Ni el turístico gana siempre ni el tradicional siempre pierde: depende de si tu vivienda tiene licencia en regla fuera de las zonas restringidas por el Plan RESIDE. En el mejor caso, AirDNA sitúa el ROI turístico en 8-12% frente al 4-6% del tradicional (hasta 150% más); pero el tradicional en Madrid ronda 23,7€/m², mientras el turístico (ADR ~182$/noche, 51,6% ocupación) pierde ventaja al restar comisión OTA (15-18%). El alquiler de temporada queda de punto intermedio.
Pourquoi SERP contredit (et les deux parties ont raison)
AirDNAet l'analyse de référence de l'industrie, dit que la rentabilité de la location de vacances peut dépasser 150% à la location traditionnelle en el mejor escenario, y sitúa un ROI típico de vivienda vacacional en España entre el 8% y el 12%, frente al 4-6% del alquiler residencial tradicional. Es un dato real, pero describe el meilleur cas: zone à forte demande touristique, emploi élevé et gestion professionnelle avec formation dynamique.
D'un autre côté, L'économiste ont signalé que l'incertitude réglementaire et la baisse de rentabilité conduisent les investisseurs du tourisme locatif à Madrid à repenser leur investissement avec des propriétaires qui vendent à la plus faible marge. Cette information décrit stade défavorable: zones soumises à des restrictions croissantes, à des congés limbo et à une mauvaise gestion qui ne compensent pas les risques réglementaires.
La conclusion honnête n'est pas « le touriste gagne toujours » ou « le touriste ne compense plus ». C'est : dépend de la zone, si vous avez une licence valide et la qualité de la gestion. Nous allons dans les trois scénarios avec des données vérifiables.
Données de départ (avec source et date)
- Prix moyen de location traditionnel à Madrid: 23,7 €/m² en junio de 2026, con la Comunidad de Madrid en 21,7 €/m² (+1,7% interanual). Source: Idealist, rapport de prix de location, juin 2026.
- ADR (prix moyen par nuit) pour la location à Madrid: autour de 182 $/ nuit, avec une occupation moyenne de 51,6% et un RevpAR de 96 $. Source: AirROI, informations sur le marché Madrid 2026.
- Roast de la performance touristique vs. traditionnel: jusqu'à un 150% supérieur au mieux avec un ROI typique de vacances de 8-12% par rapport au traditionnel 4-6%. Source: AirDNA, blog d'entreprise, 2026.
- Baisse de la rentabilité et des ventes des investisseurs à Madrid: L'incertitude de la réglementation et la rentabilité réduite ont conduit les propriétaires de touristes à vendre leurs investissements. Source : The Economist, Housing and Property Section, 2026.
Les trois scénarios réels
Au lieu d'un seul chiffre de rentabilité, la réalité de Madrid s'explique par trois scénarios selon la façon dont le logement, la zone et qui le gère :
| Tourisme professionnel | Location saisonnière / demi séjour | Location traditionnelle (mois 12) | |
|---|---|---|---|
| Congé touristique requis | C'est vrai. | Non (contrat < 11 mois, article 3.2) | Numéro |
| Résultats bruts types | Haute demande et gestion (ROI 8-12%, AirDNA) | Moyenne-élevée, sans risque réglementaire VUT | Moyenne au sol (ROI ~ 4-6%) |
| Risque de réglementation (plan de retrait) | Serre dans les zones réglementées | Faible | Aucune |
| Gestion et | Haute ( rotation quotidienne) à l'exception du gestor | Moyenne (révolution mensuelle) | Faible |
| Stabilité des revenus | Saisonnier, variable | Plus stable que le tourisme | Très stable |
Les location ou demi-pension (contrats de moins de 11 mois en vertu de l'article 3.2 de l'AUL, sans la nécessité d'une licence touristique) sont devenus le point médian que de nombreux propriétaires de Madrid sont à explorer: empêche le risque réglementaire de VUT dans les zones limitées par le Plan Reside, maintient un résultat à la location pure traditionnelle et réduit la charge de gestion en ce qui concerne la rotation quotidienne du touriste pur.
