Depende de la ciudad: Madrid limita con el Plan Reside la VUT dispersa en el centro (solo edificios exclusivos, 15 años máximo, sanciones de 30.000 a 190.000 €), Barcelona deja de renovar licencias con horizonte 2028, y Málaga tiene una moratoria de hasta 3 años que impide cualquier alta nueva en todo el municipio. Ninguna revoca de forma automática las licencias ya concedidas, pero todas condicionan su continuidad, y son capas de riesgo independientes del veto de la comunidad de vecinos.
Pourquoi la municipalité commande plus que la communauté autonome
Une erreur courante dans l'analyse de la viabilité d'un logement touristique est d'examiner seulement la réglementation autonome - VUT à Madrid, HUT en Catalogne, VFT / RTA en Andalousie - et donner comme fait que, si la communauté le projet est réalisable. Chez 2026 ce n'est plus avec les grands noyaux urbains : Planification urbaine municipale peut directement restreindre, conditionner ou veto nouveau Dans certains domaines spécifiques, indépendamment de ce que disent les réglementations autonomes. C'est une cape de risque. et aujourd'hui plus décisif que jamais, de la permission autonome et de veto du voisins.
Nous avons examiné les trois moratoires urbains ayant un impact plus réel à 2026: Madrid, Barcelone et Málaga. Dans dans les trois cas, la source est la règle officielle ou la communication de la ville ou du tribunal lui-même Oui.
Madrid: Plan Reside
Les Plan de rechange es la nueva regulación urbanística del Ayuntamiento de Madrid para viviendas de uso turístico, en vigor desde abril de 2026, y sustituye al Plan Especial de Hospedaje de 2019, cuya aplicación había resultado compleja y poco efectiva. El objetivo declarado por el propio Ayuntamiento es frenar la pérdida de vivienda residencial en el centro histórico, donde la concentración de pisos turísticos ha presionado los precios del alquiler y ha vaciado de vecindario zonas enteras.
Le plan prévoit deux régimes:
- centre historique. Les appartements touristiques dispersés dans des bâtiments résidentiels sont interdits, y compris au rez-de-chaussée. Changement d'utilisation Bâtiments exclusifs - où toutes les unités sont destinées à l'usage touristique - et pour une période maximale de 15 ans, liée à la réhabilitation et à la restauration de la propriété.
- Reste de la ville. La licence urbaine requise pour le changement d'utilisation avec limites à la densité VUT déjà existante dans chaque zone.
De Avril de 2024 Les nouvelles licences sont actuellement suspendues. Il a fait de son mieux. Ce régime de concession change considérablement avec son plan de réserve actuel : les licences antérieures peuvent continuer à être exploitées, mais elles doivent s'adapter aux nouvelles conditions les délais fixés par la loi et l'exploitant sans permis devraient régulariser son statut ou cesser de le faire activité. Le conseil municipal lui-même a renforcé le nombre d'inspecteurs et publié une liste officielle des VUT avec licence et emplacement réel, disponible à votre Geaport. Les Mesures À exploser un logement touristique non autorisé et non conforme 30.000 et 190.000 EURet peut être accompagné d'un ordre d'arrêter l'activité.
Barcelone: non-renouvellement des licences, horizon 2028
Barcelone a opté pour un chemin différent vers Madrid: il ne s'arrête pas à la fois mais plutôt arrêt du renouvellement licences existantes comme ils conquièrent. La base juridique est la Decreto-ley 3/2023 des mesures urgentes concernant le système urbain de logement pour le tourisme, adoptées par Generalitat de Catalunya et applicable aux communes à marché résidentiel tendu. La règle exige un congé planification urbaine antérieure pour exploiter une VUT avec une limitée à cinq ans, conditionné compatibilité avec l'utilisation résidentielle. Barcelone a décidé de ne pas renouveler une licence une fois avec un horizon qui met la fin du processus à 2028 (déjà C'est 31's October 2028).
La mesure a été au-delà du contrôle judiciaire: Cour constitutionnelleet 64 / 2025, 13 Mars 2025et a confirmé la constitutionnalité du décret et a constaté que la réglementation répondait à une situation d'urgence en matière de logement, sans violer le droit la propriété comme elle limite l'utilisation du logement mais ne conteste pas sa propriété. L'objectif énoncé par La mairie doit récupérer plus que Logement 10.000 pour usage résidentiel. Une étude de L'Institut d'Economia de Barcelona (IEB), commandé par le conseil municipal lui-même, estime que cette reprise pourrait réduire les prix de location entre 8% et un 13,4%avec un impact sur le PIB de la ville de à peine un 0,04%, comme à Barcelone le 57% des titulaires de licence sont des entreprises ou des personnes morales, mais ne sont pas privées.
