Les réformes qui améliorent le plus souvent le revenu d'un logement touristique sont celles qui sont vues dans les photos de l'annonce et celles qui résolvent une plainte récurrente dans les revues: salle de bains, cuisine, air conditionné et lit et lumière. Les réformes purement esthétiques de son propre goût - sans rapport avec ce que votre type d'invité veut - se rétablissent rarement avec la hausse des prix. Avant de réformer quoi que ce soit, regardez vos commentaires et vos informations sur l'emploi : il y a un signe de ce qui arrête vraiment votre logement.
Avant les réformes : que disent vos commentaires et vos données
La première étape n'est pas d'obtenir le catalogue d'une tente de meubles, pour lire les derniers avis et pour consulter vos données de location et de prix. Une plainte répétée - "Il était si chaud," "Le matelas était inconfortable," "Je manquais wifi décent" - vous dit exactement où le problème était, sans deviner. Si toutefois les commentaires sont bons mais l'occupation ne monte pas, il est très probable que le problème n'est pas le logement physique, mais comment l'annonce est mise en place: vous pouvez vérifier avec notre auditoría de anuncio Airbnb avant de dépenser pour le travail.
Réformes qui augmentent le prix par nuit
Ce qui déplace le plus souvent le prix d'un client prêt à payer est ce qui est vu dans les photos et ce qui résout un besoin de base: une salle de bains renouvelée, une cuisine bien équipée et fonctionnelle, la climatisation et le chauffage, et une bonne qualité de literie et d'éclairage. Ce sont des changements relativement contenus qui sont notés sur chaque photo de l'annonce et à chaque séjour et donc ils sont souvent amortis plus rapidement qu'une réforme structurelle que l'invité ne voit jamais.
Réformes sous-occupées
D'autres améliorations ne sont pas aussi élevées que le prix par nuit, mais elles font de la maison de plus en plus de jours par an : un meilleur wifi et une vitesse stable (déterminant pour les emplois éloignés), l'isolement acoustique si votre plainte récurrente est le bruit, et la climatisation efficace en été ou hivers difficiles, qui empêche les rejets directs à la recherche de clients qui filtrent à travers ce confort. Pour déclarer ces conforts bien dans l'annonce importe autant que de les avoir: vérifier comment vous les faites à erreurs fréquentes dans l'annonce de location touristique.
Ce qui ne revient pas
Réformes de goût personnel - finitions de conception que vous aimez mais ne coïncident pas avec ce que votre invité cherche, des travaux de structure qui ne sont pas vus sur aucune photo de l'annonce, ou bien bien au-dessus de la norme de votre catégorie de logement à un prix moyen - rarement récupérer avec une hausse proportionnelle des prix. Avant de commander un gros travail, comparez votre logement avec des photos d'annonces similaires qui fonctionnent le mieux dans votre région: si la différence n'est pas sur quelque chose qui apparaît dans ces photos, cette réforme ne sera probablement pas payée par l'invité.
Licence de travail et conditions de licence touristique
Si la réforme affecte la structure, la distribution ou le logement, vérifiez si votre mairie a besoin d'un permis de travail avant de commencer - indépendamment d'une licence touristique. En outre, chaque communauté autonome fixe des exigences minimales d'équipement pour l'exploitation en tant que logement touristique (climatisation, kit, feuille de demande, parfois ascenseur ou accessibilité selon le bâtiment): cette partie de la réforme n'est pas une amélioration facultative, c'est une condition pour être légalement annoncé. Voir les détails dans le guide de votre communauté Réglementation VUT en Espagne.
Comment nous avons planifié avec le propriétaire
Lorsque nous gérons un logement, nous commençons toujours par un audit de l'annonce et des examens avant de recommander un travail : souvent la marge est au prix ou aux photos, pas une réforme coûteuse. Lorsque nous devons investir, nous priorisons ce qui résout une véritable plainte ou directement ce que l'invité voit dans les photos, et nous partons pour plus tard ce qui est amélioration esthétique sans impact clair sur le revenu.
Réformes par phases au lieu du tout à la fois
Toute la réforme ne doit pas être entreprise avant la première réserve. Une séquence raisonnable est : d'abord ce que les règlements de votre collectivité doivent être mis en application, puis ce qui résout la plainte la plus répétée dans les examens si vous avez déjà un dossier, et enfin les améliorations les plus rentables (cuisine complète, réforme intégrale de la salle de bains) que vous pouvez planifier avec le revenu propre du logement une fois qu'il fonctionne. La réforme par phase réduit le décaissement initial et vous permet de vérifier l'effet réel de chaque amélioration sur les prix et les examens avant d'effectuer ce qui suit.
Meublé pour usage touristique, et ne pas vivre avec
Une erreur régulière est d'avoir la maison meublée comme pour son propre usage: des canapés délicats, des textiles légers avec un nettoyage difficile et un décor fragile. Le mobilier d'un logement touristique doit supporter une rotation d'invité bien plus qu'une maison régulière, de sorte que la priorité doit être la durabilité et la facilité de propreté sur le goût décoratif pur, sans renoncer qu'il semble bon en photos.
FAQ
Quelle réforme donne plus à un appartement touristique?
C'est jusqu'à votre point de départ, mais généralement la salle de bains et la climatisation - si vous ne les avez pas - sont ceux qui ont le plus d'impact dans le prix et la réduction, suivi par la cuisine si votre logement point à plusieurs jours ou en groupe reste.
Ça vaut la peine de se réformer avant d'obtenir notre permis de tourisme ?
Si votre communauté autonome exige des exigences minimales d'équipement pour la licence (climatisation, kit, feuille de demande, certaines finitions), cette partie n'est pas facultative et devrait être résolue avant l'exploitation. On peut s'attendre à ce que le reste de la réforme soit mis en place par étapes lorsque le logement génère déjà des revenus.
Les photos professionnelles comptent-elles comme réforme?
Ils ne sont pas une réforme, mais ils donnent souvent plus de retour qu'une petite réforme: un logement bien photographié peut augmenter considérablement le prix qu'un invité accepte sans toucher une brique. Vérifiez toujours les photos avant de décider d'un jeu.
Comment savoir si mon logement a besoin d'une réforme ou d'une meilleure gestion?
Regardez vos commentaires des derniers mois: s'ils répètent la même plainte (mattress, bruit, chaleur et wifi), c'est un signe clair de réforme ou de changement tiptual. Si les critiques sont bonnes mais que les emplois sont bas, le problème réside généralement dans les prix, les photos ou le positionnement de l'annonce, mais avec l'état physique du logement.
Quelles réformes sont souvent reprises?
Ceux qui ont répondu au goût personnel du propriétaire sans rapport avec ce que le type de zone de l'invité apprécie: logement haut de gamme avec un prix moyen, travaux structuraux qui ne sont pas visibles à l'annonce, ou des changements de conception qui ne correspondent pas ce que les photos sont à la recherche avec plus d'interaction dans votre logement et catégorie de zone.
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