A Coruña, Vigo y Santiago rentan sobre el 8% bruto según estimaciones sectoriales, con un escenario optimista que eleva A Coruña hasta el 17%, pero ese techo teórico cae al 4-7% neto tras descontar comisión de canal, limpieza, IBI, gestión y vacíos. El atractivo viene de un alquiler residencial moderado (11 €/m²) frente a demanda turística que ya no es solo estival. Ojo con Vigo: la nueva ordenanza municipal limita las VUT nuevas a planta baja o última planta con acceso independiente en suelo terciario.
La thèse: prix modéré, demande qui tient l'hiver
La Galice côtière urbaine est l'un des rares marchés espagnols où l'investisseur trouve toujours un écart favorable entre ce qu'il paie pour l'actif et ce que l'actif facture. La location résidentielle à Vigo et A Coruña 11 €/m² (Idéaliste, 2025), clair sous Madrid ou Barcelone, tandis que la demande touristique urbaine reste hors de la plage mois: tourisme urbain, gastronomie, la Voie Santiago et un poids croissant de voyageurs non-résidents. Si vous achetez à l'extérieur de l'Espagne, vous devriez d'abord lire comment taxer et exploiter un investisseur étranger non résident dans le logement touristique.
Cette combinaison - une base de coûts contenue sur des revenus comparables - déclenche un rendement brut. Les estimations de la section ont mis Vigo, A Coruña et Santiago de Compostelle au-dessus 8% brut (estimation du secteur) et pour A Coruña un scénario optimiste vient pour estimer une 17% brut asumiendo ocupación del 70%, tarifa de 85-100 €/noche e ingresos de ~22.755 €/año (estimación sectorial). Tómalo con pinzas: es un techo teórico de escenario favorable, no una base de underwriting. Como contraste, el alquiler residencial convencional en A Coruña ronda los 11 €/m² (idealista, 2026), una base mucho más modesta. La conclusión prudente no es el 17%, es el gamme supérieure à 8% brut pour la Galice urbaine, et toujours traduit en net.
Le problème du brut : personne ne facture le titulaire
Le brut est la commercialisation et le net est la décision de capital. Un rendement brut du 8-17% sonne spectaculaire jusqu'à ce que vous vous débarrassiez, une par une, de toutes les fuites réelles : commission de canal, nettoyage, taxes locales, gestion, CAPEX et les jours où la propriété ne facture pas. C'est pourquoi cet article - et le reste de la grappe d'investissement de Bliss - ne vend pas un nombre rond : Cascade EUR sur la table avant de signer.
Si vous voulez la méthode générale pour construire cette cascade dans n'importe quel carré, nous le développons à Rendement net des logements touristiques: chiffres réels, non brutsC'est comme ça qu'on l'applique à une affaire galicienne concrète.
Pré-signature Euro cascade: un appartement touristique à A Coruña
Nous commençons par un cas illustratif : ~ 22.755 € avec un revenu brut annuel avec une occupation de 70% et une moyenne de 85-100 € / nuit (estimation du secteur). Sur ce brut, nous avons mis fin aux coûts d'exploitation réels. Les chiffres des dépenses sont illustratifs et dépendent de l'actif concret. Le but est d'enseigner l'ordre de grandeur de chaque fuite.
| Concept | Montant annuel | % brut |
|---|---|---|
| Recettes brutes | 22.755 € | 100% |
| − Commission des chaînes (mélange OTA ~ 15-18%) | −3.640 € | −16% |
| − Nettoyage et blanchisserie | −2.730 € | −12% |
| − IBI et communauté | −1.820 € | −8% |
| − Gestion professionnelle | −2.276 € | −10% |
| − Fourniture, assurance et entretien | −1.820 € | −8% |
| − CAPEX et réduction des lacunes | −1.365 € | −6% |
| Filet à main (NOI approximatif) | ≈ 13.104 € | ≈ 58% |
Revenu brut, emploi et structure des coûts: estimation sectorielle, varie selon l'actif. Le poids des coûts d'exploitation VT bien gérés autour du 70% brut avec des lacunes et CAPEX.
