Sí puede, y con buena demanda detrás: los no residentes ya generan el 75,2% de las pernoctaciones en apartamentos turísticos. La fiscalidad cambia según origen: 19% sobre el rendimiento neto para residentes UE/EEE, 24% sobre el bruto para el resto, vía el modelo 210. La Golden Visa por inversión inmobiliaria quedó derogada desde el 3 de abril de 2025, así que la inversión debe sostenerse solo por su yield. La licencia depende de cada comunidad autónoma.
Demande du non-résident mais pas service
Il y a une curieuse asymétrie sur le marché espagnol. Un touriste étranger remplit ses maisons : les non-résidents représentent 75,2% nuitées dans des appartements touristiquesavec le Royaume-Uni 30,4% (INE EOAT, 2025). Las pernoctaciones extrahoteleras marcaron un récord de 146,3 millones à 2025 (INE EOAT, 2025). Et pourtant, l'étranger qu'elle veut Investissement - et pas seulement pour avoir un été - dans ce même marché, vous avez un service destiné au résident local.
L'investisseur non résident a trois problèmes que l'acheteur espagnol n'a pas de la même manière: une taxe différente (IRNR, pas IRPF), une carte de licence qui change par communauté autonome et municipalité, et une incapacité à être présent pour exploiter l'actif. Les conseillers macro (Colliers, CBER) leur donnent la photo du marché, mais ils n'arrivent pas à l'opérateur. Les gestionnaires de canons fixes mettent un toit à la rentabilité. L'espace - service haut de gamme, à distance et avec un rapport honnête - est exactement là où fonctionne Bliss.
Cet article n'est pas un conseil fiscal : pour votre cas particulier, vous avez besoin d'un conseil spécialisé auprès de non-résidents. C'est la carte donc vous savez où les chiffres qui déplacent votre rentabilité avant de signer.
RNR FYBAR: 19% et 24% ne sont pas les mêmes qu'ils apparaissent
La première erreur d'un investisseur étranger est de supposer qu'elle paie aussi bien qu'une espagnole. C'est pas vrai. L'exécution de la taxe de location par Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR)et le gars dépend de l'endroit où vous résidez fiscalement:
- Residentes en la UE, Islandia, Liechtenstein y Noruega: 19% et rendement net. Autrement dit, vous pouvez déduire les coûts associés à la location (gestion, fournitures, amortissement, IBI, communauté) avant d'appliquer le type (Agence fiscale, 2025).
- Resto de contribuyentes (no comunitarios): 24% concernant la Recettes brutessans déduction des frais (Agence fiscale, 2025).
Le saut entre 19% et 24% porte sur cinq points, mais le véritable coup est porté à l'assiette fiscale: l'impôt communautaire sur le revenu net et l'impôt extracommunautaire sur le revenu brut. Sur une location avec des dépenses de 30-35%, cette différence de base peut peser plus que celle du type. C'est pourquoi un investisseur britannique, suisse ou américain devrait modéliser sa charge fiscale réelle avant Pour acheter, ne le découvrez pas dans la première déclaration.
L'énoncé du modèle habituel est 210chaque trimestre ou chaque année, selon le cas. Il convient de noter que : Directive européenne 2025 / 516 exigera de 1 de juillet 2028 de passer la TVA sur les emplois de moins de 30 nuits indépendamment des services fournis (BDO, 2025), un changement qui défie complètement la location touristique de court séjour.
TVA: exonérée, 10% ou 21%, selon ce que vous offrez
La TVA de la location touristique est l'un des points les plus mauvais que l'investisseur étranger comprend. La règle actuelle est :
- Retraite d'un logement sans service hôtelier: hors TVA.
- Avec services de type hôtel (nettoyage pendant le séjour, changement de vêtements réguliers, réception et restauration): 10%, le niveau réduit d'accueil - et non le 21% général - (Agence fiscale, 2025).
La ligne entre un cas et un autre la marque du type de services que vous offrez et ont des conséquences: avec l'activité TVA, vous pouvez déduire la TVA supportée par la réforme et les fournitures. C'est une décision structurée qui est la meilleure à prendre avec votre consultant avant de mettre en place l'agent, et non après cela.
Le visa d'or n'existe plus : résidence séparée de l'investissement
Pendant une décennie, de nombreux étrangers ont acheté des logements en Espagne avec un double objectif : rentabilité et résidence. C'est ça. Les Loi organique 1 / 2025 abrogée Visa d'or pour investissement immobilier avec effet à partir de 3 Avril 2025 (La Moncloa, 2025) . L'achat d'une propriété ne donne plus lieu à un visa de résidence pour les investisseurs non communautaires.
