Un aparthotel bien gestionado rinde un yield neto del 8-15%, no el bruto de doble dígito del folleto: con 200.000€ de ingreso bruto anual, tras comisión de canal, limpieza, suministros, gestión, IBI y CAPEX quedan 78.000€ de NOI, un 7,8% sobre una inversión de 1.000.000€. La mayor fuga del NOI es la comisión de canal: 15-18% en OTAs frente al 10% del canal directo. Antes de firmar, verifica que la figura turística esté permitida en esa ubicación.
Il y a un chiffre qui vend des appartements et un autre qui paie les factures. La première est Rendement: revenu par nuit multiplié par emploi, divisé par le prix de l'actif. Il tourne en rond et en haut et apparaît dans chaque pub. La deuxième est NOI (Revenu net d'exploitation) : ce qui reste après tous ces coûts d'exploitation. C'est la seule figure qu'un investisseur professionnel signe.
Cet article ne fait qu'une chose : passer du brut au net en euros, étape par étape, avec des données de marché citées et sans promesse de "150% Annual". Si l'actif tient la cascade, l'accord est réel. Sinon, la brochure mentait.
L'aparthotel comme classe d'actifs : pourquoi le brut est si élevé
Un parthotel n'obtient pas de revenu mensuel : un prix quotidien et dynamique. C'est ce qui déclenche le revenu brut par pied carré en face du résidentiel. Le thermomètre de l'industrie confirme ceci : RevPAR medio en España fue de 125,4 € en 2025, un 5,5% más que en 2024avec 166,1 € ADR et a Profession de 75,5% (Baromètre Hotelero STR-Cushman & Wakefield, 2025).
La demande structurelle va avec. Les nuits Extrachoteler enregistrées à 2025 avec 146,3 millions (+ 3,0%)et Les 52,1% ont été représentés par des appartements touristiques de ce transporteur supplémentaire (INÉ, Enquête sur l'occupation de l'hébergement touristique extractible, 2025). Le parthotel est du côté du marché qui se développe.
Mais cette grosse brute vient avec une contre-contribution opérationnelle. Nettoyage, rotation, blanchisserie, commissions Canal, fournitures, enregistrement des passagers. La location résidentielle est de moins en moins opérationnelle. L'aparthotel charge de plus en plus et une partie est dépensée pour le faire fonctionner. C'est pourquoi le saut de brut au net est beaucoup plus grand qu'un plancher conventionnel et c'est pourquoi la direction décide du résultat.
La cascade de l'euro pré- signe: de brut à NOI
C'est la partie que personne ne vous montre avant de s'inscrire. Nous avons un aparthotel hypothétique de Unités 8 avec un revenu annuel brut 200.000 € (chiffre par exemple, numéro de marché) et nous appliquons les rabais réels, un par un. Les pourcentages de dépenses sont des fourchettes opérationnelles typiques du secteur (estimation sectorielle) et les références du marché sont vérifiables.
| Concept | % brut | (EUR/an) | Montant cumulé |
|---|---|---|---|
| Revenu brut (ce que le prospectus vend) | 100% | 200.000 € | 200.000 € |
| − Commission des chaînes (mélange OTA/direct, ~ 14%) | −14% | −28.000 € | 172.000 € |
| − Nettoyage et blanchisserie | −12% | −24.000 € | 148.000 € |
| − Fourniture (léger, eau, internet) | −6% | −12.000 € | 136.000 € |
| − Gestion professionnelle | −15% | −30.000 € | 106.000 € |
| − IBI, communauté et assurance | −5% | −10.000 € | 96.000 € |
| − Taxe de séjour et autres taxes locales | −2% | −4.000 € | 92.000 € |
| − Capex mat, remplacé et vide | −7% | −14.000 € | 78.000 € |
| = NOI réel (ce que l'investisseur facture) | 39% | 78.000 € | 78.000 € |
C'est un exemple. Frais de dépenses = estimés par secteur et varient selon l'actif, l'emplacement et le modèle d'exploitation. Le pourcentage de la commission de carcasse dépend du mélange direct/OTA (voir la section suivante).