La lecture est claire: à partir du brut 17% en tête de la phase optimiste, l'investisseur reste avec un net qui, à propos d'une valeur d'achat réaliste, se place très probablement à gamme 4-7% net (estimation sectorielle). Il reste un bon atout - mieux que la résidence traditionnelle galicienne dans de nombreux cas - mais la décision est prise à ce sujet, mais pas à propos du titulaire.
Et voici le levier le plus sous-estimé de toute la cascade: Commission des voies. Cada punto que mueves de las OTAs (15-18%) al canal directo importa. El canal propio de Bliss, Tudesvío, charge un 10% 15-18% à partir de Airbnb, Réservation ou VRBO, mais les points 5-8 sur le rugueux vont directement à NOI. Dans le cas ci-dessus, réduire la commission moyenne de 16% à 10% somme de l'ordre de 1.300 € net par an par étage, sans toucher les frais ou l'occupation.
Où acheter à Vigo: Bouzas, Travesas, Plaza América et El Casco Vello
Pas tout Vigo à loyer égal. Les zones que le secteur indique avec la meilleure combinaison de la demande et le rendement stable sont Bouzas, Travesas et Plaza América (VENAVER, 2026): Demande consolidée, bonne connectivité et produit de rotation rempli en haute saison. Bouzas contribue également à l'attractivité du front de mer restauré.
Les Vello poilu C'est le jeu de la valeur ajoutée: baisse du prix d'entrée pour plus de CAPEX Rehab et de sérieux travaux de licence. C'est la zone de transformation où l'investisseur qui peut mener la réforme saisit la valeur, mais aussi où le risque urbain exige une bonne diligence raisonnable avant de signer.
A A Coruña, la vieille ville binomiale / poisson et l'axe Orzan-Riazor concentrent la demande urbaine à des prix élevés. Pour comparer A Coruña et Vigo à d'autres emplois avec le critère du capital - rendement net, risque réglementaire et liquidité de sortie - le cadre est rentabilité nette des logements touristiques par ville: classement 2026 et où investir dans le logement touristique 2026: classement.
Risque réglementaire : La Galice est modérée mais Vigo bouge
Le cadre autonome Decreto 12/2017 de la Xunta: déclaration responsable, inscription au registre des entreprises et des activités touristiques (REAT) et Un taux unique de 60,98 € haut. C'est un point de départ raisonnablement accessible par rapport aux autres communautés.
L'endroit chaud est municipal. En janvier de 2026, le conseil municipal de Vigo a adopté une ordonnance qui Seul un nouveau VUT peut être enregistré lorsqu'il est considéré comme une utilisation tertiaire par le MGOMet limite les nouveaux appartements de tourisme au rez-de-chaussée ou à l'étage supérieur avec accès indépendant à l'utilisation résidentielle prioritaire (idéaliste, 2026). Vigo avait environ 2.129 en décembre, près de 300 moins que le bec d'été de 2025 (idéaliste, 2026). Traduction de l'inverseur : vérifier que votre adresse spécifique supporte l'utilisation avant d'acheter pour exploiter comme VUTun bien que vous ne pouvez pas concéder est un bien résidentiel coûteux.
Deux autres couches d'état, toutes deux vérifiables:
- Registro único estatal (NRUA, RD 1312/2024): anulado por la STS 620/2026 (mai 2026). Ne prenez pas sa validité et travaillez avec le code autonome galicien (VUT / REAT). Toujours vérifier l'état actuel à BOE avant de citer.
- Prêt de la communauté propriétaire (LO 1 / 2025 de 3 avril 2025): Le conseil peut interdire ou restreindre la nouvelle VUT avec une majorité renforcée. Un seul propriétaire qui ne vote pas - d'où l'attractivité du bloc complet, nous avons essayé à la grappe de construction.
