La diferencia entre AT y VUT es de IVA y riesgo: la VUT, solo con limpieza de entrada y salida, está exenta de IVA pero no deduce nada; el AT, con servicios de hostelería, tributa al 10% y deduce el IVA soportado en reforma y gastos. En un edificio de 240.000 € de bruto, el resultado antes de IVA recuperable es 121.200 € en VUT y 116.400 € en AT. Elige AT si vas a meter CAPEX serio.
Un concurrent qui achète un bâtiment entier pour l'exploitation touristique reçoit habituellement l'offre vendue comme « appartements touristiques ». Mais ce mot cache deux chiffres fiscaux très différents et le mauvais choix ne coûte pas une amende: points de rendement nets et milliers d'euros à la production. La bonne question n'est pas "Est-ce que je le loue à Airbnb?" mais "Est-ce que je l'ai structuré comme appartement touristique (AT) en activité économiqueou comme un ensemble de Logement visionné (VUT)?".
Les deux chiffres loyer à la même demande. La différence réside dans ce qui se passe: TVA, licence, terrain urbain et, surtout, comment votre actif sera évalué par l'acheteur de demain. Ce guide traduit la décision en euros, sans jargon et avec chaque chiffre de marché attaché à sa source.
Les deux figures, sans euphémismes
El nombre exacto cambia por comunidad autónoma —VUT en unas, VV o HUT en otras, AT como categoría aparte—, porque tras la anulación del Registro Único estatal (RD 1312/2024) por la STS 620 / 2026 (mai de 2026) commande un code autonome, et non un registre d'état. La frontière économique est la même dans toute l'Espagne et fourniture de services hôteliers:
VUT - logement à usage touristique
Location de logements Sans services de type hôtel. Il suffit d'entrer / sortir nettoyage, changement de vêtements pour le check-out et l'entretien. Opéra utilisation résidentielle. Aux fins de la TVA, gratuit (AEAT, 2025). En propiedad horizontal, queda sujeta al veto 3/5 de la comunidad.
AT - appartement touristique (activité économique)
Exploitation continu avec services hôteliers: réception, nettoyage régulier et changement de vêtements. Il faut généralement logement tertiaire et congé d'activité. Aux fins de la TVA, taxe sur 10% y deduce el IVA soportado (AEAT, 2025).
Pour tout un bâtiment à propriétaire unique, ce n'est pas une question de nuance : c'est la décision qui définit le modèle d'entreprise. Et voici le premier avantage structurel du bloc complet, que la diffusion VUT n'a pas.
Le veto du voisin: Tout le bâtiment joue dans une autre ligue
Réformes de la Loi sur les biens horizontaux (Ley Orgánica 1/2025à partir de 3 avril 2025) la plupart des 3 / 5 de la communauté Permettre aux nouveaux logements à usage touristique sur des appartements gratuits et permettre à la même majorité de les restreindre ou de les interdire. Pour un investisseur VUT dispersé dans un immeuble à plusieurs propriétaires, c'est un risque réglementaire dans sa propre échelle: Le bien peut faire l'objet d'un veto de la part de ses voisins.
Les Un bâtiment complet d'un seul propriétaire esquive le vetoPas de communauté pour voter. C'est l'un des meilleurs et des plus puissants arguments du bloc entier comme une classe d'actifs. Nous l'avons complètement développé. L'avantage de ne pas compter sur la communauté des voisinset fait partie de la thèse générale acheter un bâtiment complet pour la location touristique.
TVA: le facteur qui déplace le plus NOI
Voici la différence financière la plus tangible. Selon Agence fiscale, 2025:
- VUT sans services hôteliers → TVA gratuite. N'ont pas d'impact TVA sur le client, mais ne pas déduire la TVA Réformes, mobilier, fournitures et gestion.
- AT avec services hôteliers → TVA à 10% (No 21%) comme établissement d'hébergement. Impact 10% et de la TVA de vos placements et dépenses.
¿Qué servicios cruzan la línea? La AEAT (2025) lo concreta: recepción y atención permanente, nettoyage régulier de l'hébergement pendant le séjour, changement régulier de lit et de salle de bains et des extras comme la buanderie ou la garde des bagages. Nettoyage uniquement à l'entrée / sortie et entretien technique Numéro ils comptent: par eux-mêmes ils maintiennent l'exemption.
Para un edificio que va a hacer una reforma seria antes de abrir, la capacidad de deducir el IVA de esa reforma —tipicamente el 21% de un CAPEX de seis cifras— puede ser la diferencia entre dos modelos enteros. Esa decisión hay que tomarla avant la signaturePas après.
