Hay tres bases posibles para la comisión de una gestora: el bruto de la reserva (todo lo que paga el huésped), el neto de la plataforma (tras la comisión de la OTA) y el payout real (además sin la tarifa de limpieza). Sobre una reserva de 850 € con 60 € de limpieza y un 15 % de comisión de la OTA, un mismo 17 % cuesta 174,85 € sobre el bruto, 148,62 € sobre el neto de plataforma (con la limpieza dentro, la base que usamos en Bliss) y 136,28 € sobre el payout: casi 39 € de diferencia por reserva entre la base más cara y la más limpia sin que cambie el porcentaje anunciado. Por eso un 15 % sobre el bruto (154,28 € con IVA) sale más caro que un 17 % sobre el neto de plataforma (148,62 € con IVA), aunque la diferencia sea corta (5,66 €), y bastante más que frente a un 17 % sobre el payout. Súmale que el más IVA convierte un 20 % anunciado en un 24,2 % efectivo, y que el margen de limpieza (cobrar 60 € al huésped y pagar 35 € a quien limpia) añade otros 200-250 € al mes sin aparecer en ninguna línea. Antes de firmar, pide por escrito la fórmula exacta de la base, si comisionan sobre limpieza y sobre la comisión de la OTA, y una liquidación real de otra vivienda.
La question qui décide de votre facture n'est pas quel est le pourcentage
Lorsqu'un propriétaire compare les gestionnaires, il compare les pourcentages. Un 15 %, un 17 %, un 20 %. C'est la seule chose que la plupart des sites Web ont mise en place, et c'est le plus souvent la seule chose qui a été négociée avec un appel commercial.
C'est une mauvaise comparaison. Le pourcentage n'est que la moitié du prix. L'autre moitié est base: le montant exact de ce chiffre. C'est là que le secteur devient flou.
Lorsque nous avons vérifié les prix publics pour les administrateurs espagnols 56 en juin de 2026, nous avons constaté que Environ la moitié ne sait pas quelle base elle charge. Pas de web, pas de FAQ et pas de conditions. Tu as compris ça au début.
Cet article explique les trois bases qui existent, combien chacune d'entre elles coûte en euro environ la même réserve et les questions exactes qui doivent être posées avant la signature.
Las tres bases posibles
Une réserve de logements touristiques a trois montants différents et l'un des trois peut être la base de la commission.
1. Montant brut de la réserve
Tout ce que le client paie: le prix des nuits et les frais de nettoyage, avant que la plate-forme manque quoi que ce soit. C'est la base la plus chère pour vous, parce que le gestionnaire facture également sa part sur l'argent qui reste avec Airbnb ou Réservation et sur le nettoyage qui sera payé par l'équipement de nettoyage. Ils ont de l'argent que tu ne verras jamais.
2. Le réseau de la plateforme
Ce que l'OTA vous donnera : le cru mais sa commission. Le nettoyage est toujours à l'intérieur. C'est une base intermédiaire : le manager n'est plus chargé de ce qui a été mis en place avec la plateforme mais des frais de nettoyage. C'est la base que nous appliquons à Bliss.
3. Le paiement : ce qui vous rapporte vraiment
La plate-forme net mais les frais de nettoyage. C'est l'argent qui finit avec votre compte. Une commission appliquée ici est la seule qui est calculée sur ce que vous gagnez vraiment.
Dans notre étude, des gestionnaires 24 dont nous avons pu vérifier la base avec une citation littérale de leur propre web ou de leurs conditions, solo tres o cuatro cobran sobre el payout limpio: sans toucher le nettoyage et sans toucher la commission de la plateforme. Les autres mordent d'un côté et des deux côtés ou les deux.
Le même cas, résolu sous les trois formes
Une réservation 850 € payée par les clients, dont 60 € sont les frais de nettoyage. La plateforme prend un total de 15 %, 127,50 €. Le propriétaire obtient 722,50 €, à partir de laquelle 60 € va à l'équipement de nettoyage: Réelle 662,50 €.
