No hay ciudad ganadora fija: el yield neto real depende de cruzar precio de entrada, riesgo regulatorio y ocupación, no solo el bruto. Madrid tiene el m² más caro (5.960€/m²) pero Málaga combina la ocupación más alta del país (82,4%) con precio más bajo; el bruto residencial medio es del 6,7% y el turístico ronda el 6-10% bruto, cayendo al 3-7% neto tras la cascada de gastos. Barcelona elimina licencias turísticas en 2028; Madrid está restringida por el Plan RESIDE.
Le classement honnête ne commande pas par brut, les ordres par net ajusté au risque
Presque tous les classements « où investir dans le logement touristique » font la même erreur : ils commandent des villes pour le gros ou le nombre de touristes et ils y séjournent. Pour un investisseur professionnel qui ne décide rien. Le capital est attribué où Rendement net en main, ajusté par risque réglementaire et liquidité de sortieoffre le meilleur rapport rendement/risque. Trois axes, pas un.
Cette différence est importante parce que les trois variables indiquent souvent des sens opposés. Une ville brute élevée peut avoir un risque réglementaire qui compresse l'offre légale à zéro en quelques années. Une autre avec un brut modeste peut avoir un marché de revente profond qui protège votre sortie. Cet article ne vous dit pas "acheter à X". Il vous donne la méthode pour marquer chaque ville par les trois axes puis plus bas à l'actif de béton avec Cascade EUR Cela sépare le brut du gain réel.
1 - rendement brut de départ: données et son piège
La référence la plus propre au début est la rentabilité brute de la location résidentielle: la rentabilité du logement en Espagne fermé 2025 à une moyenne de 6,7%avec Lleida al 7,5% à la tête et San Sebastian à 3,3% dans un camion arrière intercapital (Idéaliste, 2025) . C'est un énorme groupe : le toit est en haut. Le logement touristique commence généralement au-dessus de ce brut résidentiel - la bande sectorielle habituelle est 6- 10% brut (estimation sectorielle) - mais pour des dépenses plus opérationnelles et saisonnières.
Le piège de l'homme cru est double. Premièrement, ils n'ont rien à dire: pas de canal, pas de propreté, pas d'IBI, et pas de lacunes. Deuxièmement, ignore le vrai dénominateur, c'est le prix d'achat. C'est pourquoi le prochain axe est le prix du mètre carré.
Eje 2 — El precio del m² es el denominador del yield
Pour l'équité du revenu net, plus vous achetez cher, moins vous louez. Les prix de 2026 ouvrent une plage qui modifie complètement le calcul: Madrid 5.960 €/m², Barcelona 5.243 €/m², Valencia 3.359 €/m² et Sevilla 2.804 €/m² (Idéaliste, 2026) . Le même logement avec le même NOI rapporte plus à Séville qu'à Madrid simplement parce que le capital investi est de moitié.
Cela explique un paradoxe fréquent : les villes « premium » avec une demande touristique énorme produisent des rendements nets médiocres parce que le prix d'entrée a été mangé à la hausse. L'onduleur qui ne considère que les revenus voit Madrid comme un gagnant, et celui qui divise par les prix constate que les capitaux de côte secondaire et de prix intermédiaire ont tendance à avoir de meilleures performances nettes.
Source : Indice idéaliste du prix du logement, 2026 ouvert-mai et rentabilité de la location, janvier 2026 (données 2025).
Axe 3 - Risque réglementaire: rabais du marché mis au rendement
Le risque réglementaire n'est pas une note de bas de page : c'est une remise directe sur le rendement. Si une ville peut quitter votre permis sans valeur dans quelques années, le rendement que vous exigez monte pour compenser. La carte de 2026 est clairement cassée :
- Rouge: Barcelone supprime les licences d'utilisation touristique à 2028 Espagne Il est très limité par le plan RESIDE / PEH (règlement municipal, 2025).
- Voir -Amber: Valence, Séville, Malaga, Alicante et Bilbao continuent d'offrir une gamme avec leurs normes autonomes et municipales et doivent être vérifiées au cas par cas.