Si vous voulez comprendre comment un investisseur professionnel Pestie ce risque (et n'a pas seulement peur), le cadre complet est à notre investissements touristiques.
Couverture intelligente: mélange VUT et saison
Avec Vigo resserrant VUT, la stratégie qui protège le capital en Galice urbaine portefeuille mixte: VUT lorsque la licence autorise et rend et location saison (art. 3 LAU) ou mi-terme comme requis par le risque réglementaire ou par l'arrêt. Cette flexibilité réduit la dépendance d'une seule figure et adoucit la vallée d'hiver sans abandonner le pic touristique.
Ce n'est pas une théorie. Le portefeuille réel de Bliss - étendu par Madrid, Castilla et León, Castilla - La Manche, Cantabrie et la Communauté de Valence - fonctionne avec profession moyenne de 87% et recettes supérieur à la moyenne du marché (données internes Bliss), combinant VUT, saison et modèles de location garantis selon le carré. Chez Galice, la même boîte à outils s'applique au binomial A Coruña-Vigo.
Bliss versus alternatives: la cascade en avant, pas cachée
L'investisseur entrant en Galice compare, en gros, trois routes : gérer sa propre, céder son actif à un opérateur de canon fixe, ou un gestionnaire professionnel dédié. La différence n'est pas sur le slogan, il s'agit de qui vous montre les chiffres avant de signer.
| Critère | Bliss Homes | Opérateur de canon fixe | OTA Autogestion |
|---|---|---|---|
| Cascade brute → présignal net | Oui, avec votre adresse et le coût réel | Non: un canon fixe opaque | C'est ce que tu fais avec eux. |
| Capture de l'envers | Prêt et distribution: en hausse si en hausse | Toit: Le canon est la limite | Oui, mais vous prenez tous les risques. |
| Commission des voies | Tudesvío 10% directement + mélange OTA | Non transparente | 15-18% OTA sans son propre canal |
| Carte du risque réglementaire galicien | Par direction et assignation | Générique | À votre compte et risque |
| Couverture VUT + saison | Transporteur mixte flexible | Format fermé | Difficile à opérer seul |
Le canon régulier de l'opérateur de type vous donne la tranquillité d'esprit, oui, mais pose un toit : si A Coruña vomit sous forme de frais, l'envers reste avec l'opérateur. Le modèle de Bliss -terrain et distribution- garder un minimum et vous laisser capturer la montée. Et contrairement à l'autogestion, on ne construit pas la cascade à la fois : on la voit avant de signer.
Que vérifier avant de signer à Galicia
1. Utilisation urbaine de la direction
Confirmez à la pGOM si la VUT est autorisée dans cette ferme particulière, en particulier à Vigo après la nouvelle ordonnance (idéaliste, 2026). Sans utilisation compatible, il n'y a pas de licence.
2. REAT et déclaration responsable
Élevé dans le registre Xunta (décret 12 / 2017), taux unique de 60,98 € et conformité aux exigences de logement. Vérifiez que la propriété est conforme à eux avant de les acheter, et non après eux.
3. Statuts et communautés
Vérifiez si la communauté a déjà vérifié ou limité VUT (LO 1 / 2025). Dans tout un immeuble, ce risque disparaît.
4. Cascades brutes à nettes
Il construit la NOI avec des coûts réels - canal, nettoyage, IBI, communauté, gestion, CAPEX, lacunes - et décide du net, jamais de l'annonce brute.
FAQ
Quel est son intérêt pour A Coruña et Vigo ?
Las estimaciones sectoriales sitúan a A Coruña, Vigo y Santiago entre las plazas gallegas con rentabilidad bruta por encima del 8% (estimación sectorial), y algún escenario optimista eleva A Coruña hasta el 17% bruto asumiendo ocupación del 70% y tarifa de 85-100 €/noche (estimación sectorial). Esa cifra del 17% es un caso de techo teórico: el dato que aguanta una decisión de capital es el yield neto, que tras descontar comisión de canal, limpieza, IBI, comunidad, gestión, CAPEX y vacíos suele caer al rango 4-7% (estimación sectorial). Compra mirando el neto, no el titular del bruto.