Cela ne cesse pas d'investir: tout étranger peut acheter un logement en Espagne pour les louer. Ce qui change, c'est que l'investissement doit être soutenu. par elle-mêmeet son jield, mais son visa a disparu. Pour un investisseur qui ne cherche que la rentabilité, le changement est neutre. Pour la personne qui a mélangé les deux, il force à séparer les deux décisions.
Licence et conformité : le risque que vous ne voyez pas de l'extérieur
Suite à l'annulation du Registre unifié de la retraite (RD 1312 / 2024) par STS 620 / 2026C'est son choix. code autophone: VUT, VV, HUT ou AT selon la communauté. Il n'y a pas de règle d'octroi de licences d'État, et cela oblige l'investisseur étranger à comprendre la règle du territoire spécifique où il achète.
Les fronts de risque à vérifier avant la signature:
Pour le non-résident, cette carte est particulièrement délicate : acheter un actif que vous ne pouvez légalement exploiter détruit ensuite toute la thèse d'investissement. C'est pourquoi la diligence raisonnable en matière de réglementation pèse autant que les soins financiers.
La cascade de présignalisation de l'euro pour un non-résident
Le brut que les publicités vendent n'est pas votre rentabilité. C'est une traduction honnête d'un revenu annuel brut à ce qui est sur votre compte avec la nuance fiscale qui ne s'applique qu'aux non-résidents. Un exemple d'un appartement touristique avec Revenu brut annuel 30.000 €en tant que résident de l'UE (IRNR 19%):
| Concept | Montant | Montant cumulé |
|---|---|---|
| Revenu brut annuel (location) | 30.000 € | 30.000 € |
| Chaîne de la Commission (moyenne OTA ~ 16%) | −4.800 € | 25.200 € |
| − Nettoyage et blanchisserie | −2.700 € | 22.500 € |
| − IBI, communauté et assurance | −2.400 € | 20.100 € |
| − Gestion professionnelle | −3.600 € | 16.500 € |
| − Approvisionnement, CAPEX et lacunes | −2.500 € | 14.000 € |
| Résultats nets avant impôts | 14.000 € | 14.000 € |
| − IRNR 19% avec solde net (résident de l ' UE/EEE) | −2.660 € | 11.340 € |
| Hand neto (résident de l'UE/EEE) | 11.340 € | 11.340 € |
Tipos fiscales: Agencia Tributaria, 2025. Mix de canales (Booking 54,3% / Airbnb 26,7% / directo 17,6%): Lodgify, 2025. Las demás partidas son una estimación operativa ilustrativa, no una garantía de rentabilidad: cada activo tiene su propia cascada.
Le détail qui modifie le résultat: un investisseur Non communautaire dans ce même cas, 24% environ brut 30.000 € (7.200 €), no sobre el neto. El impuesto pasaría de 2.660 € a 7.200 €. Por eso la residencia fiscal del comprador no es un dato administrativo: es una variable de underwriting. Y por eso el canal directo importa: cada punto de comisión que Tudesvío (10% versus 15-18% de OTAs) économise directement sur les performances nettes.
gestion à distance : le facteur que le non-résident ne peut improviser
Un inversor que vive en Londres, Zúrich o Miami no puede recibir huéspedes, coordinar limpiezas ni resolver una incidencia a las once de la noche. La gestión profesional no es un lujo para él: es la condición que hace viable la inversión. Y aquí la diferencia entre una buena y una mala gestora se mide en puntos de yield.
Bliss exploite la propriété du début à la fin sans que le propriétaire ne marche sur l'Espagne: formation dynamique avec des labos de prix, contrôle à distance avec les serrures Chekin et Nuki, nettoyage et entretien, soins aux clients en plusieurs langues et un rapport mensuel (déclaration du propriétaire) avec revenu brut, toutes les dépenses détaillées et nettes en cours. Pas de boîte noire. Le portefeuille fonctionne avec Emploi moyen de 87% et revenus supérieurs à la moyenne du marché (données Bliss internes) avec une évaluation de 5,0 ′′ sur Google.
| Pour les investisseurs non résidents | Bliss Homes | Gestionnaire de canons fixes | autogestion à distance |
|---|---|---|---|
| Transparence de la rentabilité | EUR cascade + relevé du propriétaire mensuel | Canon fixe: Ne voyez pas le vrai Rig | C'est ce que tu fais avec les erreurs. |
| Capture de l'envers | Réparation: en hausse si le marché monte | Couverture fixe: un opérateur conserve un supplément | C'est tout à toi mais sans échelle |
| Fonctionnant sans être en Espagne | Inten et à distance | Oui, mais impersonnelle | Inadapté de l'extérieur |
| Conformité (licence, ES, IRNR) | Coordination avec un conseiller fiscal allié | Partiellement sous contrat | Tout seul |
| Cobertura del tramo intermedio (1–10 uds, rural) | Oui, y compris les côtes rurales et secondaires | Juste de grands bâtiments | Oui mais sans professionnalisme |
Liste de contrôle du non-résident avant la signature
Si vous voulez approfondir, deux lectures complètent cette carte : fiscalité de la location (TVA, société et IRPF) pour comprendre les détails fiscaux et où investir dans des logements touristiques à 2026 pour le dépistage du marché. Si vous comparez les structures sociales, regardez aussi bien S.S.O. ou activité économique et, pour évaluer l'actif par son flux de trésorerie, comment calculer le rendement net réelEt si votre thèse est un bloc entier, vérifiez notre investissements touristiques et Bâtiments complets.