Il y a une nuance que de nombreuses analyses n'ont pas encore incorporé: le registre d'état unique (NRUA, RD 1312 / 2024) était Annulé par STS 620 / 2026 en mai de 2026, donc ce qu'il commande est un code autonome (VUT / VV / HUT). Pour tout achat, nous devons vérifier la règle autonome et municipale actuelle, et ne pas assumer un registre d'état qui ne s'applique plus. Allons plus loin dans la façon dont ça regarde comment l'investisseur apprécie le risque réglementaire.
Axe 4 - demande et occupation : le moteur d'entrée par ville
La demande détient ses revenus, et à 2025 était record. Nuits extra-hotelaires atteintes 146,3 M et les appartements touristiques représentent déjà 52,1% Extrachoteler (INE EOAT, 2025) . Par destination, la principale occupation de 2025 était Málaga 82,4%suivie de Canarias 81,5% et Alicante 80,7% (Baromètre STR-Cushman & Wakefield, 2025).
Cruzar ocupación con precio de entrada es revelador: Málaga combina la ocupación más alta del país con un precio del m² por debajo de Madrid o Barcelona, lo que la convierte en una de las plazas con mejor relación ingreso/coste —siempre que la regulación municipal lo permita en la zona concreta. Es el tipo de análisis que hacemos en el criblage du marché pour investir dans VT 2026.
La cascade de l'euro pré- signe: du brut au net à la main
Voici le cœur de la méthode. Aucun classement par ville ne sert si vous ne descendez pas à l'actif en béton et passer à travers la cascade. Nous prenons un modèle d'emploi - un logement touristique avec 30.000 € Revenus annuels bruts - et nous réactualisons poste par poste. Les chiffres pour chaque article varient selon la ville, la taille et la saison et le but est de montrer le ordre de grandeur de la chute de brut à net.
| Concept | (EUR/an) | % brut |
|---|---|---|
| Recettes brutes (Réserves annuelles) | 30.000 | 100% |
| - Commission des chaînes (mélange OTA + direct) | −4.200 | −14% |
| − Nettoyage et blanchisserie | −3.600 | −12% |
| − IBI, communauté, assurance et honoraires | −2.700 | −9% |
| − Fourniture (léger, eau, internet) | −2.100 | −7% |
| − Gestion professionnelle | −4.500 | −15% |
| − CAPEX et matelas de remplacement et à vide | −3.000 | −10% |
| NOI / gain net à la main | 9.900 | 33% |
Ejemplo ilustrativo. Cada partida varía por ciudad, tamaño y temporada. Bandas sectoriales: comisión OTA 15-18% y canal directo Tudesvío 10% (datos internos Bliss); margen neto VT en el entorno del 30% con buena gestión (estimación sectorial). El bruto del 6-10% suele caer a un neto del 3-7% una vez pasada la cascada (estimación sectorial).
Deux lectures immédiates. Premièrement : canal est le plus grand jeu variable. Le mélange de vacances typique est la réservation 54,3%, Airbnb 26,7% et directement 17,6% (Lodgify, 2025); cada punto que trasladas de OTA al 15-18% hacia un canal directo al 10% cae íntegro al neto. Segunda: el yield neto de una ciudad depende tanto del ingreso como de cuánto de ese ingreso sobrevive a la cascada —y eso último depende de la GestionPas sur la carte.
Tableau de décision : comment marquer une ville par les trois axes
Pour attribuer le capital avec critère, marquer chaque ville candidate sur les trois axes et rester avec ceux qui les équilibrent tous, mais avec celui qui gagne en un :
| Rég. | Que mesurer | Source de référence |
|---|---|---|
| Rendement net | Revenus d'emploi × ADR, moins cascade EUR | INE EOAT, STR-Cushman, données de gestion |
| Prix des intrants | €/m² actual (denominador del yield) | Idéaliste, 2026 |
| Risque réglementaire | Rouge / ambre / vert selon la règle actuelle | Réglementation locale et locale |
| Retraite | Marché Profondeur Acheteur et Cap Sorties | Analyse idéaliste + demande |
La quatrième rangée - la liquidité de sortie - est le pied le plus oublié. Un rendement élevé sur un marché fin où personne n'achète à la sortie vaut moins qu'un rendement un peu inférieur sur un marché profond. Madrid, Malaga et Valence ont un vaste marché de revente et certaines destinations secondaires ou rurales sont plus ilícides. Module sortie à partir du jour d'achat, pas pendant la vente.
