Sin servicios tipo hotel, el alquiler turístico está exento de IVA; si prestas atención continuada, limpieza durante la estancia o lavandería, pasa a tributar al 10%, no al 21% como mucha gente asume. En IRPF, sin servicios hoteleros tributa como capital inmobiliario en la base general (marginal hasta el 47%) y no tiene la reducción del 50%/60% del alquiler habitual. Desde el 1 de julio de 2028, la Directiva UE 2025/516 impone IVA a todos los alquileres de hasta 30 noches.
Pour l'investisseur professionnel, l'imposition n'est pas une procédure de fin d'exercice: c'est une variable de souscription. Deux actifs identiques - le même revenu brut, la même profession - donnent un rendement différent de celui qu'ils imposent. Et la cote d'imposition de la location touristique est entourée de mythes : « ils portent toujours 21% VAT » (faux), « ils se soucient toujours de la société » (dépend), « le contrat décide du chiffre d'imposition » (ils décident des faits). Cet article supprime ces mythes avec la norme actuelle et traduit chaque concept dans la figure qui affecte votre retour.
La règle qui commande tout le reste est simple : la taxation de la location de tourisme est décidée par les services que vous prêtez, et non par le label auto-économique des actifs (VUT, VV, HUT, AT). Cette frontière - qu'il s'agisse ou non de fournir des services hôteliers spécialisés - fixe la TVA, établit une IRPF et les conditions si une entreprise a du sens. Commençons par elle.
TVA: frontière des "services hôteliers"
La location de logements touristiques est par défaut, Hors TVA. Lorsqu'un opérateur livre simplement ses clés et nettoie à l'entrée et à la sortie, Finance équivaut au fonctionnement de la location de logement et pas de TVA (Agence fiscale, 2025).
Les choses changent si vous prêtez services de l'industrie hôtelière pendant le séjour. Ensuite l'opération va à la taxe TVA 10% comme établissement d'hébergement - le même type réduit qu'un hôtel - Numéro à 21% que mucha gente asume por error (Agencia Tributaria, 2025). Qué cuenta y qué no:
Si ce sont des services de type hôtel (→ TVA 10%)
Réception et entretien des clients permanents ou continus et nettoyage régulier du logement pendant Le séjour, changement régulier de lit et de salle de bains, blanchisserie, soins aux bagages, presse, repas et autres semblables à ceux d'un hôtel.
Ce ne sont pas des services de type hôtel (→ exemptés)
Nettoyage et changement de vêtements seulement à l'entrée et à la sortie, livraison des clés, contrôle et entretien des aires communes, réparations et assistance technique en temps utile. Rien de tout ça, en soi, ne vous sort de l'exemption.
La liste des services « extras » qui filment le 10% est définie par l'Administration mais n'est pas fermée : la clé est s'il y a un service client suite C'est égal à l'hôtel. Pour l'investisseur, cela a une lecture à double tranchant. Pour laisser l'exemption exige un impact de 10% à l'invité, oui - mais aussi permettant la déduction de la TVA Réformes, mobilier, approvisionnement et services. Dans un actif avec un CAPEX élevé (une conversion, un bâtiment avec des réformes complètes), cette déduction peut compenser les coûts de gestion de la TVA.
Le changement de 2028: Exemption a la date d'expiration
Le cadre que vous venez de lire n'est pas permanent. Les Directiva (UE) 2025/516, de 11 de marzo de 2025 ("TVA à l'ère numérique") de 1 Juillet 2028, hébergement jusqu'à 30 nuits à la même personne Selon la TVA, que les services hôteliers soient ou non fourniscomme ils ont un rôle similaire à celui du secteur hôtelier (Directive européenne 2025 / 516; BDO, 2025).
La directive renforce également le rôle de perception des plateformes: à moins que l'hôte ne leur fournisse leur numéro de TVA et ne déclare qu'ils auront un impact sur leur taxe, la perception de la TVA sera effectuée par la plateforme elle-même. Pour l'investisseur qui fait des chiffres à 5-7 années (l'horizon typique d'un actif touristique), ce n'est pas une note de bas de page : c'est un changement de coût structurel qui devrait être intégré au modèle financier Aujourd'hui, no en 2028.
