Un gestionnaire de logement touristique complet s'occupe de six blocs : commercial et présence dans les canaux, prix dynamique, soins et enregistrement des clients, nettoyage et entretien, traitement (licence, enregistrement des passagers, fiscalité) et dédouanement mensuel avec portail pour le propriétaire. La commission - normalement entre la 15 % et la 20 % + TVA - peut être calculée sur une base très différente: le total payé par le client, ou ce total moins la commission de la plate-forme, avec nettoyage à l'intérieur ou à l'extérieur. Il a toujours demandé quelle était la base de calcul avant de signer.
Annonce et chaînes
Le premier bloc est la visibilité: photo et édition d'une annonce, publiée à Airbnb, Réservation et autres canaux qui sont pertinents pour votre région, et synchronisation des horaires et des prix entre eux afin d'éviter la surréservation. Un gestionnaire qui ne vous met que sur un canal, ou ne synchronise pas les calendriers en temps réel, vous laisse des revenus en chemin.
Prix dynamique
Le prix de votre logement devrait se déplacer tous les jours selon la demande, les événements, la saison et ce qu'ils font des logements comparables dans votre région - ne pas être un prix fixe révisé une fois par an. C'est l'un des points où la différence entre les gestionnaires peut être mieux notée : un prix mal ajusté pendant deux mois consécutifs peut vous coûter plus que la totalité de la commission. Nous l'expliquons en détail à formation dynamique chez Airbnb.
soins aux clients et enregistrement
Cela inclut la communication avec l'invité avant, pendant et après son séjour, la gestion de son enregistrement indépendant avec une serrure intelligente ou en face à face, selon son logement et une résolution d'incident, y compris après le travail urgent. Si votre gestionnaire ne couvre pas les incidents de 24 heures, vous êtes toujours celui qui répond quand quelque chose est cassé un samedi soir.
Nettoyage, blanchisserie et entretien
L'autorisation d'interstay certifiée et l'entretien préventif - révisions régulières et coordination des fournisseurs ayant un dysfonctionnement - devraient être coordonnés par le gestionnaire, même s'ils sont gérés par des équipements extérieurs. Il demande combien son client a été facturé pour son nettoyage, combien son nettoyant a été payé et si ses frais sont entrés ou non dans la base de la commission.
Procédure: licence, enregistrement des passagers, taxes
Une gestion sérieuse et complète comprend vous guider sur la licence touristique de votre logement et sa viabilité dans votre municipalité, abandonner et maintenir l'enregistrement des passagers requis par RD 933 / 2021 (SES.HOSPEDAJES)et de résoudre vos questions au sujet de l'imposition de la location de touristes - bien que votre relevé de revenus demeure avec vous à votre IRPF. Ce qu'aucun gestionnaire ne fait pour vous, c'est votre état des résultats.
Ce qui est habituellement chargé séparément
Cela étant, il existe des services qui sont raisonnablement en dehors de la commission mensuelle : rénovation ou ameublement initial, photo professionnelle s'ils ont été mis dehors, et actions extraordinaires en justice contre un invité. Ce que nous devons regarder - et quelque chose sur le secteur - c'est que la commission sera appliquée au total payé par l'invité sans première réduction de ce qui a été mis en place avec la plate-forme, et ce qui augmente réellement le pourcentage réel bien au-dessus de ce annoncé. Comparez toujours sur la même base: chez Bliss nous facturons un 17 % + TVA sur le total de la réservation moins la commission de Airbnb ou Réservation avec le nettoyage dans cette base. Tu vois comment on fait ? gestion intégrée et de comparer avec le reste des combien coûte une société de gestion de location touristique.
Liste de contrôle imprimable
Avant de signer avec un gestionnaire, vérifiez ces sept points par écrit : annonce sur plusieurs canaux avec calendrier synchronisé, prix dynamique révisé souvent (pas une fois par an), soins aux clients tous les jours et d'urgence 24 heures, nettoyage certifié (avec leurs frais et le traitement sur la base de la commission écrite), entretien préventif inclus, gestion de l'enregistrement des passagers et de l'orientation des congés et de l'autorisation mensuelle avec ventilation des réserves - et non une figure ronde - disponible sur un propre portail. Si une proposition ne couvre pas certains de ces points, elle demande directement ce qui est arrivé à ce service et qui les assume.
Portail du propriétaire: Voir les données, pas seulement la confiance
Un service de plus en plus commun avec des gestionnaires sérieux est un portail où le propriétaire voit ses réserves, son revenu et son emploi en temps réel, sans dépendre de sa demande. Il ne remplace pas l'autorisation mensuelle officielle, mais il vous donne une visibilité continue et c'est un bon signe que le manager n'a rien à cacher de ses chiffres.
La différence entre la gestion complète et le revenu fixe
Tout cela décrit la gestion intégrale, où vous êtes toujours le bénéficiaire du revenu d'emploi réel et vous payez une commission à leur sujet. C'est un modèle différent de revenu fixe, où une entreprise vous paie un montant mensuel fermé, elle prend le risque d'emploi et devient un exploitant du logement. Les deux modèles sont plus abstraits : ils dépendent du fait que vous préférez le potentiel de revenu variable de la gestion intégrale ou la prévisibilité d'un revenu fixe chaque mois.
FAQ
Que devrait toujours comprendre une gestion intégrée?
Au moins: annonce et présence dans plusieurs canaux, prix dynamique, soins aux clients et enregistrement, nettoyage et entretien coordonnés, gestion des congés et des inscriptions et dédouanement mensuel avec ventilation des recettes et des dépenses. Si certains de ces blocs manquent, ce n'est pas une gestion complète, c'est une gestion partielle au même prix.
Sur quelle base la commission d'un gestionnaire est-elle calculée?
La raison de cela est d'être calculé après la cession de la commission de la plateforme, pas sur le montant brut payé par le client et de faire dire par écrit au gestionnaire si les frais de nettoyage entrent dans la base. Chez Bliss Homes la gestion intégrée est une 17 % + TVA sur la réserve totale mais la commission de Airbnb ou Réservation et nettoyage fait partie de cette base. Pouvez-vous voir les détails à Quelle est la demande de votre manager ?.
Qu'est-ce qui est habituellement accusé autre que la commission?
Les réformes ou l'ameublement initial sont le plus souvent facturés séparément, s'ils ne sont pas inclus, une attention particulière (une demande de justice, par exemple) et, dans certains gestionnaires, les frais de congé ou la gestion des congés. Il a demandé une liste complète par écrit avant de signer : c'était la meilleure façon de comparer deux propositions.
Qui demande actuellement l'enregistrement des passagers (SES.HOSPEDAJES)?
Dans une gestion sérieuse et complète, le gestionnaire le fait en tant que partie du service, et non en tant que supplément. L'enregistrement des passagers est exigé RD 933/2021 pour chaque activité de logement et c'est à celui qui exploite le logement jour après jour.
Dois-je être disponible pour prendre soin de l'invité ?
Non, si le gestionnaire inclut les soins aux clients tous les jours de la semaine et la gestion des incidents 24 heures. Si vous devez obtenir votre téléphone pendant qu'il y a un problème à minuit, vous n'êtes pas payé pour la gestion complète, même s'ils les vendent comme tels.
Avons-nous un internement avec une gestion complète?
Je n'aurais pas dû. L'habitude à propos de la gestion sérieuse est de pouvoir le laisser avec 30 jours et dans le respect de ses réserves confirmées. Il n'a pas de contrat de gestion intégrale avec long séjour: c'est vrai de location garantie (revenu fixe), et non de gestion de commission.
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