L'Espagne gagne la taille du marché et le coût d'entrée du Portugal, mais aucun n'offre déjà de résidence pour l'achat de logements touristiques: l'Espagne a éliminé le visa d'or en avril de 2025 et le Portugal l'a fermé à la propriété à 2023. L'Espagne a enregistré 146,3 millions de nuits de consultations externes au 2025 (+ 3,0%), bien que le logement ait augmenté un 12,7% compressant le rendement et le Portugal maintient les routes Golden Visa à travers des fonds et un seuil D7 plus bas. La décision sera mise en balance nette et fiscale, et non un passeport.
Il ne s'agit plus de son passeport.
Durante una década, buena parte del capital extranjero que entró en turístico ibérico lo hizo con una mano en la calculadora y la otra en el permiso de residencia. Eso se acabó. España suprimió por completo su Golden Visa el 3 de abril de 2025 mediante la Ley Orgánica 1/2025: ya no se concede residencia por comprar un inmueble de más de 500.000 € (Source: La Moncloa, 2025) Portugal se le adelantó: desde octubre de 2023 la compra de vivienda dejó de ser una vía elegible para su Golden Visa, dentro del paquete Mais Habitat (Source: Global Citizen Solutions, 2025-2026).
Retirant l'incitation à la migration, le choix entre l'Espagne et le Portugal revient à sa place: où les loyers de capital sont-ils plus avec moins de risques et une meilleure structure budgétaire? C'est une décision d'attribuer un capital et non un visa. Et c'est là que les deux pays sont vraiment en concurrence avec différents profils.
Résidence d'investissement : ce qui reste dans chaque pays
Deux choses doivent être séparées que le marketing immobilier se mêle souvent : investir dans le tourisme et obtenir une résidence. Aujourd'hui, ils ne sont plus avec des briques.
Dans Espagne, Le Visa d'or est mort à tous ses supposés - logement, stockage, dette publique - et il ya des formes régulières de résidence (à but non lucratif, entrepreneurs et nomades numériques) qui ne dépendent pas de l'achat d'un logement touristique. Dans PortugalLe Golden Visa reste en vie mais seulement par différents itinéraires de la brique: le plus largement utilisé est l'investissement dans les fonds réglementés de 500.000 € avec d'autres options qui commencent en chiffres mineurs (Fuente: D7visa / Global Citizen Solutions, 2025-2026). Pour la résidence passive sans investissement important, le visa D7 portugais reste l'un des plus accessibles en Europe en raison de son seuil de faible revenu requis (estimation sectorielle).
Traduction de l'inverseur: si ce que vous cherchez est résidenceLe Portugal offre encore des routes, si ce que vous voulez Capitale touristique exploitée à la retraite, la résidence ne fait plus partie de l'équation dans les deux et la décision a été mise en rendement, taxe et gestion.
Fiscalité Le trou a été serré
Le grand aimant fiscal portugais était le régime NHR (un résident inhabituel), qui protégeait une partie du revenu étranger pour les années 10. Le Portugal l'a fermé à de nouveaux candidats à 2024 et l'a remplacé par IFIC (parfois appelé NHR 2.0), beaucoup plus restrictif: limité à des chercheurs, des scientifiques et des profils hautement qualifiés et hors la retraite et les investisseurs passifs (Source: Portugal Pathways / getgoldenvisa, 2026). Celui qui a eu NHR garde sa fenêtre et celui qui est nouveau ne le fait pas.
L'Espagne, pour sa part, maintient Régime des expatriés (Loi de Beckham): tipo fijo del 24% sobre rendimientos del trabajo hasta 600.000 € durante un máximo de 6 años (Source : idéaliste / news, 2025). Elle ne s'applique pas aux retraités ni, en général, aux revenus locatifs purement passifs, mais est devenue un argument concurrentiel avec un Portugal qui a resserré son offre.
Aux Location Le non-résident espagnol lui-même taxe par IRNR sur la performance et la TVA de location est gratuit sans hôtel et 10% avec des services de type hôtel - et non 21% (Fuente: Agencia Tributaria, 2025). La structure optimale (personne physique par rapport à la société, propriété par rapport à l'activité économique) modifie le résultat net et devrait être modélisée avant d'acheter. Nous les avons développés dans notre guide fiscalité de la location de tourisme: TVA, société et IRPF.