Où acheter à Vigo (Bouzas, comme Travesas, vieille ville)?
Los barrios que el sector señala con mejor combinación de demanda y retorno estable son Bouzas, As Travesas y Plaza América (VENAVER, 2026): demanda estable, buena conectividad y producto de rotación. El Casco Vello en transformación ofrece precio de entrada más bajo a cambio de más CAPEX de rehabilitación. Antes de firmar verifica que el PGOM de Vigo permite el uso en esa dirección concreta: la nueva ordenanza municipal limita las VUT nuevas a planta baja o última planta con acceso independiente y a suelos de uso terciario (idealista, 2026).
Pourquoi Galice urbaine offre-t-elle des rendements sur le moyen ?
Por una brecha entre precio de compra moderado y demanda turística que ya no es solo estival. El precio medio en Vigo y A Coruña ronda los 11 €/m² de alquiler residencial (Idealista, 2025), por debajo de Madrid o Barcelona, mientras el turismo urbano-costero, el Camino de Santiago y la gastronomía sostienen la ocupación fuera de temporada alta. Menor base de coste sobre ingresos comparables = yield bruto superior. El reto no es el bruto: es defender el neto con gestión y pricing dinámico.
Mélangez-vous VUT et résidentiel en un seul endroit ?
Oui, et à Galice urbaine, ça a du sens comme couverture. Une stratégie mixte - VUT saisonnier et location saisonnière ou résidentielle à mesure que le risque réglementaire se durcit - réduit la dépendance de la licence touristique et adoucit la saisonnalité. La location saisonnière (art. 3 LAU) et à mi-parcours sont des leviers pour maintenir le revenu si une ordonnance limite la VUT. Bliss exploite les deux formats sur le même portefeuille.
Quel risque réglementaire la Galice a-t-elle?
Moderado y al alza en las grandes ciudades. La base es el Decreto 12/2017 de la Xunta (REAT, declaración responsable, tasa única de 60,98 €). En 2026 Vigo aprobó el borrador de una ordenanza que solo permite VUT nuevas en suelos de uso terciario y en planta baja o última planta con acceso independiente (idealista, 2026). A nivel estatal, el registro único (NRUA, RD 1312/2024) fue anulado por la STS 620/2026 (mayo 2026): no presupongas su vigencia y trabaja con el código autonómico. Además, la LO 1/2025 permite a la comunidad de propietarios vetar VUT nuevas con mayoría reforzada.
Comment passer de brut à net à Galice ?
avec une cascade d'euro présignale : partie du revenu brut annuel et soustrayant, une par une, commission canal (15-18% à OTAs contre 10% à partir du canal direct Tudesvío), clairance, IBI et communauté, gestion professionnelle, CAPEX et jours de vide. Sur un cas illustratif de A Coruña de ~ 22.755 € brut (estimation sectorielle), le filet en main autour de la 13.000-14.000 €, reordonnant complètement l'attractivité pour le démarreur. Cette cascade est exactement ce que Bliss met en place avant de signer.
¿Es fiable la rentabilidad bruta estimada del 17%?
No como base de underwriting. Es un escenario optimista (estimación sectorial) que asume ocupación del 70%, tarifa de 85-100 €/noche y un precio de compra bajo. El alquiler residencial convencional en A Coruña ronda los 11 €/m² (idealista, 2026), una base mucho más modesta. La lectura prudente es la del rango por encima del 8% bruto para Galicia urbana, y siempre traducido a neto. Trata el 17% como techo teórico, no como base de underwriting.
Votre cascade galicienne avec votre numéro
Nous montons le modèle de brut à net à la main pour votre actif à A Coruña ou Vigo: commission canal, coûts réels, risque réglementaire par direction et étape VUT + saison. Sans les gros titres, seule la NOI qui décide.