Pourquoi la direction décide le classement plus que la carte
Deux investisseurs dans la même rue dans la même ville peuvent avoir des rendements nets complètement différents. La différence est en cascade : occupation réelle, poids direct du canal, surveillance du nettoyage, formation dynamique et CAPEX planifié. La carte fixe le point de départ et la gestion fixe le point d'arrivée.
C'est exactement là que son mariage de Bliss: Au lieu de vous vendre un brut rond, nous mettons la cascade de l'euro avant que vous signez, avec chaque chiffre ancré à une source vérifiable et contrasté avec les données réelles de notre portefeuille - occupation moyenne de 87% et recettes supérieur à la moyenne du marché (données Bliss internes). Et nous déplaçons l'entrée d'OTA dans sa propre chaîne directe, Tudesvío à 10% par rapport à 15-18% des OTA, qui va complètement à la NOI.
| Comment la rentabilité est présentée | Bliss Homes | Gestion / promesse du marché |
|---|---|---|
| qui t'enseigne | NOI / Filet de rendement en main, présignal | Rond brut ou "+ X%" sans méthode |
| Source des données | INE, idéaliste, STR - mentionné en ligne | Aucune source ou année |
| Cascade des dépenses visibles | Point au départ avant la signature | Caché après le brut |
| Commission des voies | Tudesvío 10% vs 15-18% OTA | Commission non publiée |
| Capture de l'envers | Modèle combiné sol et distribution | Canon fixe avec plafond à l'envers |
| Risque réglementaire par secteur | Cartographie par l'ACCA et la municipalité | Générique ou absent |
Pour affronter le canon fixe des opérateurs d'échelle - qui met un toit à ce que vous pouvez gagner - le modèle mixte du sol plus de distribution capture l'envers car la gestion pousse l'occupation et l'ADR au-dessus du marché. C'est la différence entre la perception d'un revenu forfaitaire et la participation à la performance réelle de l'actif. Nous les avons développés à comment le rendement net d'un logement touristique est calculé et à investissements touristiques.
Comment utiliser ce classement dans une décision de capital
Le cours pratique est de haut en bas. Premièrement, la numérisation des marchés macro pour exclure ce qui ne convient pas à votre thèse (demande, prix, régulation). Deuxièmement, au sein des marchés de l'ambre, posez l'actif concret et passez par la cascade de l'euro. Troisièmement, modélisez le costume avant d'acheter. Quatrièmement, il décide comment les gérer : parce que, comme nous l'avons vu, c'est ce qui fait d'un bon point de départ un bon NOI.
Si vous voulez perdre le travail manuel, c'est juste le diagnostic que nous donnons : rendement net réel par ville ou par actif, risque réglementaire de zone et sortie de liquidité avec les sources et avec retour en cascade. Si vous investissez hors d'Espagne, nous devons également comprendre le traitement fiscal dédié à investisseur étranger non résident dans le logement touristique. Pouvez-vous voir plus de matériel à Blog d'investissement ou nos services de gestion.
FAQ
Quelle ville donne plus de rendement net dans les logements touristiques à 2026?
No hay una respuesta única: depende de cruzar yield bruto, riesgo regulatorio y liquidez de salida. Como referencia, la rentabilidad bruta residencial media en España fue del 6,7% en 2025, con Lleida al 7,5% en cabeza y San Sebastián al 3,3% en cola (Idealista, 2025). En vivienda turística, los destinos de costa secundaria y ciudades verdes-ámbar como Málaga, Alicante o Valencia suelen ofrecer mejor relación yield neto / riesgo que Madrid o Barcelona, donde la regulación comprime la oferta legal. El yield neto real solo se conoce tras pasar la cascada de euros pre-firma de cada activo concreto.
Comment le prix du mètre carré affecte-t-il le rendement net?