Pré-signature Euro cascade: AT vs VUT sur le même bâtiment
La personne brute qui vend une annonce est identique dans les deux chiffres. Ce qui change, c'est ce qui entre dans sa poche. Prenez un bâtiment illustratif des unités 6 avec Revenu brut annuel 240.000 € (figure par exemple, et nous n'avons pas de marché) et descendons au filet dans chaque chiffre. La différence décisive: VUT n'obtient pas la TVA, AT ne - mais AT charge la structure des services et, sur la base de la taxe, la TVA est inscrite au Finance. Pour comparer le flux du propriétaire, nous utilisons Montant net détenu par exploitation.
| Concept (un exemple de bâtiment, 6) | VUS épars | AT activité économique |
|---|---|---|
| Revenu annuel brut | 240.000 € | 240.000 € |
| - Commission OTA (15-18%) / canal direct | −38.400 € | −38.400 € |
| − Nettoyage et blanchisserie | −21.600 € | −26.400 € |
| − IBI, communauté et fournitures | −18.000 € | −18.000 € |
| − Gestion professionnelle | −24.000 € | −24.000 € |
| − CAPEX / Réserves / Abréviations | −16.800 € | −16.800 € |
| Résultat opérationnel (avant recouvrement de la TVA) | 121.200 € | 116.400 € |
| Retraite et dépenses) | Non déductible | + récupère 21% / 10% de la TVA sur les investissements |
Cifras de ejemplo para ilustrar la mecánica, no datos de mercado. Comisión OTA 15–18% vs canal directo Tudesvío 10% (datos internos Bliss). IVA: AEAT, 2025.
L'AT charge une partie plus importante des coûts des services continus, mais Recouvrement de la TVA provenant de la réforme et des dépenses et laisser un actif avec un compte d'entreprise. Le VUT est plus léger à opérer et, sans services, empêche la TVA passée - il convient bien lorsque le CAPEX est bas et la stratégie est le patrimoine. Pas de réponse universelle : il y a une réponse à vous Bâtiment. La même logique de réduction du brut au net que nous appliquons la rentabilité réelle d'un bâtiment touristique.
Retraite et permis : ce qui décide si le chiffre est réalisable
Figure AT avec une vocation pour l'activité économique continue logement tertiaire et une licence d'activité locale - un congé touristique autonome ne suffit pas -. Le VUT fonctionne sur utilisation résidentielle. C'est pourquoi la décision AT / VUT n'est pas seulement fiscale : elle dépend de la planification du bâtiment que vous achetez.
Si le bloc a une utilisation résidentielle et que vous voulez l'exploiter comme AT, nous devons évaluer le transfert vers le tertiaire: peut être réalisable, mais a un coût, un temps et un risque de déni qui entrent directement dans la souscription. Pour vérifier cela fait partie de la diligence réglementaire - nous couvrons les détails de la ville Licence d'hôtel et utilisation touristique. Les conséquences fiscales de chaque chiffre que nous avons développé fiscalité de la location touristiqueet si vous investissez de l'extérieur de l'Espagne, nous devrions croiser avec Traitement fiscal des investisseurs étrangers non résidentsoù la déduction de TVA et le calcul de la modification de l'impôt RNR.
Le facteur de revente: L'entreprise en cours vs les propriétés lâches
Voici l'impact le moins visible et le plus cher. Un bâtiment a explosé comme AT / activité économique C'est comme ça Affaires en cours: a un compte d'opération vérifié, un NOI stabilisé et un acheteur institutionnel (SOCIMI, fonds, bureau de famille) appliquant une Chapitre à propos de cet avis. Les VUT dispersés sont vendus comme Biens prêtésplus lié à l'acheteur de détail et au prix par métro de la région.
Pour égaler le revenu, l'actif avec un compte d'entreprise clair et clair et mieux défendre la sortie multiple y abre la puerta a deuda institucional que un piso suelto no alcanza. Es la diferencia entre vender seis pisos y vender un activo.
Bliss vs contenu générique et opérateur de canon fixe
La plupart du contenu AT / VUT reste sur l'étiquette administrative. Et les opérateurs réguliers de canons vous donnent un revenu forfaitaire qui met plafond À votre avantage sans vous montrer les chiffres. L'approche de la Bliss est l'inverse: la cascade de pré-signe de l'euro sur la table, chaque figure avec la source, et un modèle qui Capturer l'envers Au lieu de le donner.
| Critère | Bliss Homes | Blog / conseiller générique | Opérateur de canon fixe |
|---|---|---|---|
| Décision AT vs VUT avec cascade EUR | C'est vrai. | Juste définition | Non, tu ne le feras pas. |
| Modèle TVA et CAPEX avec votre réforme | Modélisation | Générique | Opaca |
| Capture de l'envers du propriétaire | Sol et production | N / A | Canon = plafond |
| Voie directe interne | Tudesvío 10% vs 15-18% OTA | Numéro | Numéro |
| Risques liés à la réglementation | Oui | Surface | Juste prime |
| Gestion effective des actifs | 87% profession, amélioration par rapport à la moyenne * | Aucune | Ouais, impersonnelle. |
* Données internes du portefeuille Bliss (occupation moyenne 87%, amélioration par rapport à la moyenne du marché). Preuve sociale propre, sans information de marché.