Input et coût de la vie: l'avantage portugais
C'est le score du Portugal. Le coût moyen de la vie est légèrement inférieur à celui de l'Espagne (estimation sectorielle) et le seuil de revenu pour la vie avec D7 est l'un des plus bas d'Europe (estimation sectorielle), ce qui compte pour le profil des investisseurs-résidents qui veulent vivre là où ils investissent.
L'Espagne, cependant, va face au cycle: le logement a augmenté 12,7% à 2025, la mayor alza desde 2007, con trimestres acelerando hasta el 12,9% al cierre del año (Source: INE, 2025). Comme le rendement est un revenu net sur le prix d'achat, un prix d'entrée plus élevé compresse le rendement si le revenu n'augmente pas du même rapport. C'est exactement pourquoi l'investisseur professionnel ne regarde pas le brut de l'annonce: rendement net après cascade des dépenses et exige que le revenu opérationnel (gestion dynamique + formation) compense le coût d'entrée. Nous expliquons la méthode étape par étape à comment calculer le rendement net d'un logement touristique.
demande et profondeur du marché: avantage espagnol
Si le Portugal gagne en coûts, l'Espagne gagne en taille et en profondeur de la demande. Les nuits de consultation externe ont établi un record de 146,3 millions à 2025 (+ 3,0%), con los no residentes aportando el 75,2% (Fuente: INE EOAT, 2025). Les appartements touristiques ont été 52,1% Extrachoteler (Source: INE EOAT, 2025) un signe de demande structurelle, et non pas de mode.
El mercado portugués de Alojamento Local es real y maduro, pero más pequeño y concentrado geográficamente en Lisboa, Porto y el Algarve. España ofrece muchos más submercados con perfiles de riesgo distintos —desde costa premium hasta ciudad secundaria y rural— y, con ello, más sitios donde un gestor profesional puede capturar margen que el mercado deja sobre la mesa. Es justamente el tramo intermedio (1-10 unidades, rural, costa secundaria, mid-term) donde Bliss opera y donde los grandes operadores no entran.
Risque de réglementation VT: les deux se sont resserrés
Aucun investisseur sérieux n'achète sans cartographie réglementaire et les deux pays se sont resserrés. Dans Espagne commande un code autonome (VUT / VV / HUT) après l'annulation d'un registre d'état unique NRUA par le STS 620 / 2026 - un œil, ne pas dire que ce registre d'état reste valide. La carte est légère: Barcelone retire les licences VT à 2028 et Espagne avec son plan RESIDE à Rouge, Valence, Séville, Malaga, Alicante et Bilbao ont été mis en verde-Amber, chacun avec sa nuance. En outre, la réforme de 2025 d'avril LpH permet à la communauté d'opposer son veto à une nouvelle VT avec une majorité de 3 / 5 - pourquoi bâtiment complet avec un seul propriétaire Éliminez ce veto.
Dans Portugal, colis Mais Habitat Il a introduit des limites aux logements locaux dans les zones difficiles, en particulier au centre de Lisbonne et de Porto, avec la suspension de nouvelles licences dans certaines zones. La conclusion dans les deux pays est la même : la viabilité a été décidée au niveau local et non au niveau national. Une diligence réglementaire par quartier est ce qui sépare un bien exploitable d'une brique bloquée. Nous sommes profondément préoccupés par la façon dont ce risque est évalué le guide à l'investisseur étranger non résident dans le logement touristique en Espagne.
La cascade de l'euro pré- signe: du brut au net à la main
L'ensemble de la comparaison ci-dessus se fait dans un seul tableau. Le brut que les annonces vendent n'est pas ce que l'investisseur facture. C'est la cascade que nous avons appliquée avant de signer, à propos d'un exemple de logement touristique moyen-haut de gamme en Espagne avec 30.000 € avec un revenu brut annuel exploité. Les pourcentages sont indicatifs et chaque actif est modélisé séparément.
