Se construye de arriba abajo en cuatro bloques: ingreso (ADR real por noches vendidas), gastos operativos hasta el NOI, servicio de la deuda y flujo de caja tras hipoteca, siempre estresando ocupación, ADR y tipo de interés antes de firmar. El ADR vacacional medio en España fue de 165,49 € en 2025 con 56,6% de ocupación, y en un ejemplo de apartamento medio el NOI se queda en torno al 36% del bruto. Un bruto del 6-10% suele caer a un neto del 3-7% tras gastos, impuestos y vacíos.
Presque tous les investissements touristiques en mauvais état partagent la même source : un nombre brut qui n'a jamais été traduit en euros à la main. L'annonce a promis un 9% brut, le vendeur a enseigné trois mois d'été complets, et personne n'a construit le formulaire complet pro- avant d'offrir. Le modèle financier existe précisément pour cela: forcer la conversation du revenu brut à NOI (bénéfice net d'exploitation) et donc au flux de trésorerie réel après la dette et les impôts.
Cet article n'est pas la théorie d'Excel. C'est la séquence exacte que nous utilisons à Bliss avant de recommander un achat : quatre blocs - revenus, dépenses, NOI et dette - ancrés aux données du marché avec les chiffres de la source et du portefeuille réel. Et surtout, l'étape que presque personne ne fait: Essai de résistance Ça vérifie si un actif survit à une mauvaise année.
1. Retraite : ADR × nuits vendues, non frais d'août
La première ligne du modèle est entrée par l'hébergement, et c'est là que le plus gonflé. L'erreur classique est de multiplier le tarif haute saison par 365 nuits. La réalité : le revenu est le ADR (coût journalier moyen) multiplié par nuitées effectivement vendueset dépendent de leur emploi annuel.
Les références du marché de 2025 ont mis la barre en place. L'ADR moyen des vacances en Espagne était 165,49 € (+ 2,8%) avec une moyenne 56,6% (Lodgify, 2025) . Mais la moyenne cache des typologies assez différentes: villas et maisons en moyenne 256,6 € / nuit et appartements touristiques 139 € / nuit (Lodgify, 2025). Il modélise votre actif avec la comparable de sa catégorie et de son voisinage, pas avec l'agrégat national.
Pour les biens de type hôtel ou hôtel, le panneau d'entrée disponible est le RevpAR, que combina precio y ocupación en una sola cifra: 125,4 € en 2025 (+5,5%), con un ADR hotelero de 166,1 € y una ocupación del 75,5% (STR-Cushman & Wakefield, 2025) . Pour la première année, il applique également une rampe de départ: l'emploi atteint rarement son niveau stabilisé à partir du premier mois.
2. La cascade de l'euro pré- signe: de brut à NOI
Aquí vive el corazón del modelo y el wedge de Bliss: bajar el ingreso bruto al neto, línea a línea, en euros, antes de firmar. Un ejemplo ilustrativo de un apartamento turístico de gama media —ADR 139 €, ocupación 56,6%— deja el siguiente recorrido. Las cifras de gasto son ilustrativas (estimación sectorial); las de ingreso usan el comparable de apartamento Lodgify 2025.
| Concept | Montant annuel | % brut |
|---|---|---|
| Recettes brutes (139 € × 365 × 56,6%) | 28.720 € | 100% |
| − Commission des chaînes (mélange OTA / direct) | −3.880 € | −13,5% |
| − Nettoyage et blanchisserie | −3.450 € | −12% |
| − Fourniture (léger, eau, internet) | −2.300 € | −8% |
| − IBI, communauté et assurance | −2.580 € | −9% |
| − Gestion professionnelle | −4.300 € | −15% |
| − Entretien, remplacement et lacunes | −1.870 € | −6,5% |
| NOI (bénéfice d'exploitation net) | 10.340 € | 36% |
Modélisation de la retraite avec l'ADR de l'appartement touristique 139 € et l'occupation 56,6% (Lodgify, 2025). Les lignes de dépenses propres et les coûts opérationnels se situent autour de ~ 70% brut dans une VT bien gérée (estimation sectorielle). Un exemple, pas une garantie de résultat.
La lectura es incómoda y necesaria: de un bruto de casi 29.000 €, el NOI se queda en torno al 36%. Es coherente con el patrón sectorial de que un bruto vacacional del 6-10% suele caer a un neto del 3-7% tras gastos, impuestos y vacíos (estimación sectorial). Quien razona sobre el bruto paga de más por el activo; quien razona sobre el NOI compra con criterio.
3. Le canal de vente : la ligne qui déplace le NOI le plus
Dans la cascade, la commission de cascade mérite son propre chapitre car chaque point que vous revenez tombe presque complètement à NOI. La moitié des vacances espagnoles est de réservation 54,3%, Airbnb 26,7% et directement 17,6% (Lodgify, 2025), et OTAs facturés de 15% à 18% par réservation. Cette commission n'est pas une dépense fixe inévitable : c'est un levier.