El precio de compra es el denominador del yield: a igualdad de ingreso neto, cuanto más caro el m², menor la rentabilidad. En 2026 Madrid cotiza a 5.960 €/m² y Barcelona a 5.243 €/m², frente a Valencia 3.359 €/m² y Sevilla 2.804 €/m² (Idealista, 2026). Una misma vivienda turística con el mismo NOI rinde más en Sevilla que en Madrid porque el capital invertido es mucho menor. Por eso el ranking por ciudad nunca debe leerse solo por ingreso: hay que dividir por el precio de entrada.
Où est moins de risque réglementaire d'investir dans la TV?
Barcelone est en rouge (supprime les licences pour l'utilisation touristique à 2028) et Madrid fortement restreint par le plan RESIDE. Au verde-Amber sont Valence, Séville, Malaga, Alicante et Bilbao, chacun avec sa propre norme autonome et municipale que nous devons vérifier au cas par cas. De plus, le registre d'état unique (NRUA, RD 1312 / 2024) a été annulé par le STS 620 / 2026 en mai de 2026, donc il envoie un code autonome (VUT / VV / HUT). Le risque réglementaire est exprimé comme un rabais sur le rendement : à une incertitude plus normative, plus de rendement nécessaire.
Qu'est-ce que le rendement net et ce qui est différent de brut?
Le rendement brut divise le revenu annuel par le prix d'achat, sans escompte des dépenses. Le net jield premiers rabais commission canal (OTA), nettoyage, IBI, communauté, fournitures, assurance, gestion, CAPEX et jours vides. Dans les logements touristiques, un montant brut de 6-10% tombe généralement à un montant net de 3-7% après cette cascade (estimation sectorielle). L'inverseur professionnel est toujours net: le brut qui apparaît dans les annonces est marketing, pas de retour à la main.
Combien pèse la commission des canaux au filet ?
Beaucoup : c'est souvent la plus grande dépense variable. Le mélange de vacances typique est la réservation 54,3%, Airbnb 26,7% et 17,6% (Lodgify, 2025) et les OTA sont facturés entre 15% et 18%. Réduire la dépendance des OTA en augmentant le poids du canal direct améliore les NOI sans toucher au revenu brut. Le canal direct de la Bliss, Tudesvío, fonctionne à la commission 10% par rapport à la 15-18% des OTA : chaque point qui se déplace directement va complètement au réseau.
La liquidité de la production a-t-elle un sens dans l'analyse par ville?
Sí, es la tercera pata olvidada. Un yield alto en un mercado fino donde nadie compra a la salida vale menos que un yield algo menor en un mercado profundo con demanda compradora. Ciudades como Madrid, Málaga o Valencia tienen mercado de reventa amplio; algunos destinos rurales o de costa secundaria son más ilíquidos. El inversor debe modelar el exit (precio m², demanda compradora y cap rate de salida) desde el día de la compra, no improvisarlo al vender.
Comment Bliss calcule-t-elle la rentabilité nette par ville?
Bénéficie d'une partie des revenus réels estimés par l'emploi et par l'exploitation du marché concret, en appliquant la cascade présignale de l'euro (commission canal, nettoyage, IBI, communauté, gestion, CAPEX et lacunes) et en livrant l'IN et le rendement net avant de signer. Chaque chiffre de marché est ancré à une source vérifiable (INE, Idealist, STR / Cushman) et contraste avec les données réelles de notre portefeuille : emploi moyen de 87% et revenus supérieurs à la moyenne du marché. Nous ne vendons pas un rond brut : nous vous apprenons le numéro en main et d'où il vient.
Sources officielles: INE - Occupation en Extrachoteler hébergement touristique, année 2025 · Idéaliste - Performance du boîtier 2025. Données de portefeuille = test social interne de Bliss Homes, données non marchandes.
Nous vous donnons le rendement net réel, pas le brut de l'annonce
Diagnostic des investissements avec la cascade de l'euro présignal par ville ou par actif: revenu, dépenses, NOI et risque réglementaire, avec les sources et avec les données d'un portefeuille réel à la 87% d'occupation.