| Concept | Montant | Commentaire |
|---|---|---|
| Revenu annuel brut | 30.000 € | Revenu d'exploitation avec amorce dynamique |
| − Commission des chaînes | −3.000 € | Mix real: directo Tudesvío 10% vs 15-18% OTAs (datos internos Bliss) |
| − Nettoyage et blanchisserie | −2.700 € | Frais de retraite |
| − IBI, communauté et fournitures | −3.300 € | Honoraires, frais de logement |
| − Gestion professionnelle | −4.500 € | Fonctionnement complet, 24 / 7, reporting |
| − CAPEX et lacunes | −2.200 € | Remplacement, entretien, nuits invendues |
| NOI avant impôts | 14.300 € | Raw 48% - Le nombre qui compte vraiment |
| − Fiscalité (non-résident, orientation) | −2.700 € | Dépend de la structure et du pays de résidence fiscale |
| Filet manuel (non-résident) | ≈ 11.600 € | Le rendement est calculé sur ce nombre, pas sur le 30.000 € |
Ejemplo ilustrativo; los importes se modelan por activo. Referencias de mercado: rentabilidad vacacional bruta 6-10% que cae a 3-7% neta tras gastos (estimación sectorial); mix de canales Booking 54,3% / Airbnb 26,7% / directo 17,6% (Lodgify, 2025).
Bliss vs. alternatives pour les non-résidents
Le non-résident qui investit dans le tourisme ibérique a trois routes : acheter pour sa résidence à travers son passé au Portugal (déjà sans brique), se rendre à un opérateur de canon fixe, ou entrer avec un gestionnaire pour distribuer son upside et enseigner ses numéros. La différence réside dans la transparence de la cascade et avec qui prend la hausse lorsque l'actif va bien.
| Critère | Bliss Homes (Espagne) | Opérateur de canon fixe | Contexte / Golden Visa Portugal |
|---|---|---|---|
| Cascade EUR | Réuni avec la source | La taxe seulement, sans ventilation | Résultats non essentiels |
| Capture de l'envers | Sol et production | Toit (ordinaire) | En boucle vers le bas |
| Voie directe interne | Tudesvío 10% vs 15-18% OTA | Unité OTA | Sans objet |
| Risques liés à la réglementation | C'est vrai. | Ils ne sont généralement pas détaillés | Hors produit |
| Surveillance des biens | Propriété directe de l'investisseur | Propriété directe | Participation approfondie |
| Rapports mensuels au propriétaire | Déclarations du propriétaire | Apurement annuel de la taxe | Rapport du gestionnaire de fonds |
L'argument n'est pas que Bliss est moins cher, mais c'est vérifiable: chaque euro en cascade porte sa ligne et chaque marché figure sa source. Le portefeuille effectif fonctionne avec 87% avec une part de marché moyenne et améliorée (données Bliss internes), preuve que le modèle de distribution sol + peut dépasser le canon fixe alors que l'actif est bien géré. Comment choisir au mieux qui vous donnez la gestion nous les traitons à nos services de gestion et, comme clé d'investissement, la page investissement touristique.
Retraite par profil d'inverseur
Il n'y a pas de gagnant complet et il y a un gagnant par but :
La conclusion honnête: La décision des pays importe moins que la décision Comment Les actifs sont exploités. Le même capital, mal géré, rapporte sous résidentiel dans l'un ou l'autre des deux pays, bien géré, les chauves-souris exploitées par le tourisme au résidentiel traditionnel - nous comparons avec le nombre logement touristique vs location résidentielle traditionnelle. Cette différence était la gestion, pas la compétence.
FAQ
Espagne ou Portugal pour investir dans le tourisme à 2026?
C'est du profil. L'Espagne offre plus de profondeur de marché, plus de demande (146,3 M) pour des nuitées extra-hôtelières records à 2025, INE EOAT 2025) et un canal marketing beaucoup plus mature. Les coûts d'entrée sont plus élevés après la hausse de 12,7% à 2025 (INE, 2025). Le 10% du Portugal est moins cher au coût de la vie (estimation sectorielle) et a un seuil de revenu plus accessible pour la résidence passive, mais son marché VT est plus petit et plus concentré (Lisbonne, Porto, Algarve). Pour un investisseur qui veut une opération et un filet d'échelle, l'Espagne gagne généralement et pour un investisseur qui privilégie une résidence tranquille et vivante, le Portugal est en concurrence.