La chaîne directe de Bliss, Tudesvío, charge un 10% (n'est pas libre) versus OTAs 15-18%. Sur le revenu brut de l'exemple, déplacer dix points de part de l'OTA à libérer directement des centaines d'euro par an qui vont compléter pour gagner. Dans le modèle, cela se traduit par une ligne de commande inférieure et un NOI plus élevé sans toucher à l'occupation et à l'ADR: efficacité de distribution pure.
4. Dette : Pour séparer le revenu de l'actif de votre capital
Jusqu'à présent, la NOI mesure la performance de l'actif, sans dette. Le bloc suivant introduit un effet de levier, qui amplifie le rendement de vos fonds propres comme le rendement d'un actif l'emporte sur le coût de la dette et le détruit si autrement. C'est pourquoi un bon modèle conserve deux chiffres distincts :
NOI / valeur de l'actif = taux plafond
La performance pure de la propriété en tant qu'entreprise, avant tout financement. C'est ce que vous comparez entre les actifs et ce qu'un acheteur institutionnel va regarder le costume.
Flux de trésorerie après hypothèque
NOI moins part de la dette. C'est l'argent qui va vraiment dans votre poche chaque année et qui détermine si l'actif autofinancé ou vous oblige à apporter de l'argent liquide.
Rendement des fonds propres (en espèces)
Flux de trésorerie après hypothèque divisé en le capital que vous avez mis en place. C'est la mesure qui mesure vraiment votre rendement en tant qu'investisseur.
La règle opérationnelle : l'opération n'est solide que si l'actif détient une hausse de taux d'intérêt sans entrer dans un flux de trésorerie négatif. Si le flux de trésorerie après l'hypothèque dépend du fait que l'Eurobor ne bouge pas, vous n'avez pas d'investissement, vous avez un pourboire.
5. Le test de stress : le scénario de base
La pro-forma del vendedor siempre es la versión optimista. El stress test consiste en recalcular el modelo con supuestos peores y comprobar que el activo sigue de pie. Tres palancas, mínimo:
| Variable | Scénario de base | scénario pessimiste |
|---|---|---|
| Emploi annuel | 56,6% (demi-marché) | − 10 m (47%) |
| ADR | Zone comparable | − 10% par pression concurrentielle |
| Coûts de la dette | Taux actuel | +150-200 pb |
| Résultats à surveiller | Flux de trésorerie positif | C'est toujours positif ? |
Occupation de base : Lodgify, 2025. Le scénario pessimiste: critère de précaution de l'investisseur (estimation).
Un accord de haute qualité avec une étape de base attrayante et un escenario pesimista todavía viable. Si el pesimista entra en pérdidas, el margen de error es nulo: cualquier imprevisto —una temporada floja, una derrama, una subida de tipos— te lleva a aportar caja. La competencia que vende "+40%" o "150% anual" sin publicar su método no resiste ni el primer recálculo conservador.
6. La gestion comme variable modèle, pas comme note de bas de page
Le modèle traite la gestion comme une ligne de coût, mais son effet réel est bidirectionnel : une bonne gestion augmente les revenus et réduit les fuites. Dans le portefeuille réel, Bliss opère avec Profession de 87% et recettes 34% au-dessus de la moyenne les données de marché (Bliss interne), en utilisant les labos de prix dynamiques, les pms (Lodgify) et le canal direct Tudesvío. Passé à la proforme, cela signifie plus de nuits vendues, meilleur ADR et moins de commission OTA : les trois leviers qui déplacent le plus de NOI, les trois à la fois.
C'est pourquoi le modèle n'est pas censé avoir une occupation moyenne du marché comme toit. Il prend la moyenne pour le stade pessimiste et permet à la direction professionnelle d'être la différence qui sépare le cas de base de l'optimisme - documenté et non promis.
7. Bliss vs. Contenu d'investissement à utiliser
L'investisseur professionnel a déjà vu trop de modèles qui commencent et finissent dans le dur. C'est ce qui change lorsque le modèle est construit avec des méthodes et des données vérifiables:
| Critère | Modèle de félicité | Promesse d'utilisation |
|---|---|---|
| Le point de départ | NOI et flux de trésorerie effectifs | Rendement brut de l'annonce |
| Origine des chiffres | Source à déclarer + portefeuille réel | "+ 40%" / "150% Annual" sans méthode |
| Commission des voies | Tudesvío 10% (transparent) | OTA 15-18% |
| scénario pessimiste | Essai de résistance | Juste un cas optimiste |
| Modèle de retraite | R2R + terrain partagé | Canon fixe avec plafond |
Le modèle mixte de Bliss combine un terrain (revenu garanti à R2R) avec une distribution qui saisit l'augmentation comme une cession d'actifs. Le modèle financier n'est pas seulement un Excel de diligence raisonnable : c'est aussi le contrat dans lequel nous partageons les projets d'Excel.