FAQ
Comment un non-résident investit-t-il dans des logements touristiques en Espagne?
Il a besoin de NIE, compte bancaire espagnol et, s'il achète un NIF par l'intermédiaire de son entreprise. L'opération sera fermée au notaire (peut donner un pouvoir représentatif pour éviter de voyager). L'activité touristique devrait alors être enregistrée selon le code de la communauté autonome (VUT / VV / HUT) et avoir été libérée dans ES. Enregistrement des passagers et nom d'un représentant fiscal ou d'un gestionnaire pour les déclarations de l'IRNR. Bliss coordonne la gestion opérationnelle et les rapports, avec un conseiller spécialisé non résident du parti financier.
Qu'est-ce que l'IRNR et quel genre je paie en tant que non-résident?
El IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) grava la renta obtenida en España por quien no reside fiscalmente aquí. Los residentes en la UE, Islandia, Liechtenstein y Noruega tributan al 19% sobre el rendimiento neto, pudiendo deducir gastos. El resto de contribuyentes tributa al 24% sobre los ingresos brutos, sin deducir gastos (Agencia Tributaria, 2025). La diferencia de base imponible es tan importante como la del tipo.
Avez-vous la TVA pour la location d'un non-résident?
Si solo cedes la vivienda sin servicios propios de la industria hotelera, el alquiler está exento de IVA. Si prestas servicios tipo hotel (limpieza durante la estancia, cambio de ropa periódico, recepción, restauración), pasa a tributar al 10%, no al 21% (Agencia Tributaria, 2025). La línea entre un caso y otro la define el tipo de servicios, y conviene fijarla antes de firmar.
Le Golden Visa existe-t-il encore pour acheter des logements en Espagne ?
No. La Ley Orgánica 1/2025 derogó la Golden Visa por inversión inmobiliaria con efecto desde el 3 de abril de 2025 (La Moncloa, 2025). Comprar vivienda en España ya no da derecho a un visado de residencia para inversores no comunitarios. La inversión sigue siendo posible para cualquier extranjero, pero ya no como vía de residencia.
Qui gère la location à distance avec des rapports transparents?
Bliss Homes opera la propiedad de forma íntegra a distancia: pricing dinámico, check-in remoto, limpieza, atención al huésped y un informe mensual (owner statement) con ingresos brutos, gastos y neto en mano. El propietario no necesita estar en España. Bliss gestiona su cartera con una ocupación media del 87% e ingresos por encima de la media de mercado (datos internos Bliss).
Ai-je besoin d'une société espagnole pour investir en tant que non-résident ?
Ce n'est pas obligatoire. Vous pouvez acheter comme non-résident et l'impôt pour IRNR. La société (espagnole ou étrangère) peut avoir un sens pour la responsabilité, la succession ou l'efficacité fiscale à partir d'un certain nombre d'avantages, mais ajoute des coûts de constitution et de conformité. C'est une décision que nous devrions modéliser avec un conseiller avant d'acheter, pas après.
Puis-je perdre la licence touristique après avoir acheté ?
Le risque réglementaire est réel et ciblé dans certaines villes. Barcelone prévoit d'éliminer les permis d'utilisation touristique à 2028 et Madrid a atteint le toit de son plan Reide (réglementation locale, 2025). La réforme de la loi sur la propriété horizontale d'avril de 2025 permet à la communauté de renoncer à de nouveaux logements touristiques par une majorité de 3 / 5. Pour vérifier la situation urbaine, la position de la communauté et la transférabilité du permis avant la signature est un élément essentiel de la diligence raisonnable.
Combien y a-t-il de demande étrangère pour la location touristique ?
Les non-résidents représentent le 75,2% de nuit dans les appartements touristiques, le Royaume-Uni étant le premier marché émetteur avec un 30,4% (INE EOAT, 2025). Les nuits d'extracheur ont établi un record de 146,3 millions à 2025 (INE EOAT, 2025). La demande internationale n'est pas un complément aux affaires : c'est sa base structurelle.
Investir de l'extérieur avec un partenaire responsable
Nous vous donnons le rendement net réel avec IRNR et la gestion inclus, la carte de risque réglementaire de votre marché et l'exploitation à distance complète. Pas de canon avec un toit, pas de boîte noire.