Investissement dans l'hôtel de tourisme à Valence: trajectoire de prix avec frein au centre

La thèse dans une phrase: Valence est bon marché au tarif et face à la licence

Pour un investisseur professionnel, Valence ne s'explique pas avec des tracts touristiques. C'est expliqué avec deux défis. D'une part, le prix moyen par chambre (ADR) reste sous les grandes capitales: environ 105,1 € dans la première moitié de 2025 avec une correction de − 2,6% par rapport à l'année précédente (Baromètre StR / Cushman & Wakefield, 2025). Por otro, conseguir una licencia turístico-hotelera nueva en la ciudad se ha vuelto difícil: hay una suspensión municipal en vigor desde mayo de 2024.

Cette combinaison - le tarif avec une montée en flèche et une offre légale gelée - est exactement le terrain où un actif déjà autorisé réévalue. Pas pour le cycle, mais parce qu'une pénurie de congés protège le revenu dont il est déjà à l'intérieur. La question n'est pas "Valence est bonne?" mais "à quel prix suis-je venu et quel bien concret ai-je acheté?"

L'ADR national a fermé 2025 à 166,1 € avec occupation de 75,5% (Baromètre STR-Cushman et Wakefield, 2025). Valence fonctionne bien en dessous de ce prix moyen : il vit l'écart qui poursuit une stratégie d'évaluation-ajout.

Le numéro de marché de Valence, sans arrondi

Les sources devraient être séparées parce qu'elles mesurent différentes choses. Savills, dans son analyse de la place, estimé pour Valence a ADR de ~116 €, ocupación ~76% y RevPAR ~88 € jusqu'en août de 2025 (Savills Vision 2025 Valencia). Le Baromètre StR / Cushman & Wakefield, avec un autre échantillon et la période, a mis le premier semestre ADR 105,1 € (−2,6%)et Valence avec la baisse de prix la plus élevée de la période (STR / Cushman & Wakefield, 2025).

Ce n'est pas une contradiction : ce sont différents univers et fenêtres temporelles. Ce qui est important pour souscrire est la direction, et la direction de 2025 était la correction: Valence a enregistré l'un des plus grand nombre d'emplois au semestre (– 4,5%) et un RrevpAR inférieur (STR / Cushman & Wakefield, 2025). La cause principale était l'effet DANA sur la demande internationale au début de l'année, et ce n'était pas une détérioration structurelle de la place.

Pour l'inverseur, c'est un signe, pas de bruit. Un marché qui corrige par un choc temporel et non par une offre excédentaire est juste ce qui offre un point d'entrée. Mais il faut réduire la correction à l'évaluation, pour éviter de supposer que la taxe se rétablit.

Le frein réglementaire : ce qui empêche et favorise un moratoire

La 28 de Mai 2024 conseil municipal de Valence a approuvé la suspension du traitement et de l'octroi de licences pour de nouvelles utilisations touristiques et hôtelières tertiaires, prolongée en Janvier de 2025 et valide jusqu'à au moins 30 Mai 2026 (Andersen, 2024 et Valence). des centaines de dossiers de congés touristiques ont été paralysés pendant le moratoire.

Ciutat Vella, en outre, est soumis à son plan de protection spéciale, qui lui-même limite l'introduction de nouvelles utilisations hôtelières dans le centre historique. Traduit en langue capitale: une licence opérationnelle au centre de Valence est un atout faible et donc précieux. Acheter un produit déjà sous licence vaut plus que parier sur une permission future que la direction ne peut pas se permettre.

Ça réarrange la carte d'investissement. La capitale qui veut s'exposer à Valence se déplace à deux endroits: (1) actifs déjà autorisés dans le périmètre restreint - coté avec la prime pour leurs propres pénuries - et (2) quartiers en dehors du moratoire où la licence reste possible aujourd'hui. Une bonne part de ce capital est internationale et la structure fiscale de l'achat change avec la résidence d'un investisseur: nous devons d'abord examiner le guide pour investisseur étranger non résident dans le logement touristique en Espagne.

Pourquoi Parthotel et aucun hôtel à Valence

Le format compte autant que le carré. L'aparthotel - appartements avec services, enregistrement numérique, sans réception 24h ou restauration lourde - fonctionne avec moins de personnel par place qu'un hôtel traditionnel. Un marché avec une marge de référence de l'hôtel 41% (HotStat, estimation sectorielle), la réduction des coûts de la main-d'oeuvre est le levier le plus direct sur les NOI.

Un second motif structurel: les appartements touristiques ont déjà représenté 52,1% à partir de nuits extraphoteler en Espagne (INCÉDÉRATION, 2025). La demande n'est pas marginale et la plupart d'entre eux ont été trouvés dans l'extracheur. L'aparthotel saisit cette demande avec une structure de coûts plus légère et un cadre urbain - avec terrain tertiaire et sous licence - plus flexible.

Le troisième terrain est défensif. Dans la vallée de la mer, l'aparthotel se tient mieux car son point d'équilibre est plus bas. Un aparthotel bien dimensionné abrite un hôtel avec un personnel établi saigne en février.

