La SOCIMI no es la estructura adecuada para una cartera turística pequeña: exige 5 millones de euros de capital mínimo, cotizar en bolsa y repartir el 80% del beneficio cada año, a cambio de tributar al 0% en el Impuesto sobre Sociedades. El régimen sobrevivió a la reforma fiscal pactada por PSOE y Sumar en 2024. Solo compensa con carteras grandes y vocación de alquiler permanente; para 1-10 unidades suele rendir más una SL patrimonial o con actividad económica.
La SOCIMI est la structure la plus confuse du marché espagnol des investissements. Il a été vendu comme « la société libre d'impôt », et cela conduit les propriétaires avec deux ou trois étages à demander s'ils devraient monter un. La réponse est souvent non. Le système est conçu pour les grands portefeuilles avec un appel à la location permanente et des partenaires qui veulent des liquidités boursières, pas pour optimiser la taxation de quelques logements touristiques.
Ce guide traduit le régime en décisions de capital: ce qu'est exactement, quelles exigences il répond, comment il taxe vraiment (société et La partenaire), pourquoi elle a survécu à la réforme fiscale de 2024, et le seuil à partir duquel elle cesse d'être une idée d'un prospectus pour devenir une structure contributive. Tous les chiffres ont une source et ceux qui n'ont pas de soutien institutionnel solide sont indiqués comme une estimation.
Ce qu'est une SOCIMI et quel problème se pose
SOCIMI sont les acronymes de la société non liée pour l'investissement dans le marché immobilier. C'est l'équivalent espagnol de la REIT anglo-saxonne : une société anonyme cotée avec une entreprise à acheter et à louer. Les Loi 11 / 2009ont été modifiées à plusieurs reprises depuis sa création.
Le problème de la double imposition. Dans une société ordinaire, les avantages de l'impôt de location d'abord à la taxe sur les sociétés puis à la LIPR après que l'associé a reçu le dividende. La société supprime la première étape : l'entreprise rend hommage au 0% et l'ensemble du fardeau fiscal incombe au partenaire. Le législateur exige plutôt que cet avantage soit effectivement réparti - d'où l'obligation de verser des dividendes. La logique est la suivante : si vous n'allez pas payer pour les Compagnies, au moins pour l'actionnariat et que le ministère des Finances est passé par IRPF de l'actionnaire.
Pour un investisseur d'actifs touristiques, ceci est important parce qu'un hôtel, un aparthotel ou un immeuble à louer sont exactement le type d'actifs que le régime envisage. La nuance critique - nous verrons ci-dessous - est que la location touristique de court séjour avec des services supplémentaires peut être décrite comme une activité économique et non comme un simple bail, et cela augmente la dentelle à la SOCIMI.
Les exigences : capital, actifs, revenu et rétention
Le régime social n'est pas « élu » en tant que caisse d'imposition. Les conditions objectives doivent être remplies et maintenues et si elles sont rompues, le régime est perdu et facturé au taux général avec des effets rétroactifs. Les piliers sont les suivants:
L'exigence de contribution est celle qui sous-estime le plus l'investisseur provenant de la brique directe. Il ne suffit pas d'avoir 5 M € d'immobilier: nous devons entrer dans un marché, publier des comptes audités, évaluer le portefeuille régulièrement et maintenir une structure de conformité qui coûte de l'argent chaque année. C'est une partie de la véritable "cascade" de la SOCIMI, mais pas du titulaire de la 0%.
La véritable fiscalité : société et partenaire
Le "0%" est vrai mais incomplet. La section sociale déplace la fiscalité de la société vers les partenaires. Trois couches :
| Calque | Type | Détail |
|---|---|---|
| Impôt sur les sociétés | 0% | Les informations suivantes sont disponibles: |
| Graven spécial sur le bénéfice non distribué | 15% | L'avantage qui n'est pas distribué et n'a pas été imposé au taux général. Regardez depuis 2021 (Acte 11 / 2021). Il pénalise sa rétention plutôt que sa part. |
| IRPF du partenaire sur le dividende | 19%+ | La personne physique partenaire rend hommage au dividende à la base d'épargne : 19% le premier versement, grimpant par sections (AEAT). |
Fuentes: Ley 11/2009 y Ley 11/2021 (BOE); tipos del ahorro IRPF, Agencia Tributaria, 2026.
