Ce qui est arrivé et depuis quand
La capitale de Madrid a fermé deux fronts normatifs presque à la fois. La première est autonome: Decreto 27/2026publié à Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el 6 de abril de 2026 y en vigor desde el 26 de abril de 2026, modifica el Decreto 79/2014 que regula los apartamentos turísticos y las VUT en toda la región. Introduce nuevos requisitos de habitabilidad (la Comunicación de Inicio de Actividad Turística, CIVUT), prohíbe destinar a uso turístico cualquier vivienda con protección pública y da un periodo transitorio de tres años, hasta el 26 de abril de 2029, para adaptarse salvo que se haga una reforma sustancial del inmueble. También faculta expresamente a los ayuntamientos para limitar el número de VUT por edificio, zona o periodo mediante ordenanza.
Le deuxième front est municipal : Plan de rechangeet que la ville de Madrid a été et finale après une période transitoire. Au centre historique (zone Amer 00.01: Sol, Palacio, Cortes, Ambassadeurs, Justice, Université, La Latina, Jardin et une partie d'Arganzuela), le conseil municipal ne délivre plus de permis pour les VUT dispersés dans les bâtiments résidentiels, même avec un accès indépendant au sol. Ils ne sont autorisés qu'à construire des bâtiments entièrement tertiaires ou hôteliers et il est également interdit de transformer un lieu commercial en un logement touristique. En dehors du centre historique, le critère est différent : la VUT dispersée reste autorisée mais seulement avec un accès public indépendant au rez-de-chaussée ou au premier étage. Le bâtiment complet destiné à un usage tertiaire, à l'intérieur ou à l'extérieur du centre, n'a pas cette restriction. Cela explique un chiffre frappant: parmi les plus 16.000 VUT actifs dans la capitale Madrid, seul un 7 % a été autorisé comme idéaliste. La grande majorité d'entre elles opère actuellement dans une zone grise que la ville peut poursuivre à tout moment, peu importe si le plan Reside resserre davantage son critère à l'avenir.
A cela a été ajouté un changement d'ordre qui affecte toute l'Espagne de 3 Avril 2025: Réformes de Loi sur les biens horizontaux exige que el propietario que quiera destinar su vivienda a uso turístico obtenga antes la aprobación expresa de la comunidad de vecinos, con una mayoría de tres quintos de propietarios y de cuotas. Es un filtro que se suma al urbanístico y que en Madrid pesa tanto como el Plan Reside, porque una comunidad puede bloquear una VUT aunque el Ayuntamiento la autorice.
Que pouvez-vous faire si vous avez une licence
Avoir une licence efficace ne signifie pas avoir une barre libre indéfiniment, mais ils ne les obtiennent pas au jour le jour. C'est ce qui change et ce qui ne change pas :
- Maintenir l'activité. Une licence accordée avant les restrictions demeure valide. Le plan Reside agit sur de nouvelles licences et ne les retire pas rétroactivement.
- S'adapter aux exigences physiques avec marge. Le 27 / 2026 Décret donne jusqu'à 26 avril 2029 pour répondre à de nouvelles exigences d'habitabilité, à moins que vous faites une rénovation substantielle de la propriété plus tôt, auquel cas ils sont appliqués immédiatement.
- Pour transmettre ou vendre le logement avec la licence. Nous n'avons trouvé aucune limite explicite à la transférabilité de la licence VUT dans la capitale de Madrid (par opposition aux autres villes où la succession du titre est réglementée). Avant de conclure une vente, nous devons demander au conseil municipal de confirmer que la licence demeure valide et qu'elle n'est pas affectée par un dossier.
- Pour surveiller la communauté des propriétaires. Aunque la licencia sea anterior a abril de 2025, una comunidad puede acordar ahora, con mayoría de tres quintos, prohibir la actividad turística hacia adelante o aprobar cuotas especiales de gastos comunes para las viviendas turísticas. Revisa los estatutos y las últimas actas de junta: es el punto donde más propietarios con licencia están teniendo sorpresas, no en la administración.
- Gardez à jour l'enregistrement et l'envoi des données. El registro único estatal de arrendamientos (NRA) fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026 (STS 620/2026, de 19 de mayo, ECLI:ES:TS:2026:2148), así que el identificador que sigue siendo obligatorio publicar en los anuncios es el número de registro turístico autonómico de la Comunidad de Madrid. Además, toda vivienda turística tiene la obligación de comunicar los datos de las personas huéspedes a través de ESS.HOSPEDAJESC'est indépendant de la licence et c'est égal à un congé ancien ou nouveau.
Que ne peut pas faire sans une licence, et l'alternative juridique
Si votre maison est au centre historique et n'a plus de licence, aujourd'hui vous ne pouvez pas la libérer comme une VUT dispersée: la piste est fermée à moins d'acheter ou d'adapter un bâtiment entièrement tertiaire ou hôtelier. À l'extérieur du centre historique, un dégagement reste possible, mais seulement si la propriété a un accès indépendant de la rue et se trouve au rez-de-chaussée ou au premier étage et si votre appartement est au troisième étage avec un accès partagé par le portail général, il ne répond pas à l'exigence même si le quartier n'a aucune restriction de superficie.
L'exploitation sans permis où la réglementation a été interdite a de graves conséquences : la ville peut ordonner la fin de l'activité et appliquer des sanctions allant de 30.001 € à 60.001 € et jusqu'à 100.001 € au troisième niveau, ainsi qu'un supplément de 20 % sur les dépenses communes dans certains bâtiments.