Nous postulons même 17 % sur chacune des trois bases avec TVA espagnole de 21 % ci-dessus:
| Base appliquant 17 % | Valeur de base | Commission européenne | + TVA 21 % | C'est vrai. | Coût réel de ce que vous gagnez |
|---|---|---|---|---|---|
| A. Montant brut des réserves | 850,00 € | 144,50 € | 174,85 € | 487,65 € | 26,4 % |
| B. Neto de la plate-forme, nettoyage inclus (base Bliss) | 722,50 € | 122,83 € | 148,62 € | 513,88 € | 22,4 % |
| C. Paiement réel du propriétaire | 662,50 € | 112,63 € | 136,28 € | 526,22 € | 20,6 % |
Même pourcentage annoncé. Différence 38,57 € par réservation entre la base la plus chère et la plus propre. Avec huit réservations par mois sont 308 € mensuel et environ 3.700 € par an, environ un seul logement, sans personne à votre charge.
Pourquoi un 15 % peut coûter plus qu'un 17 %
Voici le point que la comparaison de pourcentage ne peut pas voir. Sur la même réserve 850 € :
| Fourniture | Base | Commission et TVA | Coût réel de votre paiement |
|---|---|---|---|
| Directeur à la retraite 15 % | Bruto: 850,00 € | 154,28 € | 23,3 % |
| Directeur à la retraite 17 % | Neto de la plate-forme, nettoyage inclus: 722,50 € | 148,62 € | 22,4 % |
| Directeur à la retraite 17 % | Paiement: 662,50 € | 136,28 € | 20,6 % |
Le 15 % sur le brut 5,66 € plus cher en réserver que un 17 % sobre el neto de plataforma (la base que usamos nosotros): unos 540 € al año con ocho reservas mensuales. Frente a un 17 % sobre el payout, la diferencia sube a 18 € por reserva, unos 1.730 € al año. El número pequeño gana la comparación de la web y pierde la del banco.
Nos propres données disent la même chose de l'autre bout. En mai de 2026, de tous les 100 € facturés dans notre portefeuille, 13,70 € ont été nettoyés et 18,50 € a été pris par la plateforme. 81,50 € est resté après la plate-forme, qui est notre base (le nettoyage va à l'intérieur). Un 17 % appliqué est égal à 13,86 % de la réserve brute: un 16,77 % TVA contre 18,15 % à partir d'un 15 % + TVA facturée sur le brut. En d'autres termes, notre 17 % reste, en euro, moins cher qu'un 15 % chargé sur le brut mais avec moins de portée que si la base excluait également la propreté.
Le plus de TVA qui n'est pas sur le titulaire
Presque tous les prix sont annoncés comme "20 %" et sont facturés comme "20 % + TVA". La TVA espagnole est de la 21 % et va à la commission et à votre réservation. Traduit :
| La Commission a annoncé | Ce que vous payez vraiment |
|---|---|
| 12 % | 14,52 % |
| 15 % | 18,15 % |
| 17 % | 20,57 % |
| 18 % | 21,78 % |
| 20 % | 24,20 % |
| 22 % | 26,62 % |
| 30 % | 36,30 % |
Ce dernier fait n'est pas théorique. Dans notre étude, nous avons trouvé un gestionnaire espagnol dont les propres conditions générales fixent les frais 30 % du total payé par le client. Sur le brut, TVA, sur une réserve 850 € sont 308,55 € d'un frais facturé par le propriétaire 662,50 €.
C'est une nuance honnête que tout le monde te donnera. Si vous avez été libéré de l'activité économique, vous obtenez cette TVA et le coût réel reste à nouveau le pourcentage nominal. Si vous ne l'avez pas, c'est un vrai coût que vous ne revenez pas. Un 20,57 % n'est pas le même pour un propriétaire d'entreprise que pour un retraité qui loue sa deuxième place. Informez-vous toujours du numéro TVA et décidez de la version qui s'applique à vous.
La gamme de nettoyage: 25 € en réservant que vous ne verrez pas
C'est le mécanisme préféré du secteur pour mettre en place une commission efficace sans toucher au pourcentage indiqué. C'est comme ça que ça marche : nous facturons 60 € pour le nettoyage et nous payons 35 € pour les équipements de nettoyage. La différence 25 € reste avec le gestionnaire. Avec huit ou dix réservations mensuelles sont 200 ou 250 € extra par logement, ils tournent un 17 % annoncé à quelque chose près d'un 22-25 % réel.