Pour le propriétaire ou l'investisseur ayant une licence à Barcelone, le message est clair: Pas de révocation une date d'expiration définitive qui devrait être intégrée à tout plan d'affaires ou évaluation des produits.
Málaga: moratoire total sur les nouveaux
La capitale de Málaga venait déjà d'un régime restrictif avant le moratoire : Disposition supplémentaire 3a du Plan général de gestion urbaineet son adoption finale 29 de mayo de 2025et nouveau VUT à Quartiers 43 supérieur à 8% des densité des logements touristiques et limite le reste. À cela nous avons ajouté le 1 / 2024 Instruction des Urbanisme de Malaga, demande accès et fournitures indépendants Pour libérer un VUT dans un immeuble résidentiel.
Sur cette base, le conseil municipal a approuvé moratoire prévenir le traitement toute nouvelle disposition de logements touristiques dans toute la villeavec durée maximale tres años ou jusqu'à ce que la modification complète du GOU soit approuvée. Les Base juridique permettant au conseil municipal de suspendre et de suspendre l'information et les déclarations pendant le traitement La nouvelle planification. La mesure ne révoque pas automatiquement les maisons déjà enregistrées, mais la Tourisme d'Andalousie peut annuler l'enregistrement si vous détectez des informations inexactes ou l'absence de titres En conséquence, il est nécessaire de procéder à une vérification de la conformité documentaire de tout document actuellement en cours.
Málaga combine ainsi trois couches de son propre - zonage de quartier, demande technique pour des accès indépendants et le moratoire temporaire - avant même de parvenir au veto que la communauté des voisins peut imposer Réforme de l'État de la loi horizontale sur la propriété.
Les trois moratoires, sur une table
| Ville | Quelles limites | Date clé | Congés existants |
|---|---|---|---|
| Espagne (Plan de réserve) | Il empêche VUT de se propager dans les bâtiments résidentiels au centre et seulement un bâtiment exclusif, 15 max. | Avril 2026 en vigueur et quitter la suspension d'avril 2024 | Ils continuent à fonctionner et doivent s'adapter aux nouvelles conditions |
| Barcelone (Decreto-ley 3/2023) | Non-renouvellement des licences VUT (HUT) après son terme maximum 5 | Horizonite 2028 (venc. jusqu'à 31-oct-2028) et supporté par StC 64 / 2025 (13-mar-2025) | Valide jusqu'à leur échéance et ne sont pas renouvelés |
| Málaga (Sourate de GOU) | Zéro nouveau haut de VUT dans toute la municipalité; + plafond 8% dans les quartiers 43 + accès indépendants | Aprobación DA 3ª: 29-may-2025; moratoria: máx. 3 años desde su publicación (ago. 2025) | Ils ne sont pas automatiquement révoqués et doivent maintenir la conformité documentaire |
Ce que les trois villes ont en commun
Aucun de ces trois moratoires ne prévoit ou ne dépend de la réforme de l'État de la section 17.12 de la Propriété horizontale, valide de 3 Avril 2025, qui permet à la communauté des voisins d'approuver, restreindre, conditionner ou interdire une nouvelle VUT par une majorité de 3 / 5. Ils sont cumulatifs et totalement indépendant: un appartement peut avoir la bonne approbation de sa communauté et encore être bloqué par urbanisme ou autrement. Nous l'expliquons en détail à Votre communauté de voisins peut-elle Pour interdire votre logement touristique ?.
Ils n'affectent pas non plus le registre autonome du tourisme (VUT, HUT, VFT / RTA...), qui reste la base légale et à l'obligation européenne d'identifier le logement et après l'annulation de l'enregistrement unique par la Cour suprême Supreme annonce le registre Unique pour la location touristique.
Que faire si vous êtes dans une de ces trois villes
- Si vous avez déjà un VUT: Vérifiez avec quel système concret votre logement (centre ou reste de la ville à Madrid) et la date de votre licence expire à Barcelone et la conformité documentaire complète avec Malaga) et anticipez le calendrier d'adaptation ou de maturité.
- Si vous achetez pour être dédié au tourisme: Ne signez pas des anneaux sans un rapport de viabilité par la direction exacte: quartier, construction, et l'état du moratoire concret qui s'applique à eux.