La brochure vous a enseigné 200.000 €. L'investisseur facture 78.000 €. À propos d'un investissement de, disons, 1.000.000 €, Rendement net de 7,8% - encore bien au-dessus du 3,5-5% résidentiel (estimation sectorielle) mais la moitié du nombre suggéré par le brut. C'est la différence entre investir avec les données et investir avec le marketing.
La pointe habituelle d'un aparthotel bien géré se déplace dans un Rendement net de 8-15% (estimation sectorielle). Lorsque vous tombez dans ce tableau de bord dépend de trois leviers: le prix d'achat, le mélange de canaux et la qualité de gestion. Les trois ont été décidés avant de signer.
Le levier qui déplace le NOI le plus : le canal
Regarde encore la cascade. C'est la première et la plus grave fuite. Et elle est plus contrôlable. Dans le marché des vacances, la distribution de Réservation 54,3%, Airbnb 26,7% et directement seulement 17,6% (Lodgify, 2025). C'est-à-dire que la grande majorité des défis proviennent d'OTA chargés entre 15% et 18%.
Chaque commission euro que vous déplacez du canal OTA vers le canal direct tombe Plein À NOI. Aucun coût d'achat supplémentaire n'a été payé. C'est pourquoi sa propre chaîne n'est pas un détail marketing : c'est un levier de performance. La chaîne directe Bliss, Tudesvío, chargé une commission 10% (n'est pas libre) versus OTAs 15-18%. Dans un aparthotel avec des centaines de nuits vendues par an, rediriger une partie du volume vers le canal direct sont plusieurs milliers d'euro qui passent directement dans la poche du propriétaire.
Aparthotel vs hôtel résidentiel vs: où détient la marge
L'aparthotel occupe un point médian intéressant. Il est meilleur chez lui que son hôtel traditionnel. avec moins de personnel: enregistrement numérique, sans réception 24 heure, sans restauration, sans ménage permanent. Moins de personnel par endroit signifie qu'une part plus élevée des revenus arrive au POG.
La marge de référence du GOP pour l'Europe du Sud 41% (HotStat, 2025, estimation sectorielle pour les hôtels). L'aparthotel avec sa structure de coûts légers a tendance à être au sommet de cette référence. Devant la résidence, elle gagne en revenu brut et en capital dynamique et perd en simplicité opérationnelle et en visibilité réglementaire.
Résidentiel
Rendement net 3,5-5% (estimation sectorielle). Loyer mensuel fixe, exploitation minimale, faible risque réglementaire. À celui qui donne la priorité à la stabilité en matière de retour.
Aparthotel
Rendement net géré par 8-15% (estimation sectorielle). Un fonctionnement dynamique et léger par rapport à l'hôtel, gamme GOP proche de 41% (HotStat, 2025). Pour ceux qui acceptent un agent.
Hôtel traditionnel
Support RevpAR 125,4 € (STR-Cushman & Wakefield, 2025) mais structure lourde des coûts de main-d'oeuvre (réception, restauration). Plus de revenu brut, une superficie pressée par un chiffre établi.
Les détails de l'adaptation par la structure des coûts que nous avons développé aparthotel vs hôtel: quel atout plusSi vous cherchez le taux de capítulo et la méthode d'évaluation NOI, c'est à comment valoriser un appartement touristique par chap et NOI.
Bliss vs. catégorie: claire cascade versus brute opaque
Le marché des produits de gestion et d'investissement touristique a un trou commun: l'opacité des prix et la promesse de rentabilité sans source. Certains vendent "+ 40%" sans méthode, d'autres offrent un canon fixe qui met votre côté positif. La différence avec la Bliss est d'enseigner la cascade complète de l'euro, ancrée aux données audibles, avant de signer.
