Une maison héritée qui reste fermée ne génère que des dépenses : IBI, assurance, entretien et risque de dégradation des logements vides. Si vous ne voulez pas les vendre, les alternatives sont une location touristique gérée, une location fixe avec une entreprise qui prend en charge un risque d'emploi ou un contrat saisonnier. Si la maison est devenue un héritage entre plusieurs frères (prodivise), le Code civil permet à n'importe quel d'entre eux à tout moment d'exiger la division de la chose commune (article 400), de sorte qu'une utilisation de la maison - y compris sa production pour générer des revenus - doit être convenue avant que la tension les oblige à vendre.
Gardez-la fermée : quels sont les coûts
Une maison héritée qui reste fermée pendant que la famille décide quoi faire et aura à voir avec les dépenses: IBI, assurance habitation, fournitures à parts fixes et un risque supplémentaire d'un logement vide - motiades, gelées dans les tuyaux, dommages que personne ne détecte à temps parce que personne ne les verra. C'est le même modèle que toute deuxième résidence fermée avec une nuance: quand la maison a plusieurs propriétaires, cette dépense sera partagée entre tous, mais un seul d'entre eux sera une fois visite. Le détail complet de ces dépenses se trouve à l'adresse suivante : combien ça coûte de garder une maison fermée toute l'année.
Location équipée
Si la maison est dans une zone à la demande touristique - Sierra Oeste de Madrid, Gredos, Valle del Tiétar, Segovia - une option est qu'un gestionnaire s'occupera de la notifier, de la recevoir et de la maintenir pendant que les héritiers obtiennent le revenu qui génère moins de commission de gestion. Il donne un revenu variable, plus élevé en haute saison, mais exige que les propriétaires s'entendent sur des questions telles que le prix, la disponibilité pour un usage familial propre et le choix du gestionnaire.
Revenu fixe avec société
Le revenu fixe résout un problème spécifique de succession entre plusieurs frères et sœurs : recettes prévisibles sans qu'une personne doive s'occuper de sa gestion ou risquer que sa maison soit vide quelques mois. Une entreprise loue des logements par contrat, paie le même loyer tous les mois et s'occupe de l'entretien quotidien. Pour plusieurs personnes vivant dans des endroits différents et ne souhaitant pas se coordonner avec leur gestion touristique, elles sont souvent l'option la moins inflexible.
Maison parmi plusieurs héritiers: comment répartir les revenus et les décisions
Bien que la maison n'ait pas été divisée en héritiers, elle reste avec ce que le Code civil appelle une Communauté de biens (prodivise). Pour les décisions administratives - telles que la location et à qui - l'article 398 du Code civil exige l'accord de la plupart des partenaires, comme la plupart de leurs intérêts ou part de leur héritage, et pas simplement la plupart des gens. Il était important de laisser ces accords par écrit, y compris la façon dont les revenus générés par le logement ont été distribués et qui était l'interlocuteur avec le directeur de location ou l'entreprise, afin d'éviter que les décisions quotidiennes deviennent une source constante de friction entre frères.
Une limite légale à prendre en compte: la section 400 du Code civil prévoit que Aucun copropriétaire n'est tenu de rester dans la collectivité et peut exiger à tout moment la division de la chose commune, à moins qu'il n'accepte expressément de la garder indivista pour une période donnée allant jusqu'à dix ans. Dans la pratique, cela signifie qu'un accord verbal et fragile sur le fait de « la laisser jusqu'à présent » ne protège à aucun moment de la décision d'un frère de forcer la division ou la vente.
Quand est-ce que c'est logique de vendre
La réalisation d'une maison héritée n'est pas toujours la meilleure issue. Si les heiors sont incapables de s'entendre sur leur utilisation et le partage des revenus, si le logement a besoin d'un investissement que personne ne veut ou ne peut se permettre, ou si certains copropriétaires ont besoin de liquidités immédiates plus qu'un revenu futur, la vente peut être l'option la plus ordonnée - et empêche le désaccord d'être résolu par les moyens les plus coûteux, une division judiciaire forcée.
Avant d'exclure la vente uniquement pour la valeur sentimentale de la maison, il vaut la peine de séparer les deux questions : si la maison peut générer un revenu raisonnable sans que personne n'ait à se soucier de la gérer - ce qui résout le revenu fixe - et si la répartition de ce revenu entre les heiors est quelque chose que tout le monde accepte de maintenir dans le temps. Lorsque la réponse à la deuxième question n'est pas, mais bien appelée la première, les ventes finissent souvent par être inévitables tôt ou tard. Faire avancer cette conversation entre frères et sœurs évite généralement des années de friction. Si c'est votre cas, tout le processus avec des échéances et des taxes, est en vente d'une maison héritée: étapes et taxes.
FAQ
Combien ça coûte de garder sa maison fermée pendant qu'on décide quoi faire ?
Les mêmes frais de logement pour toute deuxième résidence fermée: IBI, assurance habitation et fournitures fixes, plus le risque de dommages à un logement vide comme gel humide ou pipe. Vous pouvez voir combien cela coûte de garder une maison fermée toute l'année.
On peut louer la maison même si c'est au nom de plusieurs frères ?
Cette décision de les louer - et à qui et dans quelles conditions - devrait avoir l'accord de la plupart des héritiers en fonction de leur part de leur héritage tel que réglementé par l'article 398 du Code civil pour l'administration d'une chose commune. La signature d'un seul des copropriétaires sans accord du reste est une source régulière de conflit ultérieur.
Un frère peut-il nous forcer à vendre si nous sommes en désaccord ?
L'article 400 du Code civil permet à tout copropriétaire à tout moment d'exiger la division de la chose commune, à moins qu'un accord explicite n'ait été conclu pour la garder indivise pour une période déterminée allant jusqu'à dix ans. En pratique, cela signifie que si un accord sur l'utilisation de la maison n'est pas conclu, un frère peut forcer le processus à la vente ou à la division.
Location fixe ou gestion touristique pour une maison héritée?
Cela dépend du degré d'implication des travailleurs dans la gestion : un revenu fixe et prévisible sera partagé avec tous sans que personne ne se soucie de quoi que ce soit tandis que la gestion touristique donnera un revenu potentiellement plus important mais variable, et quelqu'un - habituellement un frère désigné - deviendra généralement un interrogateur avec le gestionnaire.
Quand est-ce plus logique de vendre que de louer la maison héritée ?
Lorsque les héritiers n'ont pas pu s'entendre sur leur utilisation ou leur partage des revenus, si la maison a besoin d'un investissement que personne ne veut ou ne peut se permettre ou si certains copropriétaires ont besoin de liquidités plutôt que de revenus futurs. Dans ces cas, la vente peut être la manière la plus ordonnée et vous pouvez voir le processus complet de vente d'une maison héritée: étapes et taxes.
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