta fixa / aluguel garantido (Rent to Rent) — não há comissão variável. A empresa assina um contrato de locação e paga ao proprietário uma quantidade fixa a cada mês, está o apartamento ocupado ou não. O proprietário não gere nada e não assume o risco dos meses flojos; em troca, cede a margem dos meses de maior demanda.
Quanto cobra o mercado: faixas reais com nomes
Na Espanha, o modelo dominante — comissão sobre receitas — se move habitualmente entre o 15% e 30% Segundo os serviços incluídos e a área. Não é um intervalo teórico: pode-se ver comparando propostas públicas do setor. Operadores como GuestReady publicam comissões de aproximadamente 18-20%, e Nestify De volta ao 18%, ambos na extremidade baixa do mercado para gestão integral em grandes cidades. Outras gestoras boutiques ou com serviços muito completos (seguros, reformas, staging) chegam ao 25-30%.
| Modelo | Rango de mercado | O que é frequente incluir |
|---|---|---|
| Gestão online (apenas digital) | 10-15% | Anúncios, pricing, atendimento ao hóspede remoto |
| Assessoria 1:1 (Bliss, para autogestão) | 235 € pagamento único (IVA incl.) | Sessão pontual: auditoria prévia + 60 min + relatório escrito e gravação. Sem comissão recorrente |
| Gestão integral (operativa completa) | 18-25% | Tudo o anterior + limpeza, check-in, manutenção, licença |
| Gestoras com serviços premium (algunas boutique) | 25-30% | Integral + seguros, reformas, staging, atendimento VIP |
Bliss Homes situa-se abaixo dessa média: 17% + IVA em gestão integral, e Consultores 1:1 por 235 € (pagamento único, IVA incluído, sem comissão recorrente) para quem prefere autogestionar, gerenciando atualmente nossa carteira entre Madrid e Castela e Leão. A comparação não é apenas o número: é preciso ver o que entra dentro.
Calculadora: quanto te restaria líquido?
Introduza o rendimento mensal bruto estimado do seu apartamento (o que paga o hóspede, antes de comissões) e compara o líquido aproximado em cada modelo.
Estimativa: aplica IVA do 21% sobre a comissão de gestão e uma comissão média de OTA do 17% sobre o bruto (Airbnb/Booking costumam cobrar 15-18%Q). Não desconta limpeza, fornecimentos ou manutenção. No rendimento fixo não há comissão: um montante fechado com a gestora.
Exemplo numérico completo: bruto a líquido em Madrid
As percentagens isoladas não dizem nada se não forem aplicadas a um caso real. Este é um exemplo com números conservadoras e realistas para um apartamento de 2 quartos em Madrid, com renda bruta mensal de renda 2.600 € (cifra consistente com a mediana observada em gestão de carteiras na temporada média):
| Conceito | Gestão integral (17%+IVA) |
|---|---|
| Rendimento bruto mensal | 2.600 € |
| Comissão OTA (Airbnb/Booking, ~17% de média) | − 442 € |
| Entrada após OTA | 2.158 € |
| Comissão Gestão 17% + IVA (em bruto: 2.600 × 0,17 × 1,21) | − 535 € |
| Limpeza estimada (segundo rotação) | − 180 € |
| Neto aproximado proprietário | ≈ 1.443 € |
Números orientativos para ilustrar o cálculo, não uma previsão de sua moradia concreta. A limpeza costuma repercutir-se total ou parcialmente ao hóspede segundo o modelo de preços, o que na prática reduz este desconto. O resultado real depende da sua zona, tipologia, temporada e do canal pelo qual entre cada reserva.
A comissão da gestora não é o único custo
Como se vê no exemplo, em cada reserva se aplicam potencialmente duas comissões distintas e consecutivas: da OTA (Airbnb ou Booking, entre 15% e 18%) e da empresa de gestão. São custos que se somam, não substituídos. O canal direto reduz esta dupla comissão: a própria web do Bliss Homes, Tudesvío, cobra um 10% por reserva, frente ao 15-18% habitual das OTAs, o que melhora o líquido nas reservas captadas por esse canal.
Custos ocultos a rever antes de assinar
A percentagem apresentada na proposta raramente é o custo total. Antes de assinar, convém pedir por escrito a repartição destes cinco conceitos, porque são os que marcam a diferença entre uma comissão "barata" que sai cara e uma comissão alta que compensa:
- IVA incluído ou não na percentagem anunciada — a diferença entre um "17%" e um "17% + IVA" é de mais de 100 € por mês no exemplo anterior. Solicita sempre que lhe confirmem por escrito antes de assinar, não de palavra.
- Reportagem fotográfica inicial — pode custar entre 300 € e 600 € se for facturada à parte do contrato de gestão. Algumas empresas o incluem na alta; outras o cobram como serviço adicional único.