Si vous voulez approfondir les éléments concrets du modèle, ces articles les développent : Cascade EUR du rendement net des logements touristiques, Tarif plafond pour la valeur d'un appartement touristique à partir de NOI, rentabilité réelle d'un bâtiment touristique et le choix de la structure entre S.S.O. ou activité économique et, si vous investissez de l'extérieur de l'Espagne, les particularités fiscales de Investisseur étranger non résident. Pour compléter les thèses et les services, investissements touristiques et services.
FAQ
Comment pouvons-nous construire une forme de logement touristique favorable?
Elle est construite en quatre blocs. Premier revenu : ADR réaliste par nombre de nuits vendues (occupation × 365), et non par tarif haute saison. Deuxièmement, les coûts opérationnels : production de carcasses, nettoyage, fournitures, IBI, communauté, assurance, entretien et gestion, et dans un VT bien géré, ils concernent le 70% brut (estimation sectorielle). La soustraction donne la NOI. Troisièmement, le service de la dette: la part d'hypothèque selon LTV et le type. Quatrièmement, les flux de trésorerie et de rendement net sur les capitaux investis. Chaque ligne est libellée en euros et non en pourcentages ronds.
Quel métier et quel ADR devrais-je utiliser dans le modèle?
Usa referencias del mercado real, no el mejor mes. El ADR vacacional medio en España en 2025 fue de 165,49 € con una ocupación media del 56,6% (Lodgify, 2025); los apartamentos turísticos promediaron 139 €/noche y las villas 256,6 €. Modela el primer año con una ocupación conservadora (rampa de arranque) y solo sube el ADR si los comparables del barrio y el pricing dinámico lo respaldan. Para hotel/aparthotel el benchmark de ingreso por unidad es el RevPAR: 125,4 € en 2025 (STR-Cushman & Wakefield, 2025).
Qu'est-ce qu'un test de stress et pourquoi est-ce important ?
C'est de recalculer le pro-forme en abaissant l'occupation et l'ADR (scénario pessimiste) et en augmentant le taux d'intérêt, pour voir si l'actif tient l'année la plus mauvaise sans détruire la boîte. Un marché n'est solide que si la scène de base est bonne et que le pessimiste est toujours viable. Sans stress test acheter une version optimiste du vendeur.
Pourquoi le modèle devrait-il commencer par le revenu net et non par le revenu brut?
Parce que le brut qui apparaît dans les publicités n'entre pas dans votre poche. La commission de canal (15-18% à OTAs comme Airbnb ou Réservation), le nettoyage, les taxes et la gestion sont consommés une grande partie. Pour raisonner au sujet du brut gonfle le filet et conduit à surpayer pour l'actif. Le modèle honnête laisse tomber le brut à NOI avant de calculer tout retour.
Comment la chaîne de vente pèse-t-elle à NOI?
Mucho. El mix vacacional medio es Booking 54,3%, Airbnb 26,7% y directo 17,6% (Lodgify, 2025), y las OTAs cobran 15-18% de comisión. Cada punto que pasa de OTA a canal directo cae casi entero al NOI. El canal directo de Bliss, Tudesvío, cobra un 10% (no es gratis), frente al 15-18% de las OTAs: esa diferencia es margen recurrente que el modelo debe capturar.
Quelle rentabilité nette est réaliste en matière de logement touristique?
Un bruto vacacional del 6-10% suele caer a un 3-7% neto tras gastos, impuestos y vacíos (estimación sectorial). El rango depende de zona, precio de compra, calidad de la gestión y peso del canal directo. La gestión profesional mueve la cifra por dos vías: más ingresos (mejor ocupación y ADR) y menos fuga por canal. En cartera real Bliss opera con una ocupación del 87% e ingresos por encima de la media de mercado (datos internos Bliss).
Comment la dette affecte-t-elle le modèle de flux de trésorerie?
L'effet de levier amplifie le rendement des fonds propres, car le rendement d'un actif l'emporte sur le coût de la dette et le détruit, le cas échéant. C'est pourquoi le modèle sépare NOI (performance de l'actif, sans dette) des flux de trésorerie après hypothèque (performance du capital). Le taux d'intérêt se distingue toujours: l'accord devrait survivre à un coût de la dette accru sans entrer dans des flux de trésorerie négatifs.
Qui construit le modèle financier si je ne suis pas un analyste ?
Bliss prépare la proform avec les données réelles du portefeuille (occupation, ADR et coûts par zone) et avec chaque chiffre de marché ancré à une source vérifiable, et non à des promesses rondes. Le diagnostic d'investissement fournit le modèle de base, étape pessimiste et NOI avant de signer quoi que ce soit. Pouvez-vous les commander à Etude.
Nous avons construit votre modèle financier avant de signer
Nous vous donnons le formulaire pro-complet - revenu, cascade d'euro, NOI, dette et étape pessimiste - avec des informations sur votre domaine et votre portefeuille réel. Pas de promesse ronde : chaque figure avec sa source.