Le facteur de décision réel: Plan Resids
Les Plan de rechange à la mairie de Madrid est la pièce normative la plus importante qui conditionne la rentabilité réelle à 2026. Il prévoit des restrictions en fonction de l'emplacement: dans le centre historique, seules les maisons touristiques sont autorisées bâtiments entièrement touristiques ou tertiaireset en dehors du centre, demande accès indépendant et le respect des quotas par la construction. Dans la pratique, cela réduit considérablement le nombre de logements pouvant être légalisés en tant que tourisme dans les zones à forte demande.
Cela explique en partie la contradiction de SERP : si votre zone résidentielle et un bâtiment conforme au plan Reside avec une licence valide, l'étape AirDNA (haute rentabilité) est réaliste. Si votre logement se trouve dans une zone restreinte sans avoir le choix de légaliser, ou si vous avez l'espoir que la réglementation changera, le stade de The Economist (chute de rentabilité et vente d'investisseurs) est ce qui vous attend. Nous avons examiné la carte complète des restrictions par ville moratoires sur les logements touristiques 2026: Madrid, Barcelone et Malaga.
Calculatrice simple: touriste brut vs traditionnel
Entrez les compteurs de votre maison pour comparer la location traditionnelle (aux prix du marché) avec un ADR touristique estimé à différents emplois.
Estimación orientativa con ADR de referencia ~168 €/noche (182 $ a tipo de cambio aprox., AirROI 2026) y precio de alquiler tradicional de Idealista para Madrid ciudad (jun-2026). No descuenta comisiones de gestión, OTA, limpieza ni suministros; el bruto turístico no es el neto.
De brut à net: pourquoi le touriste ne gagne pas toujours
La calculatrice précédente compare le revenu brut, et c'est là que de nombreuses comparaisons en ligne s'arrêtent, avec un résultat qui favorise toujours les touristes. La réalité change lorsque les coûts propres de chaque modèle sont réduits. La location touristique gérée professionnellement avec: commission OTA (15-18%), commission de gestion si vous délèguez (10-25% comme modèle, voir combien coûte une société de gestion de location touristique), nettoyage après chaque séjour, fournitures intensives et mois de faible emploi hors saison. La location traditionnelle, cependant, a à peine les coûts de gestion, un nettoyage unique en changeant de locataire et de fournitures gérées par le locataire dans la plupart des contrats. C'est pourquoi, dans un logement avec mauvaise situation touristique, mauvaise gestion ou faible zone d'emploi, le filet du traditionnel peut se rapprocher ou même dépasser celui du touriste mal géré, même si le touriste brut semble toujours plus grand.
Le rôle de la liquidité et du risque
Il y a une différence que les comparaisons de rentabilité mentionnent rarement: liquidité et réversibilité de chaque modèle. La location traditionnelle, avec un contrat à long terme, est la plus rigide: récupérer un logement plus tôt est compliqué par la protection juridique du locataire. La location touristique est la plus liquide : vous pouvez bloquer les dates pour votre propre usage, changer la stratégie des prix de jour en jour ou vendre des logements gratuits aux occupants à tout moment. La location de saison reste à un point intermédiaire avec des contrats pour des mois au lieu d'années. Si vous évaluez la flexibilité autant que la rentabilité, ce facteur pèse autant que le nombre du tableau précédent.
Centre, périphérie et communes de Castille et León : tout n'est pas pareil
Les trois scénarios précédents ont beaucoup changé selon l'endroit où se trouve le logement. À centre de MadridLa demande de tourisme est la plus élevée de la Communauté, mais c'est aussi là que le plan Reside est plus restrictif : seuls les bâtiments entièrement touristiques ou tertiaires peuvent fonctionner légalement. À districts périphériques Avec une pression touristique moindre, il est plus facile d'obtenir une licence (accès indépendant, quotas moins saturés), bien que l'ADR et l'emploi touristique soient souvent plus faibles, ce qui entraîne une rentabilité pour la location saisonnière. Dans communes de Castille et León Avec une plus faible densité politique (Ávila, Segovia, zone de Gredos), les logements touristiques liés au tourisme rural ou naturel peuvent avoir moins de concurrence, mais aussi un arrêt plus marqué avec des mois de très faible demande en dehors des ponts et de l'été.
La leçon pratique : il n'y a pas de « rentabilité de Madrid ». La rentabilité de votre quartier, de votre bâtiment et de votre typologie concrète existe et seulement en révisant la réglementation locale et la demande historique réelle de la région, et non une moyenne globale de l'ensemble de la Communauté.