Ce qui est important c'est que Cet argent n'apparaît pas comme une commission sur une ligne de votre autorisation.. Il apparaît comme un service contracté au prix du marché. Dans l'ensemble de notre vérification, nous avons trouvé un seul gestionnaire qui les reconnaît par écrit et le fait parce qu'ils facturent également leur part des frais de nettoyage.
Para que no haya dudas sobre nosotros: la tarifa de limpieza forma parte de la base sobre la que cobramos nuestro 17 %. Lo que no cobramos es comisión sobre lo que se lleva la plataforma. Lo decimos desde el principio y por escrito, porque un propietario perdona un porcentaje visible y no perdona una base que descubre solo en la liquidación.
Coûts facturés séparément
Le pourcentage n'est pas le plein prix non plus. Ce sont les empilements que nous documentons aux prix publics:
- Une part élevée ou à bord. Entre 79 € y 150 € en las que lo publican; una de ellas la descuenta del primer mes de liquidación, así que no la ves salir.
- Mensualité de la plate-forme ou du logiciel par propriété, au-dessus du pourcentage.
- Marquage en maintenance. Ils sont sous-traités au plombier et chargés d'une charge de coordination qui n'est pas toujours ventilée.
- Consommateurs et équipements facturés aux prix du catalogue interne.
- Le "à partir de x%". Es un suelo, no un precio. Documentamos una gestora que anuncia "desde 12 %" y aplica un 20 % en Madrid y Barcelona.
- Stretch. Le faible pourcentage existe, mais nécessite 12, 24 ou 36 mois d'engagement.
- Exclusif. Il ne coûte pas d'argent directement mais vous empêche de comparer pendant qu'il dure.
Comment nous sommes payés
Gestion globale : 17 % + TVA ou 20,57 %, appliquée à la commission de la plate-forme totale moins réserve (Airbnb ou Réservation). La propreté fait partie de cette base, et ce que nous n'obtenons pas, c'est la commission de ce que prend l'OTA. Pas de permanence. Pour ceux qui préfèrent opérer seuls, nous offrons 1: 1 avec un diagnostic et un plan d'action adaptés. Si vous préférez être libre d'emploi, il y a un prix fixe, et ce n'est pas une gestion de commission mais une location avec un revenu mensuel fixe à une année renouvelable.
Nous publions le numéro parce que c'est l'argument. Aujourd'hui, nous gérons des logements actifs dans les communautés autonomes 8, et certaines de celles qui sont entrées l'an dernier provenaient de gestionnaires dont le pourcentage annoncé était inférieur à notre part.
Las nueve preguntas que hay que hacerle a una gestora
Copia esto en un correo y mándalo tal cual. Una gestora que responde a las nueve por escrito es una gestora con la que se puede trabajar. Una que responde con una llamada, no. La base de cálculo es solo el primer punto: aquí tienes que plus à examiner dans un contrat autre que la commission.
- Quel montant exact appliquez-vous au pourcentage? Il a demandé la formule écrite, et son mot était « revenu ».
- Avez-vous une commission sur les frais de nettoyage?
- Avez-vous une commission sur la partie qui reste avec Airbnb ou Réservation?
- Le pourcentage que vous m'avez dit, est-ce que la TVA est incluse ou va de manière indépendante?
- Combien facturez-vous à l'invité pour la propreté et combien payez-vous qui nettoie ? La réponse à cette question vous dit plus que les huit autres ensemble.
- Y a-t-il une part de logiciel haut, photo, démarrage ou mensuel?
- Entretien, consommables et commodités : à un coût ou avec une marge ? Quelle chambre ?
- Existe-t-il une permanence, un avis de congé ou une exclusivité? Et les avis et l'annonce si je pars ?
- Vous m'enseignez un règlement réel d'un autre logement similaire avec des données personnelles couvertes?
La dernière preuve
La neuvième question est celle qui se sépare. Un pourcentage est une promesse et un règlement est un fait. Si un manager ne peut pas vous apprendre comment un mois réel d'une autre maison ressemble avec ses lignes, ses réductions et sa TVA, c'est que la conversation de prix doit encore commencer.