- Margem sobre a tarifa de limpeza — algumas empresas acrescentam uma taxa sobre o custo real da limpeza, de forma que o que factura o hospedeiro ou repercute o proprietário é superior ao que paga ao equipamento de limpeza. Solicita a repartição do custo real.
- Gestão de incidências e manutenção — verifica se uma avaria (caldeira, ar condicionado, fechadura) está coberta dentro da comissão de gestão ou factura separada por intervenção ou por hora.
- Cláusulas de permanência — contratos de 12-24 meses com penalização econômica por baixa antecipada encarecen a relação se o serviço não convence ou muda de planos. Uma gestora que confia em seu serviço não precisa atar-se com permanência.
Segundo exemplo: quando o proprietário já se autogera
O primeiro exemplo era de gestão integral em Madrid com rotação alta. Esse cálculo de repartição percentual não aplica a todos os proprietários: quem já administra sua habitação (anuncios, pricing, hospedeiro) e só precisa de uma revisão pontual não se encaixa num modelo de comissão sobre receitas. Para esse perfil, Bliss oferece Consultores 1:1: uma sessão de pagamento única com um perito — auditoria de anúncio, pricing e conversão — sem comissão ou permanência, em vez de ceder uma percentagem de cada reserva.
Como se posiciona Bliss Homes frente ao mercado
Frente a uma média de mercado do 18-25% em gestão integral, Bliss Homes gere atualmente sua carteira entre Madrid e Castela e Leão com uma estrutura de comissões abaixo dessa média e sem contratos de permanência:
- Gestão Integral — 17% + IVA, com toda a operacional incluída (anuncios, pricing, limpeza, check-in, manutenção e licença). Ver gestão integral.
- Consultores 1:1 — sessões pontuais sem comissão, para proprietários que assumem a operacional presencial e só querem uma auditoria de comercialização e pricing. Ver Consultores 1:1.
- Rendimento fixo (alquiler garantido) — sem comissão variável, com Bliss assumindo o risco de ocupação. Ver aluguer garantido.
- Tudesvío — canal directo próprio para o 10% por reserva, contra o 15-18% habitual das OTAs.
Que modelo convém a cada proprietário
Se você procura maximizar receitas e não tocar nada, a Gestão integral É normalmente a opção mais rentável a médio prazo, porque o pricing dinâmico e a otimização de ocupação compensam boa parte da comissão. Se você já se autogera e só quer uma auditoria pontual de anúncio e pricing, a Consultores 1:1 Dá-lhe isso sem comissão nem permanência. Se o que você procura é certeza total e zero risco, a renda fixa Dá-lhe o mesmo ingresso a cada mês, chova ou troene, em troca de renunciar à margem dos melhores meses de temporada alta.
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Perguntas frequentes
A comissão tem IVA?
Depende de como anuncie cada empresa, e aí está a armadilha mais habitual. Um "17%" e um "17% + IVA" são coisas diferentes. Pergunta sempre se a percentagem já inclui o IVA. Bliss Homes anuncia suas comissões sempre como preço + IVA.
A comissão é calculada sobre o bruto ou sobre o líquido a pagar pela OTA?
Quase sempre sobre o rendimento bruto da reserva, antes de descontar a comissão da OTA. Ou seja, aplicam-se duas comissões consecutivas sobre a mesma reserva: a da plataforma (15-18%) e a da empresa de gestão. Uma proposta seria discriminada separadamente.
Há permanência mínima?
Varia por operador. Algumas exigem 12-24 meses com penalização por baixa; Bliss Homes opera sem permanência. Verifique sempre esta cláusula antes de assinar.
Será que me convém mais o modelo integral ou o online?
Depende de quanta operacional você possa ou quiser assumir. A gestão integral custa mais em comissão, mas costuma compensar com melhor ocupação e preço graças ao pricing dinâmico e a que não tem que coordenar limpeza nem check-in. Se você prefere auto-gestionar, a Assessoria 1:1 te dá uma auditoria pontual por 235 € (pagamento único, IVA incluído). Compare sempre o líquido final, não só a percentagem.
O que acontece se meu apartamento está vazio vários meses?
Nos modelos de comissão (integral ou online) cobras segundo o que factures: se há meses flojos, sua renda baixa e a comissão da gestora também, porque se calcula sobre o gerado. No modelo de renda fixa, em troca, cobras a mesma quantidade a cada mês com independência da ocupação real, porque é a gestora quem assume esse risco.
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* Rangos de comissão de mercado e exemplos de operadores (GuestReady, Nestify) são estimativas orientadoras baseadas em informações públicas do sector, não uma comparação exaustiva nem auditada. As comissões de Bliss Homes (17%+IVA integral, 10%+IVA online) correspondem à oferta em vigor a julho de 2026 e estão sujeitas a avaliação prévia de cada habitação. O exemplo numérico é ilustrativo e não constitui uma garantia de receitas.