Qu'est-ce que cela dit pour votre décision
Si votre logement se trouve dans une zone sans restriction, avec une licence touristique valide ou facile à obtenir, et que vous êtes prêt à être géré par un professionnel de formation dynamique, le haut niveau d'AirDNA peut être atteint: vous pouvez doubler ou plus les revenus de la location traditionnelle. Si votre logement se trouve dans une zone touchée par le Plan de retraite ou par des règlements similaires, ou si vous n'avez pas l'intention de le gérer activement, la location saisonnière est généralement la meilleure option de ratio risque à 2026 et la traditionnelle reste l'option de rentabilité inférieure, mais de risque réglementaire zéro et de zéro dédié.
Dans la pratique, la décision ne doit pas nécessairement être définitive ni exclue. De nombreux propriétaires que nous gérons commencent avec le tourisme pur en haute saison et passent à la saison moyenne dans les mois de demande inférieure, combinant le meilleur des deux modèles en fonction de la saisonnalité de leur région. C'est une stratégie qui n'a de sens qu'avec une gestion active qui établit le modèle mensuel, ce qui fait rarement un propriétaire d'autogestion faute de temps.
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FAQ
Louez-vous plus une location touristique ou une location traditionnelle à Madrid ?
Cela dépend de la zone, de la licence et de la gestion. AirDNA place le toit du touriste jusqu'à une 150% au-dessus de la traditionnelle au mieux. L'Economist documente une baisse de la rentabilité et des ventes des investisseurs dans le capital de Madrid en raison de l'incertitude réglementaire. Les deux sont vraies dans différents contextes.
Pourquoi ces données contradictoires?
Parce qu'ils mesurent différents scénarios: les projets AirDNA sont les meilleurs emplois et ADR. L'économiste intègre l'impact réel de l'incertitude normative (Plan Reside) qui réduit la rentabilité effective. La zone, le départ et la direction déterminent lequel d'entre eux vous êtes.
Qu'est-ce que le plan Reside et comment affecte-t-il la rentabilité?
C'est la stratégie du conseil municipal de Madrid de limiter les logements touristiques dans les zones résidentielles: au centre il permet uniquement VUT dans les bâtiments entièrement touristiques ou tertiaires et en dehors du centre nécessite un accès indépendant et quota. Il réduit le nombre de logements légalisables dans les zones à forte demande.
Qu'est-ce que la location de saison et pourquoi gagnez-vous du terrain à Madrid?
C'est un contrat avec moins de 11 mois couverts par l'article 3.2 de l'AUL, sans licence touristique requise. Gagne du terrain parce qu'il empêche le risque réglementaire de VUT dans les zones réglementées, détient une rentabilité supérieure à la location pure traditionnelle et réduit le fardeau de gestion par rapport à la rotation quotidienne du touriste. C'est un choix intermédiaire pour les propriétaires qui veulent une rentabilité sans exposition aux moratoires.
Le touriste est-il toujours meilleur que le filet traditionnel ?
C'est pas vrai. Le montant brut du touriste est généralement plus élevé, mais nous devons soustraire la commission OTA, la commission de gestion si vous délèguez, le nettoyage, les fournitures et les mois de faible emploi. Dans un logement mal situé ou mal géré, le filet traditionnel peut s'approcher ou dépasser le filet touristique mal géré.
Qu'est-ce que votre appartement louerait vraiment dans votre région ?
Te decimos si tu zona está afectada por el Plan Reside u otra restricción, y qué rango de ingresos es realista con gestión profesional. Gratis, en 24-48 h.
* Sources: Idéaliste, rapport de prix pour la location de Madrid Communauté et ville de Madrid, Juin 2026 (ideentia.com / sala-de-press / information-pestio-logement / location /). AirROI, données du marché Airbnb Madrid 2026 (airroi.com / airbnb-data / douleur / communauté de Madrid / madrid). AirDNA, "Airbnb vs. location traditionnelle: stratégies d'investissement" et "Quel ROI devrait être attendu?", blog d'entreprise 2026 (airdna.co / es- es / blog). The Economist, « L'incertitude réglementaire et la moindre rentabilité enfoncent la location touristique », Section Logement et bâtiments, 2026. Chiffres orientés vers le marché, et non une prévision de votre logement en béton, avec une conversion approximative de l'ADR $/ €.