Y si te la enseña, revisa una sola cosa: que la estructura de esa liquidación sea idéntica a la cascada de euros que te contaron en la llamada de venta. Cuando esas dos cosas coinciden, no hay sorpresa en el mes cuatro. Cuando no coinciden, la hay siempre.
Si vous voulez que nous fassions cet exercice sur votre logement avec votre numéro et aucun engagement, écrivez-nous ou appelez-nous à +34 638 740 249.
FAQ
Qu'est-ce que ça veut dire une gerora de cuivre sur le cru ?
Que aplica su porcentaje sobre todo lo que paga el huésped, incluida la tarifa de limpieza y la parte que se queda Airbnb o Booking. Es decir, cobra comisión sobre dinero que nunca llega a tu cuenta. Sobre una reserva de 850 € con 60 € de limpieza y un 15 % de comisión de plataforma, cobrar sobre el bruto significa aplicar el porcentaje sobre 850 € en lugar de sobre los 662,50 € que realmente ingresas.
Est-ce qu'un 15 % est meilleur sur le brut ou un 17 % mieux sur le net?
En euros, suele ser mejor el 17 % sobre el neto. En una reserva de 850 € con 60 € de limpieza y un 15 % de comisión de plataforma, el 15 % sobre el bruto cuesta 154,28 € con IVA, el 17 % sobre el neto de plataforma (limpieza incluida) cuesta 148,62 € y el 17 % sobre el payout cuesta 136,28 €. Son 5,66 € por reserva a favor del 17 % sobre el neto de plataforma (unos 540 € al año con ocho reservas mensuales) y 18 € si la base es el payout. La comparación por porcentaje engaña si no se compara la base.
Les gestionnaires ont-ils aussi une mission de nettoyage?
Certains l'ont fait. Dans son audit public de juin de 2026 sur 56 directeurs espagnols, plusieurs incluent expressément les frais de nettoyage à la base de calcul et on le reconnaît par écrit sur son propre web. D'autres ne la touchent pas. Comme la moitié du secteur ne publie pas sa base, la seule façon de le savoir est de leur demander par écrit avant de signer.
La TVA de la Commission peut-elle être déduite?
C'est à toi de voir. Si l'activité économique est abandonnée et que votre activité n'est pas exonérée, la TVA 21 % est déductible et le coût réel est de nouveau le pourcentage nominal. Si vous louez comme une personne privée sans activité et sans droit de déduction, la TVA est un coût réel que vous ne revenez pas, et alors un 17 % annoncé vous coûte un vrai 20,57 %. Vérifiez auprès de votre conseiller fiscal avant de décider.
Quel est l'espace de nettoyage et comment j'obtiens ça ?
C'est la différence entre ce que le manager facture à l'invité pour la propreté et ce qu'elle paie pour le nettoyage. Un cas régulier est 60 € facturé et 35 € payé: 25 € sur réservation qui reste avec le gestionnaire sans apparaître comme une commission. Il est trouvé avec une seule question: combien vous payez l'invité et combien vous payez l'équipement de nettoyage. Si la réponse n'est pas un nombre, il y a de la place.
¿Qué comisión cobra Bliss Homes y sobre qué base?
Gestión integral al 17 % más IVA, es decir un 20,57 % efectivo, aplicado sobre el total de la reserva menos la comisión de la plataforma (Airbnb o Booking): la limpieza forma parte de esa base y no cobramos sobre lo que se lleva la OTA. Sin permanencia. Para quien prefiere operar por su cuenta, ofrecemos Asesoría 1:1 con diagnóstico y plan de acción adaptado. Y existe la modalidad de precio fijo, que no es comisión sino un arrendamiento con renta mensual fija a un año renovable.
Est-il normal qu'un manager ne publie pas sa commission ?
C'est comme d'habitude, mais c'est mauvais signe. Dans notre audit de juin 2026, les administrateurs espagnols les plus sérieux ne publient pas leur pourcentage : ils les cachent après une calculatrice de performance qui veut votre email et téléphone avant de leur donner un numéro. Ce n'est pas illégal ou nécessairement malhonnête, mais cela signifie que les prix sont négociés au cas par cas et que vous entrez dans ces négociations sans référence.
On parle de chez toi ?
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