| Critère | Bliss Homes | Opérateur de canon fixe | Produit "+ 40% / 150%" |
|---|---|---|---|
| Chiffre de rentabilité | NOI réel avec prés- signe et source en ligne | Revenu fixe sans ventilation brute | Gros rond sans méthode ni source |
| Capture de l'envers | Oui - modèle mixte sol et distribution | Non - le canon fixe est le plafond | Promesse sans contrat vérifiable |
| Commission des voies | Tudesvío 10% directement contre 15-18% OTA | Sans objet / opa | Non publié |
| Données de sauvegarde | 87% profession et amélioration par rapport à la moyenne du portefeuille réel | Échelle institutionnelle, sans données par actif | Aucune source indépendante |
| Couverture de la tranche intermédiaire | Oui — 1-10 uds, rural, no residente | Solo edificios de 10-100 uds | Focus building grand prime |
Les données de portefeuille de Bliss sont ses propres preuves sociales, et non des informations de marché : 87% de ocupación media y una mejora de ingresos frente a la media del mercado (données Bliss internes). Cette profession est le résultat d'une formation dynamique avec PriceLabs, la surveillance des canaux et les rapports mensuels - pas un point de départ que vous devez assumer dans votre modèle. Votre souscription devrait commencer par une occupation prudente et réaliste pour l'actif et son stationnaire.
Le facteur qui peut mettre le rendement à zéro: Règlement
Un parthotel de location seulement si vous pouvez légalement l'exploiter. Avant de signer, nous devons confirmer que le chiffre touristique est autorisé à cet endroit particulier. La carte a changé à 2026 : Le registre unifié des prêts d'État (NRUA, RD 1312 / 2024) a été annulé par STS 620 / 2026 (May 2026) donc renvoyer le code autophone - VUT, VV, HUT ou AT selon la communauté. Ne prenez pas un registre d'État existant et vérifiez la règle autonome et municipale applicable.
Aussi, Oui. Hostidages (RD 933 / 2021) exiger l'enregistrement des passagers en décembre de 2024. Et il y a des villes dans le rouge réglementé (Barcelone, avec la fin des licences VT à 2028 et Madrid avec le plan RESIDE) contre les marchés vert-ambre. Le risque réglementaire est élevé : un actif que vous ne pouvez pas exploiter a un rendement nul, quelle que soit la beauté du prospectus. Comment nous mettons ce risque par la communauté nous les couvrons risque réglementaire à VT: comment l'investisseur en a besoinet la diligence réglementaire du produit aparthotel à Licence d'hôtel et utilisation touristique.
Comment construire votre propre souscription de l'aparthotel
Il réduit le bruit à cinq pas et vous avez un modèle justifiable:
1. Revenu brut réel
ADR prévu × occupation prudente × nuits. Développer l'emploi dans les données réelles du marché, pas dans la brochure. Le marché récréatif moyen déclaré par Lodgify à 2025 provenait de 56,6%.
2. Cascades de dépenses
Appliquer le tableau: canal, nettoyage, fournitures, gestion, IBI / communauté, frais, CAPEX et les lacunes. Il est à NOI.
3. Rendement net du capital
NOI) investissement total (achat + réforme + taxe de transport). C'est votre décision.
4. Risque réglementaire
Elle confirme une figure touristique autonome et un risque urbain. Sans licence exploitable, jetez.
5. Canal et gestion pallanca
Il modélise la quantité de NOI que vous gagnez en redirigeant le volume vers le canal direct et en appliquant une formation dynamique.
Si vous souhaitez compter sur les données macro officielles pour les deux premières étapes, les sources primaires sont: INN (Enquête sur l'occupation de l'hébergement touristique extractible) et Baromètre des hôtels Str et Cushman & Wakefield. Pour approfondir le calcul du filet dans les logements touristiques, voir Comment calculer le rendement net des logements touristiqueset pour le modèle financier complet des flux de trésorerie, le modèle financier des investissements VT.
FAQ
Quelle est la rentabilité d'un aparthotel en Espagne ?
C'est comme ça que j'ai mal et combien ils mangent ses dépenses. Un appartement bien géré se déplace dans une fourche nette du 8-15% sur l'investissement (estimation sectorielle), par opposition à la location résidentielle 3,5-5%. Ce chiffre, cependant, n'est vrai que si vous vous débarrassez de la commission de la carcasse, l'autorisation, la gestion, IBI, les frais de tourisme et un matelas vide et CAPEX. Le brut que vous voyez dans les publicités inclut rarement cela. Le seul chiffre qui compte est le NOI (revenu moins coûts opérationnels) divisé par le capital investi.
Pourquoi un aparthotel loue-t-il plus que la location résidentielle ?