Comment décider, en trois questions
1. Tu vas mettre combien de CAPEX ?
Réformes haut → Déduction de TVA du chiffre AT pèse beaucoup. La VUT libre peut suffire.
2. Que dit le sol ?
Utilisation tertiaire disponible → AT sortie réalisable. Juste résidentiel → coût de la valeur et risque de changement d'utilisation avant la signature.
3. Quel est votre succès ?
Vente à l'établissement en utilisant chap rate → affaires en cours (AT). Retraite pièce par pièce au détail → VUT peut s'adapter.
FAQ
À ou VUT pour tout mon bâtiment ?
Si le bâtiment est un seul propriétaire et que vous l'exploitez comme une entreprise continue avec des services de type hôtel (réception, nettoyage régulier et changement de vêtements), la figure d'un appartement touristique (AT) comme une activité économique généralement mieux adapté: vous réduisez la TVA supportée et l'actif est évalué comme une entreprise. Si vous préférez exploiter des unités comme VUT dispersés sans services continus, l'opération sera plus légère mais perdre la TVA et l'actif sera évalué par pièce. La décision dépend des services, du sol urbain et de la stratégie de sortie, et non de la mode.
Puis-je déduire la TVA avec le chiffre AT?
Oui. Lorsque vous fournissez vos propres services d'hôtel (réception continue, nettoyage régulier pendant votre séjour, changement de lit et de salle de bains), la location n'est pas exonérée et rend hommage au 10% en tant qu'établissement d'hébergement, selon l'Agence fiscale, 2025. En passant la TVA, vous pouvez déduire la TVA supportée par la réforme, le mobilier, les fournitures et les dépenses. VUT sans services est exonéré de TVA et ne déduit donc pas la TVA de ses achats.
Quel est le meilleur chiffre pour la revente ?
Le bâtiment exploité comme AT / activité économique est vendu en tant que projet: il a un compte d'exploitation, un NOI stabilisé et un acheteur institutionnel (SOCIMI) appliquant un taux chap. Les VUT dispersés sont vendus comme des propriétés lâches, plus dépendantes de l'acheteur de détail et du prix par métro. À revenu égal, les actifs des comptes d'entreprise et de congés nets ont tendance à mieux maintenir la production multiple.
Quels services transforment une VUT en AT aux fins de la TVA?
Los servicios propios de la hostelería: recepción y atención permanente al cliente, limpieza periódica del alojamiento durante la estancia, cambio periódico de ropa de cama y baño, y extras como lavandería o custodia de equipaje (Agencia Tributaria, 2025). La limpieza solo a la entrada y salida, el cambio de ropa al check-in/check-out y el mantenimiento técnico NO cuentan como servicios hoteleros: por sí solos mantienen la exención de IVA.
Tout le bâtiment évite le veto de la communauté voisine ?
Sí. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025) exige mayoría de 3/5 de la comunidad para autorizar viviendas de uso turístico en pisos sueltos. Un edificio de un solo propietario no tiene comunidad que vote: no hay riesgo de veto vecinal. Es una de las ventajas estructurales del bloque completo frente a las VUT dispersas en régimen de propiedad horizontal.
Ai-je besoin d'un terrain tertiaire pour la figure AT?
Ça dépend de l'urbanisme. L'exploitation en tant qu'appartement touristique avec une vocation d'activité économique continue nécessite souvent des soins tertiaires et une licence d'activité locale, et pas seulement un haut tourisme autonome. Le VUT fonctionne à usage résidentiel. La vérification de l'utilisation urbaine du bâtiment avant l'achat s'inscrit dans le cadre de la diligence raisonnable : le passage de l'utilisation à l'utilisation tertiaire peut être possible mais comporte des coûts et des délais qui affectent la souscription.
Le seul registre d'état NRUA décide du chiffre ?
C'est pas vrai. Le dossier unique de retraite (RD 1312 / 2024) a été annulé par le STS 620 / 2026 (mai 2026). Le chiffre de votre actif est déterminé par le code autonome (VUT, VV, HUT, AT par communauté) et par la réglementation locale, et non par un registre d'état. L'état exact de la décision de votre communauté autonome en matière de tourisme doit être vérifié avant l'établissement de stratégies fiscales.
Et la plateforme TVA de 2028 ?
La Directiva UE 2025/516 (paquete VAT in the Digital Age) introduce la repercusión de IVA en estancias cortas vía plataformas a partir de 2028. Es un cambio de fondo para todo el sector de corta estancia, independiente de si tu activo es AT o VUT. No es motivo para precipitar la decisión hoy, pero sí para construir el modelo financiero con margen ante ese escenario.
Le bon chiffre vaut des points de rendement net. Décidez avec les chiffres.
Nous modélisons votre bâtiment comme AT et comme VUT - avec votre CAPEX, votre terrain et votre TVA réelle - et nous vous donnons la cascade d'euro présignale afin que vous choisissiez avec des données, pas avec une étiquette d'annonce.