L'alternative légale pour un logement qui ne peut pas fonctionner comme VUT est location saisonContrat de location de travaux, d'études ou de séjours médicaux sans limitation des espaces touristiques ou des congés touristiques, tel que réglementé par l'article 3.2 de la loi sur les baux urbains. Il ne génère pas les mêmes revenus qu'un VUT haute saison mais permet de continuer à louer la propriété dans une zone où le haut touristique est fermé avec un modèle de gestion différent (sélection de locataire, contrat et collecte mensuelle au lieu de réservation de nuit).
Calendario 2026-2028
- 26 de abril de 2026: Le décret 27 / 2026 est entré en vigueur.
- 2026, en vigueur: Plan de rechange appliqué tout au long de la ville et centre historique fermé à la nouvelle dispersion VUT.
- 26 Avril 2029: fin de la période transitoire du décret 27 / 2026 pour satisfaire aux nouvelles exigences d'habitabilité physique, à l'exception d'une réforme substantielle antérieure.
- Aucune date: Le risque que les districts de la couronne métropolitaine (Alcalá de Henares, Aranjuez) approuvent une ordonnance de leur propre semblable à Plan Reside. Aujourd'hui, il n'y en a pas un, seul le décret autonome.
El dato clave para planificar cualquier operación en Madrid capital a medio plazo es que el Centro Histórico no tiene, a fecha de hoy, ninguna fecha prevista de reversión. A diferencia del periodo transitorio del Decreto 27/2026, que sí tiene un final fijado (2029), el cierre del Plan Reside al Centro Histórico se ha planteado como definitivo. La corona metropolitana, en cambio, sigue sin ordenanza propia detectada, lo que la convierte en la zona con menos riesgo regulatorio a corto plazo dentro del área metropolitana de Madrid, aunque el riesgo de contagio en municipios grandes como Alcalá de Henares o Aranjuez no es descartable si el patrón de Plan Reside se extiende, como ya ha ocurrido en otras comunidades con moratorias que empezaron en la capital y se extendieron después a las cabeceras de comarca.
Tableau récapitulatif par secteur
| Zone | Nouvelle VUT dispersée | Bâtiment tertiaire complet | 24 mois à risque |
|---|---|---|---|
| Centre historique (APE 00.01) | Numéro | Oui | Haute - fermée sans date de réversion |
| Reste des districts de Madrid | Oui, avec accès indépendant + faible / 1a | Oui | Risque moyen de resserrement |
| Corona métropolitaine (Alcala, Aranjuez, Pozuelo, Albobendas, Sierra Oeste) | Oui, seulement un décret autonome | Oui | Moyenne à Alcala / Aranjuez par contagion et faible au reste |
Ce que nous faisons à Bliss Homes à Madrid
Nous gérons des maisons dans la capitale de Madrid et à 24 ville de la couronne, donc nous voyons chaque jour la différence entre ce que l'ordonnance dit et ce qui peut vraiment être opéré dans chaque rue. Avant de quitter une maison, nous vérifions si elle se trouve dans la région du centre historique, si elle a un accès indépendant et à quelle plante elle se trouve, et nous examinons les statuts et les dernières minutes de la communauté afin d'éviter une surprise en milieu de saison. Notre commission de gestion intégrée est de 17 % + TVA (20,57 %), calculée à partir du total de la réserve après la cession de la commission de la plateforme (Airbnb ou Réservation) et le nettoyage fait partie de cette base. Pas de permanence.
Si votre maison est dans une zone où vous ne pouvez plus être libéré comme VUT, nous faisons le même travail avec location saison: contrat, sélection du locataire et collecte mensuelle. Le démarrage, sur les deux modèles, prend 7 jours après que nous ayons les clés et la documentation. Pouvez-vous voir les détails du service à gestion des appartements touristiques à Madrid.
FAQ
Puis-je continuer à louer mon VUT au centre historique si j'avais un permis avant Plan Reside?
Sí. El Plan Reside afecta a las licencias nuevas, no revoca de forma retroactiva las que ya estaban concedidas. Lo que sí puede cambiar es la comunidad de propietarios: desde el 3 de abril de 2025 puede prohibir la actividad hacia adelante con mayoría de tres quintos, o fijar cuotas especiales para las viviendas turísticas.
Puis-je vendre mon appartement avec la licence VUT incluse?
Nous n'avons pas trouvé de restriction explicite à la transmission de la licence dans les règlements de la capitale de Madrid. Avant de signer, nous devrions demander au conseil municipal une confirmation écrite que la licence demeure valide et n'a pas de dossier ouvert, car l'acheteur demandera cette garantie.
Et si mon appartement est à l'extérieur du centre historique mais n'a pas d'accès indépendant ?
Pas de permis. En dehors du centre historique, l'exigence d'un VUT dispersé est un accès public indépendant et se trouve au rez-de-chaussée ou au premier étage. Un étage supérieur avec accès partagé par le portail général ne se rencontre pas, bien que le district n'ait pas de restrictions de superficie.
Devons-nous toujours avoir un seul registre des baux ?
No. El Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 los preceptos del Real Decreto 1312/2024 que creaban ese registro. El identificador que hay que seguir publicando es el número de registro turístico autonómico de la Comunidad de Madrid, y sigue siendo obligatorio comunicar los datos de las personas huéspedes a través de SES.HOSPEDAXES.
Ma maison est au centre historique et elle n'a pas de permis. Que puis-je faire ?
Pas de permis VUT dispersé au centre historique aujourd'hui. L'alternative légale est la location saisonnière, régie par l'article 3.2 de la loi sur la retraite urbaine, sans limitation des espaces touristiques ni licence touristique. Il modifie le modèle de revenu mais permet de continuer à louer la propriété.
On parle de chez toi ?
Nous vous donnons une estimation avec des informations sur les logements réels que nous gérons déjà, pas un nombre inventé. Gratuit et gratuit.