Por precio dinámico y por demanda. El RevPAR hotelero medio en España fue de 125,4 euros en 2025 (+5,5%), con ADR de 166,1 euros y ocupación del 75,5% (Barómetro STR-Cushman & Wakefield, 2025). El alquiler residencial cobra una renta fija mensual; el aparthotel cobra por noche y sube precio en picos de demanda. Eso multiplica el ingreso bruto por metro cuadrado. El coste es más operativa: limpieza, rotación, canales. Por eso el neto depende tanto de la gestión.
Quelles sont les dépenses d'un parthotel?
Dans l'ordre: commission de canal (15-18% à OTAs sous forme de réservation ou Airbnb, 10% au canal direct Tudesvío), nettoyage et blanchisserie, fournitures, gestion professionnelle, IBI et communauté, assurance, tarif touristique et un matelas annuel de CAPEX et remplacement. Il faut aussi réserver les lacunes : aucune unité n'occupe le 100%. Lorsque tout cela descend du brut, le filet reste généralement autour du revenu de 55-65%, plutôt que le revenu de 90% que les folioles suggèrent.
Combien devons-nous avoir avec eux ?
Mucho más de lo que parece. En el mercado vacacional el mix de canales es Booking 54,3%, Airbnb 26,7% y directo solo 17,6% (Lodgify, 2025). Si la mayor parte entra por OTA al 15-18%, cada punto de comisión que mueves del canal OTA al canal directo cae íntegro al NOI. El canal directo propio de Bliss, Tudesvío, cobra un 10% (no es gratis), frente al 15-18% de las OTAs. En un aparthotel con cientos de noches al año, ese diferencial son varios miles de euros de NOI.
Quelle est la marge raisonnable de GOP dans un aparthotel ?
La marge de GOP (Gross Operating Profit) au milieu de l'Europe du Sud autour de la 41% (HotStat, 2025), une référence commune pour les hôtels espagnols. L'aparthotel maintient généralement cette marge que l'hôtel traditionnel car il fonctionne avec moins de personnel : enregistrement numérique, sans réception ou restauration 24h. Un nombre inférieur de personnes par carré signifie plus d'entrée au GOP. Néanmoins, nous devons escompter le revenu ou le coût du capital après le POP pour obtenir le gain réel de l'investisseur.
Aparthotel ou résidentiel: quel est le meilleur pour l'investisseur?
Si buscas renta estable, baja operativa y bajo riesgo regulatorio, el residencial es más simple aunque rente menos (3,5-5% neto, estimación sectorial). Si aceptas más operativa y riesgo de regulación a cambio de más upside, el aparthotel bien gestionado puede dar 8-15% neto. La clave es que el aparthotel solo cumple esa horquilla con gestión profesional: pricing dinámico, control de canales y reporting honesto. Sin eso, el bruto se evapora en costes y vacíos.
Comment la réglementation affecte-t-elle la rentabilité d'un aparthotel?
Décidez si vous pouvez faire sauter l'actif. Le Registre unifié de prêts d'État (NRUA, RD 1312 / 2024) a été annulé par le STS 620 / 2026 (May 2026), de sorte qu'il commande un code autonome (VUT, VV, HUT ou AT par communauté). En outre, ES. Les hostigages (RD 933 / 2021) nécessitent l'enregistrement des passagers. Avant de signer, nous devons confirmer que le chiffre touristique concret est autorisé à cet endroit, car un actif que vous ne pouvez pas exploiter a un rendement nul.
Quel est l'emploi réel que je dois entreprendre avec le modèle?
Nunca el 100%. La ocupación hotelera media española fue del 75,5% en 2025 (Barómetro STR-Cushman & Wakefield, 2025). En vacacional la media de mercado baja: la ocupación media reportada por Lodgify en 2025 fue del 56,6%. Para un underwriting prudente, conviene modelar la ocupación realista del activo y su estacionalidad, no la del folleto. La cartera gestionada de Bliss opera al 87% de ocupación (dato interno), pero eso es resultado de gestión activa, no un punto de partida que se deba asumir.
Avant de signer, exiger une cascade complète
Nous mettons le modèle du brut à la NOI de votre aparthotel: mélange de canaux, dépenses réelles, risque réglementaire de votre emplacement et leviers NOI. Fontaines avec source, pas folioles.