IRPF: performance en capital et en activité économique
Au siège de l'IRPF, la même frontière de services détermine comment l'impôt individuel :
- Pas de services hôteliers → Retraite du capital. Il est intégré dans la base générale et les hommages par les sections de l'IRPF (marginal qui arrive à 47% dans la plupart des territoires). Important: Numéro appliquant la réduction 50% / 60% de la location de logements habituels (Agence fiscale, 2025).
- avec services hôteliers ou avec gestion professionnelle des moyens → performance de l'activité économiqueavec leurs propres règles de dépenses déductibles et d'obligations formelles.
Les détails de la réduction comptent plus qu'il ne semble. Un grand nombre de propriétaires locaux supposent que leur location touristique bénéficie de la réduction de leur quartier résidentiel et ce n'est pas vrai. La performance nette de la taxe de séjour complète au niveau général. Ce que vous pouvez abandonner sont Frais déductibles (intérêt financier, IBI, communauté, fournitures, amortissement, réparations, commissions de gestion et canaux) et leur répartition pour les jours de dommages d'activité.
Société contre personne naturelle: Quand la ligne franchit
La question que chaque investisseur pose à mesure que son portefeuille grandit : un montant de SL ? L'arithmétique de base conteste le type progressif d'IRPF (jusqu'à 47% marginal) avec le taux fixe de l'impôt sur les sociétés. Types d'IS pour 2025 (Agence fiscale, 2025):
| Type d'entité | Type IS 2025 |
|---|---|
| Généralités | 25% |
| Dimension réduite (figure des entreprises < 10 M €) | 24% (transitorio 2025; baja hasta 20%) |
| Microentreprise (< 1 M €) | 21% hasta 50.000 € · 22% el resto (transitorio 2025) |
| Nouvelle entité de création (premiers exercices positifs) | 15% |
Source: Agence fiscale, 2025. Personne physique: base générale IRPF, marginale jusqu'à 47% par territoire.
En règle générale, d'un bénéfice annuel 50.000-60.000 € l'entreprise commence habituellement à compenser - mais avec trois conditions que le nouvel investisseur ignore :
1. Activité économique et sociale
Si le SL est un simple détenteur de logement sans activité, il est considéré comme fonds propres et de perdre des avantages financiers importants. La conduite commerciale du tourisme contribue à soutenir l'activité économique.
2. Double imposition à la part
L'impôt sur les avantages sociaux d'abord à la SL (IS) et à nouveau en les faisant dividende à l'IRPF du partenaire. L'avantage réel apparaît lorsque vous réinvestissez, et non lorsque vous consommez tous les avantages chaque année.
3. Coûts de structure
Constitution, comptabilité, comptes annuels et conseils: Le SL a un coût annuel fixe. En dessous d'un certain volume, ce coût mange la différence de type.
C'est une décision de modéliser au cas par cas, pas par défaut. Nous avons été profondément concentrés sur les détails - y compris l'exigence de la personne employée et la différence entre la propriété et l'activité SL - et S.S.O. ou activité économique pour la location touristique.
Non-résidents: IRNR et ses deux types
L'investisseur étranger non résident n'impôt pas par IRPF mais par Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR)avec une différence qui pèse au filet:
- Résidents dans l'UE, en Islande, en Norvège et au Liechtenstein: 19% sur les performances net (peut déduire les coûts) (Agence fiscale, 2025).
- Non-résidents: 24% sur le revenu Montant brut, sans Retraite des dépenses.
À cela nous avons été facturés le loyer pour les jours où la propriété n'est pas louée. Pour un fonds ou un bureau familial avec des partenaires en dehors de l'UE, cette incapacité à déduire les dépenses sur une base brute peut modifier complètement la thèse de l'investissement - une autre raison pour résoudre la structure avant la signature. Nous l'avons développé dans le guide investisseur étranger non résident dans le logement touristique.