La distribution obligatoire des dividendes est au cœur du régime : 80% de bénéfice location régulière, 100% de dividendes et 50% des semis par vente de biens immobiliers (le reste devant être réinvesti). Cela a un résultat stratégique direct : SOCIMI n'est pas un bon véhicule pour réinvestir et composer. Si votre thèse est d'acheter, d'améliorer la NOI et de réinvestir le flux dans plus d'actifs, le mandat vous oblige à obtenir de l'encaisse chaque année plutôt que de les capitaliser à l'intérieur.
Pourquoi il a survécu à la réforme fiscale de 2024
En octobre de 2024, pSOE et Sumar ont accepté de supprimer le privilège fiscal des partenaires sociaux et de les mettre au taux général de 25% à l'impôt sur les sociétés dans le cadre du paquet logement (Infobae, 2024). L'annonce était suffisante pour déplacer le marché: les prix élevés de l'industrie, Merlin et Colonial, ont accusé la part de marché (TradingView, 2024).
Mais lors du vote sur le paquet budgétaire de novembre de 2024, le PSOE n'a finalement pas appuyé l'amendement approuvé avec Sumar et l'augmentation a diminué. (Infamae / El Independente, 2024). Le régime fiscal de 0% est demeuré intact. Chez 2026 reste valide.
Se préparer pour l'investisseur n'est pas "après le danger". C'est un risque réglementaire latent : le gouvernement a déclaré son intention de réduire les avantages de MTS (Servime, 2024)et la question peut revenir à n'importe quel cycle budgétaire. Tout comme avec la réglementation du logement touristique par CAA, une structure dont le cas d'investissement dépend d'un type de 0% que le législateur a essayé de jouer a une prime d'incertitude qui doit être spécifiée. Une section de la sécurité sociale ne dispose pas d'une section de la sécurité sociale pendant un an pour le système fiscal et d'une thèse qui résiste même si le traitement fiscal change.
SOCIMI vs exploitation régulière pour un portefeuille touristique
C'est la vraie décision pour la plupart des investisseurs qui nous demandent. Les alternatives ne sont pas "sociales ou rien", mais sociales contre Prêt. Comparaison honnête :
| Critère | SOCIMI | Exploitation régulière / SL |
|---|---|---|
| Capital minimal | 5 M € | 3.000 € (SL) / 60.000 € (SA) |
| Impôt sur les sociétés | 0% sur le revenu du régime | 15% (nouveau) / 25% général |
| Obligation de prêt | Oui (BME Croissance / Euronext) | Numéro |
| Recouvrement obligatoire des dividendes | 80% del beneficio / 100% de dividendos / 50% plusvalías | Gratuit (vous pouvez tout réinvestir) |
| Frais de retraite (audit, consultant, liquidité) | Faits saillants | Belgique |
| Liquidité pour les partenaires | Élevé (marché coté) | Faible (non inscrit) |
| Location de prêts avec services | Tenso (peut être une activité économique, non des baux) | Naturel en SL avec activité économique |
| Seuil où vous payez | Grand transporteur, vocation pour la location permanente | Depuis 1 Unité jusqu'à plusieurs millions |
Le point que le contenu générique ne clarifie jamais: le régime social récompense bailet court séjour location touristique avec nettoyage, enregistrement et services supplémentaires peuvent nommer comme activité économique de logement, plus près de l'hôtel et de la location pure. Le remplissage d'un portefeuille VT pur dans une SOCIMI nécessite une bonne conception de la structure - généralement en séparant la propriété (propco, qui loue à un opérateur) de l'exploitation (opco, qui fournit le service). C'est la même logique que et les produits de location et de souscription: qui possède la brique et qui exploite l'entreprise n'est pas un détail, décide la fiscalité.
Le seuil : Lorsqu'un IME cesse d'être un titulaire
En retirant le marketing, une SOCIMI commence à avoir un sens une fois que plusieurs conditions sont remplies, et en même temps quelques conditions sont remplies, et non pas une seule :
Si certaines de ces pièces sont manquantes, elles ont de plus en plus effectué une SL avec une activité économique bien gérée. Et « bien géré » est la partie qui décide du rendement net, pas de l'enveloppement social. Un sociMI avec un actif sous-exploité rend hommage au 0% à propos d'un gain médiocre et d'un SL avec un actif qui occupe le 87% et réduit la dépendance des OTA génère plus de boîte après impôt que la structure fiscalement « parfait » sur un actif lâche.
Où s'adapte Bliss: La cascade avant l'emballage
L'erreur que nous voyons répétée est de choisir la structure de l'entreprise avant d'effacer le NOI réel de l'actif. L'emballage - SOCIMI, holding, S.S.S.- optimise la taxation d'un gain qui doit d'abord être généré. Bliss travaille à l'envers: nous mettons le Cascade EUR devant l'onduleur, du rendement brut vendant les annonces à NOI à la main, avec chaque chiffre attaché à des données de source vérifiables et de portefeuille réel, avant de parler de la façon dont vous les enveloppez fiscalement.