La cascade de la pré- signature de l'euro: du brut annoncé au NOI réel

Voici le cœur de l'analyse et la différence entre investir et acheter de la fumée. Les annonces et les promoteurs vendent le filet brut. L'investisseur facture le net. Entre eux et eux, il y a une cascade qu'on met à peine par écrit avant de signer. C'est l'exercice avec un type d'actif à Valence - 8 unités au format aparthotel, des chiffres illustratifs pour montrer la méthode, pas une promesse de retour:

Ejemplo ilustrativo del método. ADR/ocupación coherentes con datos de plaza (Savills, 2025; STR/Cushman & Wakefield, 2025); mix de canales (Booking 54,3% / Airbnb 26,7% / directo 17,6%) según Lodgify, 2025; pesos de gasto = estimación sectorial. El NOI real depende del activo concreto.

Que NOI applique le taux plafond pour atteindre la valeur et le rendement net est calculé sur l'investissement total. Le point n'est pas le chiffre exact - chaque actif est différent - mais Personne ne doit signer sans cette table devant. La « performance 8-15% » qui a été annoncée est généralement la valeur brute et le véritable réseau VT bien géré se rapproche de 6-9% (estimation sectorielle), toujours bien au-dessus du 3,5-5% résidentiel.

Deux leviers déplacent directement la NOI : la commission de canal et la gestion. C'est pourquoi le canal direct pèse si lourd.

Le levier de canal direct : où vous gagnez le point de sortie

Au mix de canaux de vacances espagnols, Booking concentre le 54,3%, Airbnb le 26,7% et le seul directement 17,6% (Lodgify, 2025). Chaque réservation inscrite par OTA paie entre 15% et 18% commission. Chaque réservation qui passe par son propre canal paie moins. La différence, multipliée par chaque nuit de l'année, est un entier de rendement net qui reste dans l'actif.

Bliss exploite sa propre chaîne directe, Tudesvío, con un 10% de comisión frente al 15-18% de las OTAs. Ce n'est pas gratuit - pas de canal n'est - mais il est déplacé au propriétaire plusieurs points sur chaque euro passant par elle. Au sommet de la cascade, déplacer les points 10 du mélange de l'OTA à directement n'est pas cosmétique : c'est la différence entre un médiocre et un abandon.

Bliss vs alternatives: transparence vs canon fixe et promesse ronde

L'investisseur espagnol d'actifs touristiques choisit parmi trois modèles de gestion. Il ne s'agit pas de discours, mais de savoir qui prend le dessus et si les chiffres ont une source.

L'opérateur de canon fixe donne la tranquillité d'esprit en échange de la mise en place d'un toit à ce que vous gagnez: si l'actif tire son NOI, l'envers reste avec l'opérateur. Le modèle mixte de Bliss - type de sol garanti R2R plus distribution - protège le sol mais permet au propriétaire de capturer la montée. Dans un marché avec un trajet comme Valencia, renoncer à l'envers signifie renoncer à toute la thèse.

Où regarder à Valence: la carte d'affectation réelle

Le centre étant arrêté par le moratoire, le dépistage change. Ce sont les domaines où un investisseur professionnel accorde la priorité à la logique qui les sous-tend:

La règle transversale: acheter où la licence sera possible aujourd'hui, pas où il était hier. Un bien précieux sans possibilité d'activité touristique légale est un bien résidentiel coûteux. C'est pourquoi la première étape de tout diagnostic de Bliss à Valence est de vérifier le statut réglementaire de l'actif concret, et non de "ville".

Si la décision est plus grande - bâtiment entier, plusieurs carrés, figure institutionnelle - nous devrions également lire où investir dans le bâtiment touristique en Espagne 2026 et la mécanique de transformer un bâtiment en appartementparce qu'un passage de l'usage à la tertiaire est l'autre face du moratoire.

La méthode : pourquoi la direction fait-elle un cas d'investissement

Le carré donne le cadre et les résultats de gestion. Deux actifs identiques dans la même rue de Valence sont différents selon qui les exploite, parce que NOI les a construits formation dynamique, mélange de canaux, emploi réel et suivi des coûts. Le portefeuille de Bliss fonctionne avec Emploi moyen de 87% et revenus supérieurs à la moyenne du marché (datos internos de gestión), apoyada en pricing PriceLabs, PMS Lodgify y canal directo Tudesvío.

Ces chiffres ne sont pas des données du marché, mais des preuves de méthode. La thèse de Valence (prix avec cours, faible offre légale) ne se concrétise que si quelqu'un transforme cette voie en ar et cette pénurie en emploi durable. C'est là que la direction professionnelle sépare le rendement promis du rendement entré. Pour entrer dans le détail de calcul, le guide Retraite d'un aparthotel: du rendement brut à la NOI réelle développe la cascade complète, et vous pouvez voir le reste de thèse d'investissement touristique et notre agent pour Bâtiments complets.

Sources externes: Baromètre StR & Cushman & Wakefield Hoteler, 2025 Fermé · Andersen - Moratoires pour usages touristiques et hôteliers à Valence (2024).

Hector Clarke

Fundador de Bliss Homes. Operamos viviendas turísticas en 8 comunidades autónomas —pisos, casas rurales y un edificio completo en Toledo—, seis de ellos alquilados con nuestro propio dinero. Rencontrez l'équipe →