- Si votre licence est conditionnée dans le temps (Madrid 15 ans, Barcelona 2028): inclut cette date d'expiration à toute évaluation de la rentabilité ou de la vente de l'actif.
- Si vous essayez d'éviter complètement le risque d'un moratoire zonal : valorise les autres communautés ou municipalités sans restriction active, lorsque le régime de responsabilité demeure ouvert.
Comment la félicité vous aide
En Bliss Homes hacemos la comprobación normativa por dirección concreta antes de proponerte ningún modelo de gestión: régimen municipal aplicable, estado de la licencia autonómica y situación de la comunidad de vecinos. Si tu vivienda está afectada por alguna de estas moratorias, te decimos con qué opciones cuentas realmente —incluida la posibilidad de operar en otras zonas de nuestra cartera— antes de comprometerte a nada.
FAQ
Quel est le plan de Madrid ?
C'est la nouvelle réglementation urbaine de la ville de Madrid pour les logements touristiques, actuellement en place depuis avril de 2026, remplaçant le plan d'hébergement spécial de 2019. Dans le centre historique il interdit les appartements touristiques éparpillés dans les bâtiments résidentiels: il ne permet une utilisation touristique dans les bâtiments exclusifs et pour une période maximale de 15 ans liés à la réhabilitation de la propriété. Le reste de la ville a besoin d'une licence urbaine pour changer leur utilisation avec des limites en fonction de la densité de VUT par zone. Les sanctions vont de 30.000 à 190.000 euro.
Quand cessent-ils d'utiliser les licences touristiques de Barcelone ?
El Ayuntamiento de Barcelona ha optado por no renovar las licencias de vivienda de uso turístico (HUT), con un horizonte fijado en 2028 (fecha límite habitual citada: 31 de octubre de 2028). La medida se apoya en el Decreto-ley 3/2023 de la Generalitat, que limitó la vigencia de las licencias a un máximo de cinco años, y fue avalada por el Tribunal Constitucional en su sentencia 64/2025, de 13 de marzo de 2025. El objetivo declarado es recuperar más de 10.000 viviendas para uso residencial.
Et le moratoire de Málaga ?
Le conseil municipal de Málaga a approuvé un moratoire qui empêche le traitement de nouvelles dépenses de logements à usage touristique dans toute la ville d'une durée maximale de trois ans ou avec l'approbation d'une modification du plan général d'urbanisme. Elle ajoute aux restrictions précédentes : les quartiers "saturés" 43 avec le haut 8% de VUT et exigent un accès indépendant et des fournitures.
Ces moratoires affectent-ils les logements touristiques déjà agréés?
En general no las revocan automáticamente, pero sí condicionan su continuidad. En Madrid, las licencias vigentes pueden seguir operando pero deben adaptarse a las nuevas condiciones. En Barcelona, las licencias existentes no se renovarán una vez cumplan su plazo, con tope en 2028. En Málaga, la vivienda ya inscrita puede perder la inscripción si no cumple los requisitos urbanísticos y turísticos vigentes.
Ces moratoires remplacent-ils le veto de la communauté voisine?
No, son capas de riesgo distintas y acumulativas. El veto de la comunidad de propietarios por mayoría de 3/5 (artículo 17.12 LPH, vigente desde el 3 de abril de 2025) es un riesgo privado que depende de cada junta de vecinos. Las moratorias municipales son un riesgo público que depende del ayuntamiento.
Y a-t-il une zone sans ces restrictions?
Oui. Ces moratoires sont locaux et non nationaux: de nombreuses municipalités et communautés de Castilla et León, d'Aragon, d'Asturies, de Cantabrie et de l'intérieur d'autres communautés ont été établies avec une déclaration ouverte et non dérogatoire et sans couverture. La grave restriction est axée sur les grands noyaux urbains à forte pression touristique et résidentielle.
Sources: Conseil municipal de Madrid, plan d'action pour la gestion du logement à usage touristique (Madame. C'est); Ayuntamiento de Barcelona / Institut d'Economia de Barcelona, Pla Viure; Tribunal Constitucional, sentencia 64/2025, de 13 de marzo de 2025; Ayuntamiento de Málaga, Disposición Adicional 3ª del PGOU (aprobación 29/05/2025) e Instrucción 1/2024 de Urbanismo. Este contenido es informativo; verifica siempre la normativa vigente en la sede electrónica del ayuntamiento correspondiente antes de tomar decisiones.
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