La cascade de l'euro: combien les variations nettes selon le chiffre budgétaire
Voici la lecture qui compte vraiment pour attribuer le capital. Nous avons une station avec Revenu brut annuel 40.000 € et nous descendons pour gagner à la main selon trois notations fiscales. Les chiffres des dépenses opérationnelles sont illustratifs (estimations sectorielles) et indiqués dans le tableau comment le chiffre budgétaire déplace le résultat final.
| Concept | Personne physique Pas de service |
Ltd activité économique |
Non-résident hors UE |
|---|---|---|---|
| Revenu annuel brut | 40.000 € | 40.000 € | 40.000 € |
| − Chaîne du Conseil (OTA 15-18% / Tudesvío 10%) | −5.200 € | −5.200 € | −5.200 € |
| − Nettoyage et blanchisserie | −4.000 € | −4.000 € | −4.000 € |
| − IBI, communauté, fournitures, assurance | −3.500 € | −3.500 € | −3.500 € |
| − Gestion professionnelle | −4.800 € | −4.800 € | −4.800 € |
| − CAPEX / lacunes/entretien | −2.500 € | −2.500 € | −2.500 € |
| = Retraite avant impôt | 20.000 € | 20.000 € | — |
| Base fiscale | 20.000 € (général) | 20.000 € | 40.000 € (brut, libre) |
| Impôt | − 5.200 € (IRPF) | − 5.000 € (IS 25%) | − 9.600 € (RNR 24% s / brut) |
| = Neto en main | ≈ 14.800 € | 15.000 € (à SL) | ≈ 10.400 € |
Ejemplo ilustrativo. Gastos operativos = estimación sectorial; tipos fiscales = Agencia Tributaria, 2025. El neto de la SL no contempla aún la tributación del dividendo al socio. El caso «no residente UE» tributaría al 19% sobre neto, próximo al de persona física.
Trois lectures d'investisseur. Premièrement, les non-résidents en dehors de l'UE perdent environ un tiers des résidents nets par rapport aux résidents, simplement parce qu'ils ne sont pas en mesure de déduire les coûts - non pas des actifs mais de l'architecture. Deuxième : La différence entre IRPF et IS ici est faible parce que le gain est modeste et multiplie le portefeuille et le SL. Le troisième et le plus contrôlant: chaque euro de commission de carcasse que vous coupez va directement au net, avant impôtsC'est pourquoi le canal direct pèse tellement sur sa thèse.
Le bonheur Wedge: transparence fiscale et canal qui protège le net
Les impôts ne sont pas fixés par le gestionnaire - par la loi - mais ils changent la part de votre brut atteint à l'impôt net vous. C'est là qu'une direction qui coupe les commissions de carcasse et vous enseigne la cascade complète avant Signer la différence par rapport au « rendement brut » que les annonces vendent.
| Critère | Bliss Homes | Canon opaque / fixe |
|---|---|---|
| Cascade EUR (taxe brute) | Oui, avec la source par figure | Rendement brut non cassé |
| Commission des voies directes | Tudesvío 10% (vs 15-18% OTAs) | Unité OTA ou Commission non publiée |
| Modèle de retraite | R2R et terrain de distribution qui capturent à l'envers | Canon fixe avec plafond de performance |
| Taux de TVA / IRPF par service réel | Il modèle avant d'acheter | Découvrez avec le premier exercice |
| Mensuel avec net réel | Déclarations détaillées du propriétaire | Autorisation facultative ou annuelle |
Sur les données réelles: Bliss gère son portefeuille avec un profession moyenne de 87% et recettes supérieur à la moyenne du marché (données internes Bliss), pris en charge par une formation dynamique et par le canal direct Tudesvío pour commander 10% - non libre mais sous 15-18% de OTAs. Plus la commission de la carcasse diminue, plus le brut atteint la base que vous taxez et plus le net en main.
Pour adapter le volet fiscal au reste de l'analyse, lire aussi AT vs. VUT: quelle figure convient à votre bâtiment - lorsque la catégorisation des actifs modifie la TVA déductible et place les taux d'imposition appropriés dans le modèle de Présignation du plancher touristique par diligence raisonnable. Si ce que vous valorisez est un actif plus important, le bloc fiscal sera intégré dans le investissements touristiques et, pour les bâtiments complets, à notre Bâtiments.
FAQ
Avez-vous une location de TVA?
Ça dépend du service. Si vous ne donnez que les clés et les nettoyages à l'entrée et à la sortie, l'opération est égale à la location et sans TVA. Si vous offrez vos propres services de l'industrie hôtelière (réception, nettoyage régulier pendant votre séjour, changement de vêtements réguliers, etc.), vous devez taxer la TVA 10% comme un établissement d'hébergement, et non la 21% (Agence fiscale, 2025).