Le Golden Visa reste actif dans l'un ou l'autre des pays ?
La vía inmobiliaria está cerrada en los dos. España eliminó su Golden Visa por completo el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025; La Moncloa, 2025): ya no se concede residencia por comprar inmueble. Portugal retiró la compra de vivienda como vía elegible desde octubre de 2023, pero mantiene su Golden Visa por otras rutas, sobre todo fondos de inversión regulados desde 500.000 EUR (Global Citizen Solutions / D7visa, 2025-2026). Comprar ladrillo ya no da pasaporte de residencia en ninguno de los dos.
Quels pays ont une meilleure fiscalité pour l'investisseur étranger?
Le trou a été serré. Le Portugal a fermé son régime NHR aux nouveaux candidats à 2024 et l'a remplacé par IFII, plus restrictif (limité aux profils qualifiés, exclu les investisseurs à la retraite et passifs; Portugal Pathways / getgoldenvisa, 2026). L'Espagne maintient le régime des immigrés (loi de Beckham): un type fixe de 24% sur les emplois jusqu'à 600.000 EUR pour jusqu'à 6 ans (idéaliste / news, 2025). Pour la location de location en Espagne, l'impôt des non-résidents par IRNR. Le cas concret devrait être modélisé avant de décider.
Quelle différence y a-t-il entre le seuil de vie et le seuil de revenu?
Le Portugal a un coût moyen de la vie quelque peu inférieur à celui de l'Espagne (estimation sectorielle) et son visa de résidence passif (D7) exige un seuil de revenu pour le salaire minimum le plus bas d'Europe (estimation sectorielle). L'Espagne n'a pas un visa équivalent qui est bon marché après l'élimination du visa d'or. Cette différence est importante pour l'investisseur résident, et pas tant pour l'investisseur purement financier qui opère à distance.
Comment la hausse des prix affecte-t-elle les rendements d'entrée?
Beaucoup. Le logement en Espagne a augmenté un 12,7% à 2025, la plus forte hausse par rapport à 2007 (INE, 2025). Comme le rendement est le revenu net par rapport au prix d'achat, un prix plus élevé compresse le rendement d'entrée si le revenu n'augmente pas du même rapport. C'est pourquoi l'investisseur examine le rendement net après la cascade des dépenses, et non le montant brut de l'annonce, et examine les domaines où le revenu exploité (gestion professionnelle et formation dynamique) compensera le coût d'entrée.
Quelles sont les restrictions de location pour les touristes dans chaque pays?
Ils se sont tous les deux serrés. En Espagne, le code autonome (VUT / VV / HUT) a été commandé après l'annulation de l'enregistrement unique NRUA par le STS 620 / 2026, avec des villes en rouge (Barcelone retire les licences VT de 2028, Madrid avec son plan RESIDE) et d'autres d'une Amber (Valence, Séville, Málaga, Alicante, Bilbao). Le Portugal a appliqué son programme Mais Habitat avec des limites à l'hébergement local dans les zones difficiles, en particulier Lisbonne, Porto et la côte. Dans les deux pays, la diligence réglementaire des municipalités est celle qui décide si l'actif peut être exploité.
Comment fonctionne Bliss pour un investisseur non espagnol?
Bliss agit comme un pont opérationnel en Espagne : gestion intégrale (Lodgify comme pMS, pricelabs pour la formation dynamique, l'enregistrement numérique et les rapports mensuels), propre canal direct de Tudesvío avec la commission 10% contre 15- 18% des OTA et la cartographie des risques réglementaires de l'ACCA avant la signature. Le portefeuille réel fonctionne avec une occupation moyenne de 87% et une amélioration du revenu moyen du marché (données internes de Bliss). Le non-résident reçoit un rendement net exploité sans résider physiquement.
Sources officielles: La Moncloa - fin du Visa d'or (2025) · INE - Indice des prix du logement et de l'huile d'olive
Avant de comparer les pays, comparer les chiffres
Nous vous mettons avec la cascade d'EUR - signature d'un actif touristique en Espagne - brut, frais, taxe non résidente et NOI réel - à décider avec le net en main, et avec le brut de l'annonce.