Les leviers qui déplacent ce NOI sont opérationnels, non juridiques: 87% et recettes supérieur à la moyenne du marché dans notre portefeuille actuel (détails internes)et sa propre chaîne directe Tudesvío à la commission 10% versus 15-18% de OTAs (détails internes)Cela réduit la dépendance de Booking et Airbnb et retrouve de l'espace qui autrement va en commission. Sur ce NOI réel, la décision SOCIMI vs détention devient un calcul juste, pas un pari pour un détenteur d'impôt.
Pour approfondir le domaine fiscal qui affecte toute structure touristique - TVA avec ou sans services, société IS, IRNR non résident - il y a un guide pour fiscalité de la location touristique. Si vous investissez de l'extérieur de l'Espagne, la dentelle sociale et fiscale change sa racine : nous l'avons décomposée dans le guide pour Investisseur étranger non résident. Et si votre question est directement comment monter le portefeuille pour investir avec des critères professionnels, le point de départ est notre investissements touristiques.
FAQ
Qu'est-ce qu'un social ?
Une société anonyme espagnole, cotée en bourse ou sur des marchés alternatifs tels que BME Growth ou Euronext, a pour objectif principal d'acquérir et de promouvoir des biens locatifs. Il est réglementé par la loi 11 / 2009. En échange du respect des exigences strictes en matière d'actifs, de revenus et de partage des dividendes, elle taxe le 0% à l'impôt sur les sociétés. C'est l'équivalent espagnol de la REIT anglo-saxonne.
Quelles sont les exigences d'une association de sécurité sociale?
Capital social mínimo de 5 millones de euros, forma de sociedad anónima y cotización en un mercado regulado o multilateral. Al menos el 80% de su activo debe estar en inmuebles en alquiler o participaciones en otras SOCIMI; al menos el 80% de sus rentas debe venir de esos alquileres y dividendos. Los inmuebles deben mantenerse arrendados un mínimo de 3 años. Además debe repartir dividendos obligatorios cada ejercicio.
Quelle est la taxe qu'ont les sociétés?
La SOCIMI impose la 0% à l'impôt des sociétés sur le revenu qui respecte le régime. La charge fiscale sera transférée à son associé, qui taxera ses dividendes (19% pour les particuliers à la première tranche de son épargne, selon l'AEAT). Une taxe spéciale 15% sur les prestations non distribuées attestée au taux général, actuellement valable de 2021 (Acte 11 / 2021), pénalise le maintien des prestations plutôt que leur partage.
La SOCIMI a-t-elle survécu à la réforme budgétaire?
Oui. PSOE et Sumar ont accepté en octobre de 2024 de placer la société au taux général de 25% à la taxe sur les sociétés, mais au vote du paquet fiscal de novembre de 2024, le pSOE n'a finalement pas soutenu la modification et le régime fiscal de 0% est resté intact (Infobae / The Independent, 2024). L'annonce initiale a mis Merlin et Colonial en bourse. Le régime fiscal demeure valable à 2026, mais le gouvernement demeure déterminé à l'examiner.
Détention sociale ou régulière pour des actifs touristiques?
Depende del tamaño de la cartera y del horizonte. La SOCIMI solo compensa a partir de un patrimonio grande (capital mínimo 5M, costes de cotización, auditoría y cumplimiento), y exige repartir el 80% del beneficio cada año, lo que limita la reinversión. Para una cartera de 1 a 10 unidades, lo habitual es una SL patrimonial o con actividad económica: misma protección societaria, sin obligación de cotizar ni de distribuir. La SOCIMI gana cuando hay volumen, vocación de permanencia en alquiler y socios que quieren liquidez bursátil.
Combien de capital minimum un SOCIMI nécessite-t-il?
Le capital social minimum est de 5 millions. En outre, les coûts récurrents sont absents du prospectus: entrée sur le marché (BME Growth, Euronext Access), consultant enregistré, fournisseur de liquidités, audit, notations périodiques et conformité. C'est pourquoi la SOCIMI a rarement un sens dans un portefeuille de plusieurs millions d'euros d'actifs touristiques dédiés.
Décider de la structure des nombres réels et non des détenteurs
Avant de choisir SOCIMI, holding ou SL, nous montons sur la cascade de l'euro de votre portefeuille touristique: de la marge brute à NOI à la main avec la source. Les enveloppes fiscales tombent après leur poids.