Quel est le service hôtelier aux fins de la TVA?
Ce sont les services que l'Agence fiscale considère comme typiques de l'industrie hôtelière pendant le séjour : réception et soins réguliers au client, nettoyage régulier du logement, changement régulier de lit et de salle de bains et services similaires (blanchisserie, soins aux bagages, repas). Le nettoyage et le changement de vêtements seulement à l'entrée et à la sortie ne comptent pas comme un service hôtelier (Agence Fiscale, 2025).
Quels changements à 2028 ?
La Directiva (UE) 2025/516, de 11 de marzo de 2025, sujeta a IVA a partir del 1 de julio de 2028 los alojamientos de corta duración (hasta 30 noches a una misma persona) con independencia de que prestes o no servicios hoteleros, por considerar que cumplen una función similar a la del sector hotelero. Además, refuerza el papel recaudador de las plataformas digitales. La exención de IVA del alquiler turístico sin servicios tiene, por tanto, fecha de caducidad (Directiva UE 2025/516, BDO, 2025).
Comment IRPF taxe-t-elle la location touristique d'une personne?
Si vous louez sans services hôteliers, la performance est du capital immobilier et ils sont intégrés dans l'assiette générale de l'IRPF, affluant pour les acomptes provisionnels (marginal jusqu'à 47% dans la plupart des territoires), sans droit de réduire la 50% ou 60% s'appliquant à la location de logements habituels. Si vous fournissez des services hôteliers et / ou commande signifie professionnellement, il devient activité économique performance (Agence fiscale, 2025).
Quand compense-t-elle l'impôt par la société plutôt que par une personne physique?
El tipo del IRPF es progresivo y puede llegar al 47% marginal, mientras que el Impuesto de Sociedades es del 25% general, 24% en reducida dimensión y 21/22% en microempresa (tipos transitorios 2025) (Agencia Tributaria, 2025). Como regla práctica, a partir de unos 50.000–60.000 € de beneficio anual la sociedad suele empezar a ser más eficiente, pero solo si la SL realiza actividad económica (no entidad patrimonial) y se internalizan los costes de constitución, contabilidad y la doble tributación al repartir dividendos. Es una decisión que conviene modelar caso a caso.
Comment un propriétaire non-résident taxe-t-il?
Impôt des non-résidents sur le revenu des non-résidents (IRNR). Les résidents de l'UE, de l'Islande, de la Norvège et du Liechtenstein appliquent le 19% sur la performance nette et peuvent déduire les dépenses et les résidents en dehors de cette zone appliquer le 24% sur le revenu brut sans déduire les coûts. Il y a aussi une attribution de loyer pour les jours où le logement n'est pas loué (Agence fiscale, 2025).
¿Tengo que repercutir el IVA del 10% al huésped o lo asumo yo?
El IVA lo soporta el huésped: tú lo repercutes en la factura, lo recaudas y lo ingresas en Hacienda mediante el modelo 303. A cambio, al estar en régimen de IVA puedes deducirte el IVA soportado en reformas, mobiliario, suministros y servicios afectos. Por eso, en activos con CAPEX alto, la condición de actividad con servicios y deducción de IVA puede ser ventajosa pese a repercutir el 10%.
Qui décide de la cote fiscale, moi ou l'IRS?
La fée en fait: ce qui compte, c'est ce que sont les services presas réels et comment l'activité est organisée, pas le label de contrat ou la figure d'autonomie (VUT, VV, HUT, AT). C'est pourquoi la fiscalité doit être décidée avant de signer et de concevoir avec le modèle de production, puis c'est cher et parfois impossible.
Le modèle d'imposition avant la signature et après
Nous avons calculé la TVA, IRPF / IS et l'euro cascade jusqu'au net dans les mains de votre opération de béton avec chaque chiffre attaché à la source. Aucune promesse : nombres qui endurent la diligence raisonnable.
Cet article était une information générale et n'avait pas de conseils fiscaux individualisés. Avant de prendre des décisions, contrastez votre cas avec un conseiller financier et les règlements actuels de votre communauté autonome.